مسير متفاوت اجاره‌بها از قيمت ملك

مجید اعزازی

مجيد اعزازي|

اگرچه بازار معاملاتي ملك سالي به نسبت آرامي را پشت سر گذاشت اما بازار اجاره روزهاي سخت و نفس گير زيادي را در سال گذشته تجربه كرد. اين همه در حالي است كه جهش نرخ دلار در زمستان سال 1402 و تداوم نوسان نرخ دلار در روزهاي اخير، شرايط بغرنجي را در سال پيش روي مستاجران گشوده است. ناگفته نماند كه بخش قابل توجهي از سوخت سبقت اجاره‌بها از قيمت مسكن و نرخ تورم عمومي در سال 1402 با جهش ارزي در زمستان سال 1401 تامين شد و پيامدهاي آن، بيش از شهر تهران در ساير مناطق شهري كشور با رشد 52 درصدي هويدا شد.

به گزارش «تعادل»، بر اساس تازه‌ترين آمار منتشره از سوي بانك مركزي ايران درباره تحولات بازار اجاره در اسفند سال گذشته، در حالي كه متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران طي سال 1402 حدود 25 درصد رشد يافته و به 81 ميليون و 440 هزار تومان رسيده و نرخ تورم عمومي نيز در پايان اسفند گذشته حدود 40 درصد گزارش شده، تورم نقطه‌اي اجاره‌بها در تهران در پايان سال گذشته 44.5 درصد ثبت شده است. بر اساس گزارش بانك مركزي، بررسي شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و كل مناطق شهري در اسفند سال 1402 نشان‌دهنده رشد يكسان و معادل 2 درصدي شاخص‌هاي مزبور نسبت به ماه قبل از آن مي‌باشد. رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور در اسفند سال 1402 در شهر تهران و كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب معادل 44.5 و 51.6 درصد است. به گزارش «تعادل»، قيمت مسكن در تهران در سال ۱۴۰۲ كمتر از ۲۵ درصد افزايش يافت كه دومين رشد پايين آن در ۷ سال اخير محسوب مي‌شود. پيش از اين در سال 1400، رشد 16 درصدي براي قيمت مسكن ثبت شده است. در سال 96 نيز اين شاخص 26 درصد رشد داشته است. در سال‌هاي 97، 99 و 1401 به ترتيب قيمت مسكن در بازار تهران 92، 94 و 86 درصد رشد را ثبت كرده است. بنا به اعلام بانك مركزي، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني معامله شده در شهر تهران در اسفند ۱۴۰۲ با رشد ۲۴.۸ درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۸۱ ميليون و ۴۴۰ هزار تومان رسيد. بر اين اساس، رشد ماهانه متوسط قيمت هر متر مربع مسكن تهران در اسفند سال گذشته نيز 3.8 درصد بوده است. در اين حال، در اسفند سال 1402 تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 6.2 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب 0.1 و 6.4 درصد كاهش نشان مي‌دهد.

وضعيت بازار اجاره در سال جاري

اگر چه برخي از كارشناسان بازار مسكن با تكيه بر
پيش بيني نوسان اندك «قيمت» ملك در سال جاري، تصور مي‌كنند كه در سال پيش رو، اجاره‌بها متاثر از اين شاخص، وضعيت مطلوب و آرامي را خواهد داشت اما تجربه سال 1402 و تجربه‌هاي فراوان قبلي نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها صرفا از قيمت ملك متاثر نمي‌شود و عوامل ديگري نيز در شكل‌گيري آن دخالت دارند. نرخ دلار به عنوان لنگر انتظارات تورمي اثر قابل توجهي روي معيشت موجران دارد و موجران خرده پا كه بيش از 80 درصد از مالكان ايراني را تشكيل مي‌دهند، با هر نوسان دلار، تلاش مي‌كنند نرخ كرايه‌ها را افزايش دهند تا از ميزان رفاه خانواده آنها كم نشود. تازه‌ترين آمارها نيز مويد همين است كه اجاربها در سال گذشته بيش از 20 درصد از قيمت مسكن و حدود 4 درصد از نرخ تورم عمومي جلوتر بوده است. از اين رو، پيش بيني مي‌شود، نرخ اجاره‌بها در سال جاري نيز همين وضعيت را ادامه دهد و سطوح بالاتري از نرخ تورم و قيمت مسكن تداوم مسير دهد. از آنجا كه كارشناسان اقتصادي نرخ تورم نزديك به 40 درصد را براي سال جاري پيش بيني كرده‌اند، انتظار مي‌رود كه سناريوي تحقق يافته در سال گذشته دوباره در سال جاري تكرار شود. البته همانطور كه تازه‌ترين آمارهاي بانك مركزي نشان مي‌دهد، شاخص كرايه مسكن در كل مناطق شهري كشور در پايان اسفند 1402 حدود 52 درصد رشد داشته كه به معني اين است كه در ساير شهرها، تورم اجاره‌بها بسيار بيشتر از پايتخت بوده (حدود 10 درصد بيشتر از تورم عمومي) و مستاجران شهرستان شرايط وخيم‌تري را تحمل كرده‌اند. اين بدين معني است كه تقاضاي اجاره نشيني در ساير مناطق شهري كشور نسبت به تهران بيشتر بوده است كه مي‌تواند ناشي از تداوم كوچ معكوس مستاجران تهراني به شهرستان‌ها ارزيابي شود. مستاجراني كه به علت ناتواني در پرداخت اجاره‌بها به زادگاه خود مهاجرت كرده‌اند و همين مساله منجر به افزايش تقاضا در مناطق شهري كشور شده است.

