1403؛ سال خريد مسكن

مجید اعزازی

پرونده قيمت مسكن پايتخت در سال 1402 با ثبت رشد 25 درصدي بسته شد. اين رشد قيمتي به نسبت اندك، در قياس با نرخ تورم عمومي (40.7 درصد) و بازده بازارهاي موازي، در تعداد معاملات ملكي نيز بازتاب يافت به گونه‌اي كه اين شاخص در سال 1402 به پايين‌ترين سطوح سال‌هاي اخير رسيد. به گزارش «تعادل» اگر چه برخي خبرگزاري‌هاي نزديك به دولت در گزارش‌هاي خود افت قيمت مسكن در سال گذشته را به تلاش‌هاي دولت براي آغاز توليد بيش از دو ميليون واحد مسكوني ربط داده‌اند، اما بر كارشناسان مستقل بازار مسكن پوشيده نيست كه توان اندك متقاضيان مصرفي و در واقع خروج اين دسته از متقاضيان از بازار، منجر به افت تقاضا و معاملات و در نتيجه قيمت‌ها شده است. همزمان جذاب شدن ساير بازارهاي دارايي (به غير از بازار سهام) در سال گذشته را نبايد از نظر دور داشت، بازارهايي كه در جذب بيشتر نقدينگي با يكديگر رقابت فشرده‌اي را در سال گذشته داشتند. بر اساس نتايج برخي نظرسنجي‌ها از فعالان اقتصادي و برخي برآوردها از نرخ تورم عمومي و جهت‌گيري بازارها با توجه به كسري بودجه دولت در سال 1403 و تحولات منطقه‌اي و جهاني، به نظر مي‌رسد كه شرايط سال گذشته بازار مسكن در سال جاري نيز تكرار شود. به عبارت ساده‌تر، رشد قيمت اسمي در سال پيش رو، كمتر از نرخ تورم و بازارهاي موازي پيش بيني شده است. در اين حالت، انتظار مي‌رود، علي رغم رشد قيمت مسكن كمتر از تورم، ركود معاملاتي در بازار مسكن تداوم يابد. در اين شرايط، همچنان متقاضيان مصرفي از خريد مسكن از نظر مالي ناتوان هستند و تقاضاي سرمايه‌اي و سفته بازي نيز – دستكم در نيمه اول سال جاري- با توجه به جذابيت ساير بازارها به‌شدت افت خواهد كرد و در نتيجه سايه ركود معاملاتي بر بازار مسكن گسترده‌تر خواهد شد. به اين ترتيب، فروشندگان پول لازم با انعطاف بيشتري در بازار مسكن حاضر خواهند شد و متقاضياني كه به هر ترتيب توانسته‌اند ثمن معامله را فراهم آورند، از اين فرصت كم نظير بهره مند خواهند شد. در اين حال، پيش بيني مي‌شود، در بازار ساخت و ساز، با توجه به تشديد ركود معاملاتي، پروژه‌ها تعطيل شوند يا با روند آهسته‌تري پيشرفت كنند. بر اساس اين گزارش، در حالي كه گزارش تحولات بازار مسكن از سوي بانك مركزي از ديماه سال گذشته متوقف شده است، طي روزهاي اخير، گزارش آماري بانك مركزي از بازار مسكن در اسفندماه سال گذشته، از سوي برخي از خبرگزاري‌ها به صورت ناقص منتشر شد. همچنين در آخرين ساعت‌هاي اداري سال گذشته يعني در 28 اسفند گذشته، مركز آمار ايران گزارش تحولات بازار مسكن تهران در بهمن سال 1402 را منتشر كرد. بر اساس اين دو گزارش، متوسط قيمت مسكن شهر تهران در ماه‌هاي بهمن و اسفند 1402 بيش از 7 درصد افزايش يافته است و در پايان سال گذشته روي قيمت اسمي هر متر مربع 81 ميليون و 440 ميليون تومان آرام گرفته است. به گزارش خبرگزاري رسمي دولت، قيمت مسكن در تهران در سال ۱۴۰۲ كمتر از ۲۵ درصد افزايش يافت كه دومين رشد پايين آن در ۷ سال اخير محسوب مي‌شود. پيش از اين در سال 1400، رشد 16 درصدي براي قيمت مسكن ثبت شده است. در سال 96 نيز اين شاخص 26 درصد رشد داشته است. در سال‌هاي 97، 99 و 1401 به ترتيب قيمت مسكن در بازار تهران 92، 94 و 86 درصد رشد را ثبت كرده است.بنا به گزارش خبرگزاري‌هاي داخلي، بانك مركزي اعلام كرد، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني معامله شده در شهر تهران در اسفند ۱۴۰۲ با رشد ۲۴.۸ درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۸۱ ميليون و ۴۴۰ هزار تومان رسيد.بر اين اساس، رشد ماهانه متوسط قيمت هر متر مربع مسكن تهران در اسفند سال گذشته نيز 3.8 درصد بوده است.

