6 گام تا ساماندهي بازار مسكن
يك بررسي كارشناسي نشان مي‌دهد، دولت آينده براي آنكه بتواند بازار مسكن را ساماندهي كند، بايد شش گام را به موازات هم پيش ببرد. كاهش تورم عمومي، كنترل نرخ نقدينگي، ساماندهي بازارهاي موازي، اعمال پايه‌هاي مالياتي براي بخش مسكن، افزايش مدت زمان بازپرداخت وام خريد و ساخت خانه و رشد توليد مسكن با ميدان‌داري بخش خصوصي و پرهيز از تصدي‌گري دولت، اقداماتي است كه مي‌تواند به بهبود وضعيت بازار ملك بينجامد.
يك بررسي كارشناسي نشان مي‌دهد، دولت آينده براي آنكه بتواند بازار مسكن را ساماندهي كند، بايد شش گام را به موازات هم پيش ببرد. كاهش تورم عمومي، كنترل نرخ نقدينگي، ساماندهي بازارهاي موازي، اعمال پايه‌هاي مالياتي براي بخش مسكن، افزايش مدت زمان بازپرداخت وام خريد و ساخت خانه و رشد توليد مسكن با ميدان‌داري بخش خصوصي و پرهيز از تصدي‌گري دولت، اقداماتي است كه مي‌تواند به بهبود وضعيت بازار ملك بينجامد.
مطابق اعلام مركز آمار در سال ۱۴۰۱ سهم مسكن از كل هزينه‌هاي خانوارهاي كشور ۳۸.۱ درصد بوده و در شهر تهران اين عدد به بيش از ۵۰ درصد رسيد. كارشناسان معتقدند اين رقم در سال ۱۴۰۳ افزايش يافته است. با توجه به سنگين شدن هزينه‌هاي مسكن، بسياري از مستاجران در كلانشهر تهران به مناطق كم‌برخوردارتر، واحدهاي كوچك‌تر و قديمي‌تر سوق پيدا كرده‌اند. اين در حالي است كه برخي پايش‌ها حكايت از آن دارد كه فقط در چهار منطقه تهران شامل مناطق ۱ تا ۳ و ۲۲ تعداد ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد.
بانك مركزي فروردين امسال اعلام كرد متوسط قيمت هر متر خانه در تهران به ۸۱.۶ ميليون تومان رسيده است. آمار ارديبهشت اعلام نشد. اما اخيرا رييس كل بانك مركزي از افزايش ۹.۷ درصدي قيمت خانه و رشد ۱۴.۱ درصدي معاملات در خردادماه خبر داده است. اين بدان معناست كه هم‌اكنون قيمت خانه در تهران حدود ۹۰ ميليون تومان در هر متر مربع برآورد مي‌شود.
در اين حال، آمار پروانه‌هاي ساختماني نشان مي‌دهد ساخت و ساز در حال حاضر حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال رسيده است. با اين حال، كارشناسان معتقدند التهابات بازار مسكن، صرفا از طريق افزايش عرضه امكان‌پذير نيست؛ زيرا مولفه‌هاي متعددي بر قيمت مسكن اثر مي‌گذارد.
خانه‌هاي زيادي ساخته شد
نايب رييس كميسيون تخصصي مشاوران املاك اتاق اصناف ايران در اين رابطه به ايسنا گفت: در دوره‌هاي گذشته و دولت سيزدهم خانه‌هاي زيادي ساخته شده اما قيمت مسكن روند صعودي داشته است. از جمله متغيرهاي اثرگذار بر بازار مسكن مي‌توان به نرخ تورم، رشد نقدينگي، تحرك بازارهاي موازي، هزينه‌هاي ساخت، انتظارات تورمي و پايه‌هاي مالياتي در بخش مسكن اشاره كرد. در حال حاضر كنترل برخي از اين متغيرها مثل ماليات از خانه‌هاي خالي در دستور كار است اما ساير بخش‌هاي مرتبط همچنان از اثرگذاري بالايي در بخش مسكن برخوردارند. مهدي كرباسيان، تصدي‌گري دولت را عامل اصلي عدم توفيق در بخش مسكن دانست و گفت: انتظار از رييس‌جمهور آينده اين است كه بر اجراي كامل اصل ۴۴ قانون اساسي اهتمام جدي داشته باشد. بايد بخش خصولتي به خصوصي‌سازي واقعي تبديل شود. اين رويكرد بايد در تمامي سطوح اقتصادي، شركت‌ها، تشكل‌ها و اتحاديه‌هاي صنفي مدنظر قرار گيرد. وي خاطرنشان كرد: به‌طور مثال، قانون نظام صنفي حدود فعاليت تشكل‌هاي صنفي را مشخص كرده است. اتحاديه‌هاي صنفي زيرمجموعه وزارت صمت قرار دارند اما در ماه‌هاي اخير وزارت راه و شهرسازي به موضوعات مربوط به مسووليت اتحاديه‌هاي املاك ورود كرده و كل اتحاديه‌ها را در سراسر كشور تحت‌الشعاع قرار داده است. اين موازي‌كاري و تصدي‌گري دولت علاوه بر اينكه دست و پاي بخش خصوصي را مي‌بندد اثرات منفي بر بازار مسكن خواهد داشت. به گفته كرباسيان، واسطه‌گران بخش مسكن پيشران اقتصاد هستند. بعضي از املاكي‌ها خرده‌ساز هستند. از طرف ديگر انبوه‌سازان حضور دارند كه به افزايش ساخت و ساز كمك مي‌كنند و ملك خود را در اختيار مردم قرار مي‌دهند. هرچه اين مجموعه‌ها را تضعيف كنيم توليد مسكن را كاهش مي‌دهيم و به تدريج انبوه‌سازان و خرده‌سازان از اين حوزه خارج مي‌شوند. رويكرد دولت چهاردهم بايد استقلال بخش خصوصي، چابكي دولت و پرهيز از بنگاه‌داري باشد.
