گروه راه و شهرسازی|
براساس قانون جدید ساماندهی بازار اجاره، سقف اجاره‌بها در هر شهر و استان براساس نرخ تورم همان منطقه تعیین می‌شود. به این ترتیب، بدعت مداخله دولت در تعیین سقف اجاره‌بها حالا قانونی شده است. مساله‌ای که هم به گواه آمار و بنا به اظهارات برخی از نمایندگان مجلس در تعدیل قیمت‌ها در بازار اجاره موثر نبوده است. آن‌گونه که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، میزان اجاره‌بها از سویی تابعی از قیمت مسکن است و از سوی دیگر، تابعی از هزینه معیشت مالک. این در حالی است که طی سال‌های اخیر، قیمت مسکن دچار جهش‌های متعددی شده است و هم‌اینک متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به بیش از 81 میلیون تومان رسیده است، در حالی که حدود 10 سال پیش، متوسط قیمت مسکن حدود 3 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بود. همزمان با جهش‌های قیمتی مسکن، شاهد جهش قیمت سایر کالاها نیز بوده‌ایم. مساله‌ای که هزینه های تامین معیشت خانوار و به ویژه مالکان را دستخوش تغییر کرده است و در نتیجه، با ایجاد یک کانال جدید، روی اجاره‌بها اثرگذار بوده است.
مجتبی یوسفی، عضو هیات رییسه مجلس یازدهم و منتخب مجلس دوازهم با اعلام این مطلب در گفت‌وگو با ایلنا اظهار کرد: در قانون جدید بحث چالشی که موافقان و مخالفان زیادی داشت تعیین دامنه قیمت اجاره بود که این موضوع یکی از بحث‌های جدی قانون است. وی ادامه داد: در مقاطعی که قیمت‌ها در مناطقی رو به رشد است و بازارهای موازی، باعث تشدید التهاب در بازار مسکن شده‌اند در این موقعیت حتما باید حاکمیت و دولت در بازار نقش‌آفرینی کنند که البته نقش به معنای رگولاتوری است و نه به معنای اینکه به‌طور صفر و صد قیمت مقطوع گذاشته شود.
عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم گفت: یکی از اشکالات دولت دوازدهم این بود که وزیر مسکن آن دولت با افتخار اعلام می‌کرد که در بخش مسکن اقدامی انجام نداده است که البته این مقایسه به معنای این نیست که دولت بعد از آن مشکل بخش مسکن را حل کرده اما همین اتفاقی که افتاد این بود که همین قوانین مصوب شده در بخش مسکن را شروع به اجرا کرد. قبول داریم که سیستم پولی و بانکی در بخش ارایه تسهیلات به بخش مسکن هنوز با اعداد ذکر شده در اسناد بالادستی و قانون بسیار فاصله دارد اما مجموع تسهیلات ارایه شده را نسبت به سال‌های گذشته افزایش داد و البته همزمان با اینکه در استان‌هایی پرداخت تسهیلات روند رو به جلویی داشت، در برخی از استان‌ها هیچ اقدامی انجام نشده است.
یوسفی از تعیین سقف اجاره‌بها براساس نرخ تورم استان‌ها و شهرها در قانون جدید خبر داد و افزود: در بحث ارایه دامنه قیمت‌ها بحث اول این بود که دولت یک عدد و درصد ثابت را اعلام کند که در اجرای این اقدام با توجه به تجربه‌های سال‌های گذشته، دیدیم که دولت در اجرای آن موفق نبود. به‌طوری که اعلام سقف قیمت در برخی از استان‌ها و شهرها و مناطق خود عامل افزایش قیمت اجاره‌بها شد و این اعداد ثابت کلی برای تمام استان‌ها در شهرهای کوچک که به افزایش سرسام آور نرخ اجاره مبتلا نبودند هم به اجرا رسید و برای مثال سقف 20درصدی که به‌طور رسمی از سوی دولت اعلام شد منجر به افزایش نرخ اجاره‌بها شد حال اینکه همین عدد در شهرهای بزرگ کارایی نداشت.
وی گفت: در قانون جدید به شورای عالی مسکن این اختیار داده شد که به برخی از استان‌ها ورود کند و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعیین سقف اجاره‌بها اقدام کند و اعداد برای تمام کشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان یا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌های بازار غیرمتعارف بود شورای عالی مسکن باید به بازار مسکن آن شهر یا استان ورود کند و دامنه قیمت مشخص کند.
عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم و منتخب دولت دوازدهم اظهار کرد: هرچند که با این موضوع موافق هستم که باید دولت در بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد از جایگاه رگولاتوری ورود کند اما برای آن دوره عدد مطلق اعلام شد به جرات می‌توانم بگویم که اصلا اعداد تعیین شده برای سقف قیمتی در بازار اجاره‌بها به اجرا نرسید و به همین دلیل این اختیار را به شورای عالی مسکن دادیم که در استان‌هایی که دامنه افزایش قیمت غیر متعارف است ورود و سقف قیمت را به اجرا برساند.