افت معاملات ملكي در اسفند

بر اساس اين گزارش، بانك مركزي ضمن بروزرساني گزارش تحولات بازار معاملات مسكن شهر تهران اعلام كرد، در اسفند سال 1402 تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 6.2 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب 0.1 و 6.4 درصد كاهش نشان مي‌دهد. بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در اسفند سال 1402 حاكي از آن است كه از مجموع 6179 واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 31.4 درصد، بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. اين سهم در مقايسه با اسفند سال قبل از آن، حدود 3.8 درصد كاهش يافته است. توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده شهر تهران در اسفند 1402 نشان مي‌دهد كه به لحاظ مساحت، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از 80 متر مربع، سهمي معادل 51.9 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنين 54.3 درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين ماه معامله شده و 50 درصد از معاملات نيز به واحدهاي مسكوني با ارزش هر واحد كمتر از 6 ميليارد تومان اختصاص داشته است.

افزايش تورم ماهانه مسكن در بهمن

در رويدادي ديگر، مركز آمار ايران در آخرين ساعت‌هاي اداري سال گذشته، گزارش آماري مربوط به تحولات مسكن در بهمن ماه ١٤٠٢ را منتشر كرد. بر اين اساس، در دوره مورد اشاره، شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ٢٩١,١ رسيده است كه نسبت به ماه قبل (٢٨٠.٤)، ٣.٨ درصد افزايش داشته است. نرخ تورم سالانه بهمن ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران نيز به عدد ٧٧,٨ درصد رسيد كه نسبت به همين اطلاع در ماه قبل (٨٢.٨ درصد)، ٥ واحد درصد كاهش داشته است. اين گزارش حاكي است، در بهمن ماه ١٤٠٢ تورم ماهانه قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران ٣,٨ درصد بوده است كه در مقايسه با همين اطلاع در ماه قبل (٢.٢ درصد)، ١.٦ واحد درصد افزايش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغيير عدد شاخص قيمت ماه جاري، نسبت به ماه قبل است. همچنين در بهمن ماه ١٤٠٢ تورم نقطه به نقطه قيمت آپارتمان­هاي مسكوني شهر تهران به عدد ٣٦,٤ درصد رسيده است؛ يعني خريداران بايستي براي خريد يك واحد مسكوني مشخص در شهر تهران نسبت به بهمن ماه ١٤٠١، به ­طور متوسط ٣٦.٤ درصد بيشتر پرداخت كنند. تورم نقطه به نقطه اين ماه در مقايسه با ماه قبل (٤٦.٥ درصد) ١٠.١ واحد درصد كاهش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغيير عدد شاخص قيمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه بهمن ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران نيز به عدد ٧٧,٨ درصد رسيده است كه نسبت به همين اطلاع در ماه قبل (٨٢.٨ درصد)، ٥ واحد درصد كاهش داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغيير ميانگين اعداد شاخص قيمت در يك سال منتهي به ماه جاري، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.

وضعيت بازار مسكن در مناطق تهران

بر اساس گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن تهران در اسفند 1402، در ميان مناطق 22 گانه شهرداري، بيشترين متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل 1506.8 ميليون ريال به منطقه 1 و كمترين آن با 432.2 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است. در اين حال، توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفند سال 1402 حاكي از آن است كه از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.3 درصدي از كل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 2، 10 و 4 با سهم‌هاي 10.2، 9.3 و 9.1 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در اين حال، آنگونه كه مركز آمار ايران گزارش كرده است، در بهمن ماه ١٤٠٢ متوسط وزني و حسابي قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني فروش رفته در شهر تهران به ترتيب به 83 ميليون و 312 هزار تومان و 79 ميليون و 871 هزار تومان رسيده است. در اين ماه منطقه يك با متوسط وزني قيمت 170 ميليون و 47 هزار تومان بيشترين و منطقه ١٨ با متوسط وزني قيمت 45 ميليون و 310 هزار تومان كمترين قيمت را در بين مناطق ٢٢گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌‌اند.