پيش بيني خوشبينانه از بازار اجاره

در اين حال، نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره وضعيت اجاره در سال ۱۴۰۳ گفت: هر سالي كه سال خوبي براي مستاجران بوده، سالي بوده كه تعداد آپارتمان‌هاي ساخته و توليد و عرضه شده يك مقدار زياد بوده است. داود بيگي‌نژاد درباره وضعيت بازار اجاره در سال جديد اظهار كرد: بازار اجاره هميشه يك بازار متاثر از قيمت مسكن بوده است.

به گزارش خبرآنلاين، من بارها اعلام كرده‌ام كه اي‌كاش اين واحد آپارتمان‌هايي كه در حوزه مسكن‌ملي يا مسكن‌مهر ساخته شده، تعدادي از آنها را دولت در اختيار خود به جهت عرضه در مسكن اجاره‌اي نگه دارد، چون ما متاسفانه اجاره‌داري حرفه‌اي در كشور نداريم. وي با بيان اينكه اجاره‌داران در كشور يك سنديكا ندارند تا بتوانيم از سال بعد مشخص كنيم كه مردم چه مقدار افزايش اجاره داشته باشند، افزود: اما آنچه وجود دارد و ما طي سال‌هاي گذشته تجربه كرده‌ايم، واقعيت اين است كه قيمت اجاره متاثر از قيمت ساختمان خواهد بود. نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره وضعيت قيمت اجاره در سال ۱۴۰۳، عنوان كرد: ان‌شاءالله كه سال خوبي خواهد بود. هر سالي كه سال خوبي براي مستاجران بوده، سالي بوده كه تعداد آپارتمان‌هاي ساخته و توليد و عرضه شده يك مقدار زياد بوده است. بيگي‌نژاد تصريح كرد: ما سال‌هايي را هم در ميانه دهه ۹۰ داشته‌ايم كه قيمت اجاره كاهشي شد و قيمت مسكن كاهش پيدا كرد. يعني برخلاف هر سال كه درصدي به قيمت اجاره اضافه مي‌شد، حتي قيمت اجاره نيز كاهش پيدا كرد. وي متذكر شد: دليل اين اتفاق را اگر بررسي كنيد، مي‌بينيد كه توليد مسكن در آن سال‌ها بسيار بود. عرضه مسكن باعث شد كه قيمت‌ها به تعادل برسد و حتي كاهش هم پيدا كند. نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك تاكيد كرد: سمت و سوي سياست‌گذاري مسكن بايد به سمت توليد باشد. هر مقدار كه توليد افزايش پيدا كند، به همان نسبت عرضه مسكن افزايش پيدا كند و به اين ترتيب، قيمت‌ها نيز روند كاهشي پيدا مي‌كند.

كارنامه بانك‌ها در پرداخت وام وديعه

در شرايطي كه تورم اجاره‌بها طي سال‌هاي اخير امان مستاجران را بريده است، دولت سيزدهم نيز اجراي سياست دولت دوازدهم در پرداخت وام وديعه در دوران كرونا كه با ركود اقتصادي و تعطيلي كسب و كارها همراه بود را تداوم بخشيد. حالا مديركل دفتر پايش طرح‌هاي نهضت ملي مسكن از پرداخت تسهيلات وديعه مسكن به ميزان ۳۲ همت به ۴۳۱ هزار و ۴۰ متقاضي (حدود 50 درصد از متقاضيان) اين تسهيلات از ابتداي دولت سيزدهم تاكنون خبر داده است. به گزارش ايرنا، احمد خادميان گفت: تاكنون يك ميليون و ۵۳۵ هزار و ۲۰۱ متقاضي در سامانه تسهيلات وديعه مسكن ثبت‌نام كردند كه از اين تعداد يك ميليون و ۳۶۲ هزار و ۶۵۱ متقاضي حائز شرايط شناخته شدند. وي ادامه داد: از اين تعداد ۹۵۴ هزار و ۸۱۲ متقاضي به بانك‌ها براي دريافت تسهيلات وديعه مسكن معرفي شدند. خادميان افزود: از ابتداي طرح نهضت ملي مسكن در دولت سيزدهم تاكنون بانك‌ها در مجموع ۳۲ همت به ۴۳۱ هزار و ۴۰ متقاضي وام وديعه مسكن پرداخت كردند.

به گفته خادميان، ترتيب بانك‌ها در پرداخت تسهيلات وديعه مسكن شامل؛ بانك ملي با ۹۹ هزار و ۱۵۱ فقره، بانك ملت با ۸۱ هزار و ۴۵۵ فقره، بانك تجارت با ۵۹ هزار و ۷۳۵ فقره، بانك صادرات با ۵۱ هزار فقره، رفاه كارگران با ۳۵ هزار و ۴۶۰ فقره، سپه با ۳۴ هزار و ۴۶۰ فقره، آينده با ۱۴ هزار و ۴۳۵ فقره، پارسيان ۱۰ هزار و ۸۹۸ فقره، سينا با ۱۰ هزار و ۵۶ فقره، پاسارگاد با ۸ هزار و ۹۰۲ فقره، شهر با ۶ هزار و ۵۷۰ فقره، سامان با ۴ هزار و ۲۹۵ فقره، پست ايران با ۳ هزار و ۶۹۹ فقره، موسسه اعتباري غيربانكي ملل با ۳ هزار و ۲۹۲ فقره، كارآفرين با ۲ هزار و ۷۹۵ فقره، اقتصاد نوين با ۲ هزار و ۵۰ فقره، گردشگري با يك هزار و ۴۸۸ فقره، ايران‌زمين با يك هزار و ۱۵۲ فقره، خاورميانه با ۷۴ فقره و مسكن با ۳۰ فقره است.