پالس پولی مسکن به سیاستگذاران اقتصاد

مجید اعزازی

مجید اعزازی|

آن‌گونه که مهدی کرباسیان، عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده، برخی معاملات ملکی از طریق ارزهای خارجی یا ارزهای دیجیتال صورت می‌گیرد. اگرچه کرباسیان در تازه‌ترین گفت‌وگوی رسانه‌ای خود، انجام این معاملات را ناشی از راه‌اندازی سامانه «خودنویس» ازسوی وزارت راه و شهرسازی و حذف خاموش مشاوران املاک از فرآیند معاملات ملکی دانسته است، اما به نظر می‌رسد، موضوع خرید و فروش ملک با ارزهای خارجی و دیجیتالی که طی سال‌های اخیر باب و به مرور زمان فراگیرتر نیز شده است، ریشه در مسائل و چالش‌های اقتصاد ایران داشته باشد تا مناسبات درون بازار مسکن! به گزارش «تعادل»، در حال حاضر، صرفا ثبت قراردادهای اجاره در سامانه خودنویس امکان‌پذیر است و به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی، از خردادماه سال جاری، امکان ثبت قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک نیز در این سامانه ممکن می‌شود. از این رو، اساسا اظهارات عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر اثرگذاری سامانه خودنویس بر استفاده از ارزهای خارجی و دیجیتالی در معاملات ملکی بلاموضوع است، چون هنوز چنین امکانی وجود ندارد. در این حال، مسوولان دولتی نباید به سادگی از کنار نگرانی‌های مشاوران املاک نسبت به آینده شغلی خود، با وجود سامانه خودنویس بگذرند و دغدغه‌های آنها را نسبت به وضعیت جدید باید شنیده و در صورت لزوم حمایت‌های لازم را از فرصت‌های شغلی موجود در بازار مسکن داشته باشند.

در این حال، فرض کنیم، هم‌اینک معاملات ملکی در سامانه خودنویس ثبت می‌شود و در غیاب مشاوران املاک و واسطه‌های قانونی، طرفین معامله با ارزهای خارجی و دیجیتالی معاملات خود را انجام می‌دهند اما رقم‌ها مورد معامله را به صورت ریالی در سامانه خودنویس درج می‌کنند. در این حالت، اظهارات عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک تحقق می‌یابد، اما نکته این است که پیش از این نیز معاملات مورددار به صورت وکلاتی و با قولنامه‌های غیررسمی (بدون کد رهگیری) انجام می‌شد و بعضا در این معاملات از پول ملی کشور نیز استفاده نمی‌شد، افزون بر این، از آنجا که معاملات به صورت رسمی ثبت نمی‌شدند، شفافیت بازار مسکن به‌ شدت مخدوش بوده و هم‌اینک نیز هست و به همین دلیل، آمارهای دقیقی از نبض این بازار در دسترس نیست، درحالی که ثبت معاملات در سامانه خودنویس، دست‌کم این نقیصه را ندارد.

علت اساسی چیست؟

اینک این سوال مطرح می‌شود که پس علت اساسی گرایش به استفاده از ارزهای خارجی یا دیجیتالی در معاملات ملکی چیست؟ پاسخ به این سوال را باید در شرایط تورمی و بی‌ثباتی‌های ناشی از آن جست‌وجود کرد. جایی که ریسک حفظ و نگهداری پول ملی بیشتر از ریسک نگهداری ارزهای خارجی یا دیجیتالی است. بنابراین، افراد ثروتمند ترجیح می‌دهند، دارایی‌های خود را به اشکال مختلف از حریم اقتصاد ایران خارج کنند و در بیرون از دروازه‌های آن نگه دارند تا از گزند آب شدن در کوره تورم در امان باقی بماند. در این حال، هزینه های تبدیل سایر ارزها به ریال هنگام انجام معاملات ملکی، مانع از انجام این کار می‌شود، ضمن این که فروشنده نیز (بنا به دلایل مشابه) تمایل دارد، به جای ریال از ارزهای خارجی استفاده کند. در واقع می‌توان گفت که رواج ارزهایی به غیر از پول ملی نه به خاطر ساز و کار این دسته از معاملات یا وجود و عدم وجود واسطه‌ها و مشاوران املاک در این فرآیند است، بلکه به مثابه یک معلول اقتصادی، یکی از علایم بیماری اقتصاد ایران به شمار می‌رود و حاکی از گسل‌های ایجاد شده در این اقتصاد است.