سبقت اجاره مسکن از تورم عمومی
آخرین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در فروردین ماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن در تهران و کل مناطق شهری نسبت به اسفند سال گذشته معادل ۲درصد افزایش یافته است. رشد نقطه به نقطه این شاخص اما در تهران و مناطق شهری کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴۵,۲ و ۵۲.۴ درصد گزارش شده است. معنا و مفهوم این اعداد این است که از سویی، تورم نقطه‌ای
اجاره‌بها از نرخ نقطه ای تورم عمومی در فروردین ۱۴۰۳ که حدود ۳۴درصد گزارش شده و همچنین تورم مسکن در نخستین ماه سال جاری (۲۲.۹درصد) بسیار بیشتر بوده است. همزمان تورم اجاره‌بها در سایر شهرهای کشور تفاوت معنادار با این شاخص در تهران داشته که نشان‌دهنده افزایش چشمگیر تقاضای اجاره در سایر مناطق شهری کشور است. پدیده ای که طی ماه‌های اخیر تکرار شده و تقریبا به روندی عادی در بازار اجاره کشور بدل شده است. بررسی داده‌های آماری از سوی «تعادل» نشان می‌دهد، از دی ماه سال ۱۴۰۱ تا دی ماه سال ۱۴۰۲ نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران کمتر از میزان تورم مسکن بوده است. در واقع، در این دوره زمانی شاهد دو جهش ارزی در کشور بودیم که به انتظارات تورمی دامن زد و به همین علت، فروشندگان مسکن حاضر به عرضه مسکن خود به قیمت‌های جاری نبودند و تلاش می‌کردند، ملک خود را با قیمت‌های چند ماه آینده به فروش برسانند. از همین رو بود که تعداد معاملات ملکی در دوره مورد نظر نیز کمتر از گذشته شد و معاملات کمتری صورت گرفت. از دی ماه سال گذشته تاکنون نیز اگر چه تورم اجاره از تورم بازار معاملاتی مسکن کمتر بوده است اما همچنان بالاتر از نرخ تورم عمومی ایستاده است. به گزارش «تعادل»، تجربه سال ۱۴۰۲ و تجربه‌هاي فراوان قبلي نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها صرفا از قيمت ملك متاثر نمي‌شود و عوامل ديگري نيز در شكل‌گيري آن دخالت دارند. نرخ دلار به عنوان لنگر انتظارات تورمي اثر قابل توجهي روي معيشت موجران دارد و موجران خرده پا كه بيش از ۸۰ درصد از مالكان ايراني را تشكيل مي‌دهند، با هر نوسان دلار، تلاش مي‌كنند نرخ كرايه‌ها را افزايش دهند تا از ميزان رفاه خانواده آنها كم نشود. آمارها نيز مويد همين است كه اجاربها در سال گذشته بيش از ۲۰ درصد از قيمت مسكن و حدود ۴ درصد از نرخ تورم عمومي جلوتر بوده است. از اين رو، پيش‌بيني مي‌شود، نرخ اجاره‌بها در سال جاري نيز همين وضعيت را ادامه دهد و سطوح بالاتري از نرخ تورم و قيمت مسكن تداوم مسير دهد.
سقف اجاربها در سال ۱۴۰۳؟
درحالی که گزارش‌های میدانی رشد سرسام‌آور رهن و اجاره مسکن در سال جاری را پیش بینی می کنند و همچنین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در پایان سال ۱۴۰۲ کرایه آپارتمان در «کشور» نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۲درصد افزايش يافته است، چندی پیش، علی خضریان، نماینده مردم تهران در مجلس گفت، سقف افزایش اجاره‌بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط وجود تورم بالای ۳۰درصد [در شهر تهران] تعیین می‌شود. به گزارش «تعادل»، اشاره خضریان به مصوبه مجلس درباره «کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» است که سال گذشته در مجلس تصویب شد. با این مصوبه نمایندگان در تابستان سال ۱۴۰۲، مداخله دولت در بازار اجاره از طریق تعیین سقف برای اجاره‌بها که در دوران کرونا آغاز شد و طی چند ساله اخیر تداوم یافت، «رسمی» و «دایمی» شد. این در حالی است که تجربه کسب شده در کشور نه در سال‌های دور که در همین سال‌های نزدیک نشان می‌دهد، با دخالت دولت در بازار «کالاها و خدمات خصوصی» ازجمله بازار اجاره، نه تنها رفاه مصرف‌کننده افزایش نیافته که در میان مدت و بلندمدت نیز دچار افت شده است. با وجود این، نمایندگان مجلس به جای حل مشکلات اقتصادی کشور که در مناسبات حاکم بر بودجه‌های سنواتی دولت و در پی آن رشد نقدینگی و حجم پول و جهش‌های تورمی ریشه دارد، بار دیگر، با این تصمیم، دامنه حکمرانی معیوب اقتصادی را گسترده‌تر کردند. اگر از تبعات شرعی مداخله در اموال خصوصی افراد و همچنین مغایرت‌های قانونی این مصوبه بگذریم، از ناکارآمدی تعیین سقف اجاره‌بها در کنترل قیمت‌ها نمی‌توان گذشت. این ناکارآمدی در آمار مربوط به تمدید قراردادهای اجاره طی سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ منعکس شده است. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران طی سال‌های یادشده نشان می‌دهد که میانگین اجاره‌بها در اجاره نامه‌های تمدید شده در تهران و سایر شهرها بسیار بالاتر از سقف ۲۵ و ۱۵درصدی مصوب برای پایتخت و سایر شهرها بوده است. در چنین شرایطی است که خضریان سخن از افزایش ۳۰درصدی سقف اجاره‌بها به میان آورده است و داغ دل بخش دیگری از منتقدان به اعلام سقف اجاره‌بها را تازه کرده است. کسانی که بر این باورند با تعیین سقف اجاره، موجران اجاره منزل خود را به صورت «حداکثری» (در سال‌های گذشته حداکثر ۲۵درصد و امسال در صورت تصویب شورای عالی مسکن ۳۰ درصد) افزایش می‌دهند و مستاجران آسیب می‌بینند.
