سبقت اجاره‌نشيني در مناطق شهري از پايتخت

گروه راه و شهرسازي|

بررسي وضعيت ميداني و آماري بازار اجاره طي 8 ماهه گذشته نشان مي‌دهد، مستاجران سخت‌ترين روزهاي خود را مي‌گذارند و وام وديعه نيز به عنوان راهكار دولت براي تعديل شرايط دشواري اجاره نشيني، از سويي به علت اندك بودن مبلغ اين وام نسبت به اجاره‌بها و از سوي ديگر به علت عدم دسترسي بخش قابل توجهي از متقاضيان به اين وام تاكنون راهگشا نبوده است. در اين حال، بررسي‌هاي آماري «تعادل» نشان مي‌دهد، در 8 ماهه ابتدايي سال كه داده‌هاي بازار اجاره از سوي مراجع رسمي افشا شده است، روند تورم ماهانه اجاره، پس از اوج‌گيري در سه ماهه تابستان، در دو ماهه نخست پاييز كاهش يافته است و به حدود 3 درصد در ماه رسيده است.

بيشترين تورم ماهانه اجاره‌بها؟

آن گونه كه بانك مركزي گزارش كرده است، تورم ماهانه اجاره‌بها در تهران در فروردين، ارديبهشت و خرداد به ترتيب 1.5 درصد؛ 2.1 درصد؛ و 3.1 درصد بوده است. با وجود اين، با اوج گرفتن تب بازار اجاره در فصل نقل و انتقالات، اين شاخص در تهران و مناطق شهري كشور طي تير، مرداد و شهريور به ترتيب 6 درصد؛ 5.6 درصد؛ و 5.5 درصد افزايش يافته است. در مهر و آبان اما قدري از ميزان تورم ماهانه اجاره در تهران كاسته شده و به ترتيب به 4.2 درصد و 2 درصد تقليل يافته است. در همين حال، تورم اجاره در ساير مناطق شهري كشور طي 8 ماهه نخست سال، يا به ميزان تورم ماهانه اجاره در پايتخت بوده يا رقم‌هاي بالاتري را تجربه كرده است. اين مساله نشان مي‌دهد، علي رغم جهش بلندتر قيمت اسمي مسكن در تهران طي سال‌هاي اخير، اجاره‌بها در اين شهر رشد كمتري را تجربه كرده است. علت اين امر را مي‌توان در كاهش تقاضا براي اجاره نشيني در پايتخت و افزايش تقاضاي اجاره نشيني در ساير شهرهاي كشور جست‌وجو كرد. مساله‌اي كه مي‌تواند تاييدكننده كوچ و مهاجرت اجاره نشينان از پايتخت به ساير شهرهاي كشور قلمداد شود. يا دستكم مي‌تواند نشانه‌اي از افزايش ازدواج‌ها در مناطق شهري نسبت به تهران و به اين ترتيب افزايش تقاضا براي اجاره نشيني از سوي خانه اولي‌ها قلمداد شود. كساني كه متقاضي مصرفي ملك هستند اما به علت ناتواني مالي بالاجبار سراغ خانه‌هاي استيجاري مي‌روند.

بيشترين تورم سالانه اجاره‌بها؟

تورم سالانه اجاربها در مناطق شهري كشور نيز از اين شاخص در تهران طي ماه‌هاي گذشته بيشتر بوده است كه مويد رشد تقاضا در مناطق شهري بدون احتساب پايتخت است. بر اين اساس، بررسي داده‌هاي آماري منتشره از سوي بانك مركزي نشان مي‌دهد، تورم سالانه اجاره‌بها در مناطق شهري كشور در فروردين، ارديبهشت، خرداد، تير، مرداد، شهريور، مهر و آبان به ترتيب 54.8 درصد، 56.1 درصد، 57.8 درصد، 60.1 درصد، 62.5 درصد، 65.1 درصد، 60.8 درصد و 57.7 درصد بوده است، حال آنكه طي اين ماه‌ها، تورم سالانه اجاربها در شهر تهران حدود 3 تا 6 درصد كمتر از ساير مناطق شهري كشور بوده است.