روایتی از اثرگذاری «خودنویس»

با وجود این، مهدی کرباسیان، عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: بنا بر اعلام برخی مشاوران املاک با پدیده‌ای جدید در بازار مسکن مواجه شده‌ایم. شایعه شده برخی فروشندگان آپارتمان از خریداران تقاضای دلار، ارز دیجیتال، طلا و غیره می‌کنند. به نظر من یکی از دلایل این موضوع ایجاد سامانه خودنویس است که باعث حذف واسطه شده است. به هر حال زمانی که واسطه، معامله را مدیریت می‌کند مبادلات مالی نیز مدیریت می‌شود اما وقتی خریدار و فروشنده از طریق سامانه خودنویس اقدام به معامله می‌کنند نظارتی وجود ندارد. عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تاثیر سامانه خودنویس بر کم‌رونق شدن معاملات مسکن گفت: مسوولان وزارت راه و شهرسازی دائما روی تبلیغات این سامانه مانور می‌دهند و به مردم می‌گویند بیایید قرارداد خود را مجانی ثبت کنید. در واقع رسما به حذف دفاتر مشاور املاک ورود کرده‌اند و اشتغال جامعه در حال سرکوب شدن است. در هر بازاری، اقتصاد را واسطه می‌چرخاند. جهش تولید نیاز به مشتری دارد. این مشتری از طریق واسطه‌ها می‌آید. موضوع واسطه برای بازار مسکن به عنوان یک بازار پیشرو در اقتصاد، اهمیت مضاعف دارد. وی اظهار کرد: با ایجاد سامانه خودنویس، اکثر مشاوران املاک به سمت ابطال جواز رفته‌اند. این مساله تبعات منفی برای بازار مسکن و اشتغال کشور دارد. با توجه به پیشران بودن بخش مسکن نیز تبعات منفی برای اقتصاد کلان خواهد داشت که در آینده خود را نشان می‌دهد. کرباسیان خاطرنشان کرد: برخی افراد می‌گویند دلالان ملک عامل گرانی مسکن هستند. سوال بنده این است آیا افزایش هزینه ساخت نیز به خاطر عملکرد مشاوران املاک است؟ حدود سه سال قبل هزینه ساخت هر متر مربع نهضت ملی مسکن را ۲.۵ میلیون تومان اعلام کردند. در حال حاضر به گفته مسوولان این رقم به ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان رسیده است.

اثر نوسانات قیمت مصالح ساختمانی

عضو هیات ريیسه اتحادیه مشاوران املاک تهران، نوسانات قیمت مصالح ساختمانی را در قیمت مسکن موثر دانست و گفت: وقتی قیمت مصالح ساختمانی، هزینه صدور پروانه، نظام مهندسی و دستمزد کارگر، حمل و نقل و غیره تغییر می‌کند نباید انتظار داشته باشیم قیمت مسکن تغییر نکند. حتی ممکن است در تابستان با نوساناتی در بازار مسکن مواجه شویم.

وضعیت حال و آینده بازار مسکن

کرباسیان درخصوص پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های پیش رو گفت: دولت اقدام خوبی را درخصوص تامین مصالح ساختمانی در طرح نهضت ملی مسکن آغاز کرده که اگر بتواند از طریق این برنامه قیمت ساخت را کنترل کند ممکن است نوسانات بازار مسکن در تابستان که فصل جابه‌جایی است نیز محدود شود.

وی همچنین اظهار کرد: بازار خرید و فروش مسکن در رکود به سر می‌برد اما مراجعات مقداری نسبت به فروردین بهتر شده است؛ مراجعاتی که منتج به معامله نمی‌شود و اغلب برای اطلاع از وضعیت اجاره صورت می‌گیرد. هر سال همین‌طور است، معمولا در اردیبهشت و خرداد که تغییرات اقتصادی خود را تاحدودی نشان می‌دهد متقاضیان برای پرس‌وجو می‌آیند. نقل و انتقالات بازار اجاره هم در اردیبهشت و خرداد افزایش می‌یابد.

کرباسیان بیان کرد: قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در تهران نسبت به اسفند حدود ۱۰درصد تغییر کرده اما به دلیل نبود مشتری، این نرخ‌ها هنوز به قطعیت نرسیده است. یکی از دلایل این کسادی، نوسانات بازار ارز است. کاهش قیمت دلار از محدوده ۶۹ هزار تومان به حدود ۶۱ هزار تومان بازار ملک را به نوعی کساد کرد؛ زیرا معتقدم بازار مسکن، دلاریزه شده و بالا و پایین رفتن قیمت دلار باعث می شود مردم برای خرید و فروش دست نگه دارند.