تهران؛ استان پیشرو در قیمت مسکن
نتایج پژوهش صورت گرفته در موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامهریزی نشان میدهد؛ تکانههای قیمتی وارد شده به بازار مسکن تهران بر قیمت مسکن در سایر مناطق کشور اثرگذار است اما درصورت ورود یک تکانه بر مناطق دیگر اثر آن بر بازار مسکن تهران کوتاهمدت بوده و در بلندمدت از میان میرود.
براساس تحقیق انجام شده از سوی امیر بشیریپور، دانشجوی مقطع کارشناسی ارشد این موسسه، تهران در زمینه اثرگذاری قیمت مسکن به عنوان شهری پیشرو شناخته میشود. در این پژوهش، دادههای آماری حوزه مسکن 32 استان کشور بین سالهای 1370 تا 1392 مورد استفاده قرار گرفت ضمن اینکه 32 استان کشور به 12منطقه تقسیم شده و اثر تکانههای قیمت براین 12منطقه سنجیده شد. هدف اصلی این تحقیق، تفکیک مناطق ایران و سنجش اثرات بین منطقهیی در اثر تکانهها و شوکهای وارد شده است زیرا تاکنون هیچ پژوهشی در ایران برای تعیین تکانههای قیمتی مسکن انجام نشده است اما در این تحقیق نحوه انتشار و حرکت تکانه بین مناطق نشان داده میشود. گفتنی است نوسانات قیمت مسکن در چنددهه اخیر ایران به یک مساله چالشبرانگیز تبدیل شده که بررسی نوسانات و پویایی قیمت مسکن یکی از ضرورتهای اقتصادی محسوب میشد تا براساس آن هم اثرات بین مناطق و هم اثربلندمدت نوسانات سنجیده شود.
پیشبینی نحوه برآورد انتشار قیمت مسکن
برطبق پژوهش صورت گرفته نمیتوان قیمت مسکن در سالهای آتی را پیشبینی کرد اما پیشبینی نحوه برآورد انتشار قیمت در مناطق مختلف کشور یکی از دستاوردهای این تحقیق است. در تحقیق صورت گرفته با تکیه بر برخی مدلها ازجمله مدل تصحیح خطای برداری، سرعت انتشار تکانه بین مناطق مختلف کشور سنجیده میشود به عنوان نمونه براساس این مدل میتوان تعیین کرد زمانی که یک تکانه به تهران وارد میشود چه زمانی نیاز است تا اثرات این تکانه بر قیمت مسکن تهران وسایر مناطق مشاهده شود. ضمن اینکه براساس این تحقیق مشخص میشود که یک تکانه زمانی که به تهران وارد میشود با چه سرعتی به سایر مناطق ازجمله کرج، مرکزی، قم، سمنان و... خواهد رسید.
براساس نتایج حاصل شده از این تحقیق اگر درسالهای آتی براثر یک شوک نفتی قیمت مسکن در تهران افزایش یابد در ابتدا یک تب قیمتی ایجادشده و سپس فروکش میکند اما همچنان بازارمسکن نسبت به گذشته با افزایش قیمت روبهروست، این افزایش قیمت آهسته به سایر مناطق سرریز میشود؛ در ابتدا مناطق مجاور تهران و بعد مناطق صنعتی بیشترین تاثیرپذیری را دارند و بعد هم مناطق دورافتاده ازجمله کرمان و زاهدان که از لحاظ جغرافیایی فاصله بیشتری تا تهران دارند.
همراهی قیمت مسکن با تهران
فرضیه اصلی این تحقیق بررسی نقش پیشروی تهران در قیمت مسکن نسبت به سایر مناطق است. براساس فرضیه ثابت شده در این تحقیق، بین قیمت مسکن در تهران و سایر مناطق به لحاظ رفتاری یک رابطه بلندمدت در زمینه قیمت وجود دارد یعنی قیمت مناطق مختلف همراه با هم حرکت میکنند ضمن اینکه همواره کششی از سوی تهران برسایر مناطق وجود دارد، در واقع قیمت مسکن در تهران قیمت مسکن در سایر مناطق را تحت تاثیر قرار میدهد اما در بلندمدت قیمت مسکن در مناطق مختلف با یکدیگر حرکت میکند.
کاهش اثرگذاری با افزایش فاصله جغرافیایی
نتایج به دست آمده از تحقیق نشانگر آن است که:
تهران یک منطقه صنعتی-تجاری است که در حوزه مسکن نقش پیشرو قیمتی را ایفا میکند.
اگرچه نقش سایر مناطق به عنوان پیشرو مورد سنجش قرارگرفت اما براساس نتایج، تنها تهران نقش پیشرو را در قیمت مسکن بازی میکند و سایر مناطق نقش پیشرو معناداری را ندارد.
منطقه کرج و مرکزی به عنوان دو استان نزدیک به تهران بیشترین تاثیرپذیری را از تکانههای وارد شده به قیمت مسکن در تهران دارند. قم، سمنان، اراک، مناطق شمال و شمال شرق کشور در رتبه بعدی قراردارند.
آثار آنی در استانهای مجاور تهران بیشتر از سایر استانها است و این تاثیرپذیری با افزایش فاصله کاهش مییابد.
مناطق غرب، جنوب غربی، شرق و جنوب شرقی کمترین تاثیرپذیری را از تکانههای قیمت در تهران دارند.
تکانه قیمت در تهران اثرات بلندمدت در سایر مناطق دارد اما تکانه سایر مناطق تاثیر کوتاهمدت بر قیمت مسکن درتهران دارند.
قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور پس از حدود 7سال از تکانه وارد شده به تهران به یک قیمت همگرا میشود.
افزایش قیمت مسکن در تهران به صورت تدریجی به سایر مناطق کشور سرریز میشود.
براساس این پژوهش افزایش درآمدهای نفتی عمدتا بیشترین تاثیر را بر تهران دارد.
براساس تحقیق صورت گرفته، قیمت مسکن در هر منطقه تحت تاثیر قیمت مسکن استانهای همسایه و مجاور است.
البرز بیشتر از سایر استانهای همسایه تهران سریعترین و بیشترین تغییر قیمت مسکن را پس از اعمال تکانه دارد.