علت تداوم حركت صعودي اجاره

به گزارش «تعادل»، همانطور كه در پي جهش‌هاي تورمي پي در پي مسكن از سال 1397 شاهد هستيم، با افزايش قيمت ملك، بلافاصله، اجاره‌بها نيز افزايش مي‌يابد. در واقع، اجاره‌بها تابعي از قيمت مسكن است. اجاربها همچنين تابعي از هزينه‌هاي زندگي و معيشت موجر و مستاجر نيز هست. اين در حالي است كه همزمان با جهش قيمت مسكن، هزينه‌هاي زندگي هم براي مالكان (بيش از 80 درصد موجران خرده پا هستند و دريافت اجاره‌بها براي آنها در حكم كمک خرج خانوار به شمار مي‌رود) و هم مستاجران افزايش يافته و مي‌يابد. در اين شرايط، توان مالي مستاجران به‌شدت و از دو ناحيه افزايش بالاي اجاره‌بها و رشد سرسام آور هزينه‌هاي زندگي تحليل مي‌رود و همزمان مالك نيازمند افزايش درآمدهاي خود از ناحيه اجاربها است و به اين ترتيب، انگيزه لازم براي افزايش اجاره‌بها و فشار به مستاجر را دارد. همانطور كه گفته شد، از ابتداي سال 1397 اين عوامل به‌طور مستقيم روي بازار اجاره اثر گذار بوده است. اگر چه، بر اساس آمارهاي رسمي، تقريبا طي 10 سال گذشته، تورم بازار اجاره همواره كمتر از تورم عمومي بوده است، اما با ديدي بازتر بايد گفت كه طي اين سال‌ها، نرخ تورم عمومي بالاترين نرخ‌ها را ثبت كرده است و از اين حيث، هزينه ريالي اجاره نشيني بسيار افزايش يافته است. در عين حال، در آبان ماه سال جاري، براي نخستين‌بار طي 10 سال گذشته، نرخ تورم اجاره از نرخ تورم عمومي كمي سبقت گرفته است كه مي‌تواند حاكي از آغاز يك روند جهشي در بازار اجاره باشد و احتمالا شرايط براي
اجاره نشين‌ها سخت‌تر از هميشه خواهد شد.

كوچي كه اتفاق افتاد

همزمان با آغاز جهش‌هاي قيمتي در بازار مسكن، كارشناسان و برخي رسانه‌ها كوچ اجباري مستاجران به محلات پايين‌تر و ارزان‌تر را پيش بيني كردند. طي اين سال‌ها نيز گزارش‌هاي ميداني متعدد در تاييد اين
پيش بيني منتشر شد. با وجود اين، بررسي‌هاي ميداني «تعادل» حاكي از خالي ماندن برخي واحدهاي استيجاري در محلات متوسط رو به بالا از جمله خيابان سهروردي است، چه آنكه زوجين علي رغم دريافت دو حقوق نمي‌توانند با هزينه‌هاي اجاره نشيني و زندگي كنار بيايند. در اين حال، تقاضا براي اجاره نشيني در مناطق جنوبي و پايين‌تر از خيابان انقلاب مانند منطقه 10 و 13 افزايش يافته است. ميزان اجاره در اين محلات و در مجموع هزينه زندگي در اين محلات هنوز به ميزاني هست كه زوجين حقوق بگير توان اجاره نشيني در آن مناطق را داشته باشند. حاشيه‌هاي جنوبي شهر اما تقاضاهاي بيشتري را به خود جلب كرده است. اساسا به واسطه همين تقاضاها نيز هست كه طي ماه‌هاي اخير، معاملات ملكي در مناطق جنوبي همچون 15و 18 و 19 افزايش يافته و به نوعي دچار جهش شده است و در عين حال، تقاضاي ساخت و صدور پروانه ساخت در اين مناطق جنوبي شهر رو به رشد بوده است.