پيش‌بيني قيمت مسكن تا پايان شهريور
در اين حال، فرشيد پورحاجت، دبيركانون انبوه‌سازان معتقد است: كمبود مسكن متناسب با تقاضاي واقعي در كنار تورم عمومي، مهم‌ترين معضلات بخش مسكن را شكل مي‌دهد. با اين وجود مي‌بينيم كه هزينه‌هاي سنگيني بر دوش توليدكنندگان مسكن قرار دارد. شهرداري‌ها به بخش مسكن نگاه درآمدي دارند. دولت نيز با تصدي‌گيري، دست و پاي بخش خصوصي را گرفته است. اين اقدامات باعث شده آمار صدور پروانه در مقايسه با اوايل دهه ۹۰ به كمتر از نصف برسد.
پورحاجت تاكيد كرد: دولت آينده بايد برنامه اصولي با مشورت و حضور تمامي فعالان بازار مسكن و صنعت ساختمان پياده‌سازي كند. انتظار از دولت چهاردهم آن است كه بهبود فضاي كسب و كار، رفع موانع تامين مالي شامل پيش‌فروش و تسهيلات مسكن، ديپلماسي فعال براي توسعه خدمات مهندسي و ارتقاي توان علمي صنعت ساختمان را مدنظر قرار دهد. در غير اين صورت نوسانات بازار مسكن كماكان دور از ذهن نخواهد بود و تابستان امسال تورم بر صنعت ساختمان اثر مي‌گذارد.
وي با بيان اينكه حدود ۴۰ درصد ايراني‌ها در خانه‌هاي استيجاري زندگي مي‌كنند، افزود: اينكه قوانين ايذايي در مجلس مصوب شوند يا اينكه سقف اجاره‌بها به صورت دستوري و سالانه توسط مسوولان مربوطه تعيين شود، عملا راه به‌جايي نخواهد برد و گره‌اي از مشكلات مستاجران باز نخواهد كرد. با بررسي تصميمات و اقدامات صورت‌گرفته طي سال‌هاي گذشته در عمل شاهد آن هستيم كه اينگونه راهكارها نتوانسته مشكلات و موانع اجاره‌نشيني در سطح كشور را برطرف كند.
به گفته پورحاجت، سازمان اجاره‌داري حرفه‌اي در كشور به پشتوانه بخش خصوصي راه‌اندازي و شرايط براي توليد واحدهاي مسكوني استيجاري براي بخش خصوصي فعال در حوزه توليد مسكن فعال شود. در اين صورت مي‌توان اين انتظار را داشت كه تلاطمات موجود در بازار مسكن كشور به نحوي فروكش كند.
برنامه‌ريزي و ريل‌گذاري در دولت سيزدهم
حسن محتشم، عضو هيات مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نيز با اشاره به مشكلات ساخت ساليانه يك ميليون واحد مسكوني گفت: طبيعتا تلاش‌هايي از سوي دولت براي تحقق ساخت يك ميليون خانه صورت گرفت و طي سه سال گذشته در هر سال حدود ۴۰۰ هزار پروانه صادر شده كه قبل از اين هم بخش خصوصي تقريبا به همين ميزان، يا مقداري كمتر مسكن توليد مي‌كرد. بنابراين نهضت ملي مسكن حدود ۱۰ درصد بر افزايش ساخت و ساز تاثيرگذار بود. از جهت برنامه‌ريزي و ريل‌گذاري نيز اقداماتي صورت گرفت. دولت آينده بايد چالش‌هاي اين برنامه را بشناسد و در جهت رفع آن بكوشد.
عضو هيات مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به نوسانات بازار مسكن بيان كرد: قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير ثبات نسبي پيدا كرده اما به‌طور كلي نوسان افزايشي داشته است. بعضا مي‌بينيم كه مسوولان سياست نرخ‌گذاري دستوري را درخصوص بازار مسكن در پيش گرفتند. مثلا در مقاطعي از درج قيمت در سايت‌ها جلوگيري كردند يا براي اجاره‌بها سقف مجاز در نظر گرفتند. از نظر من اين اقدامات به نوعي نرخ‌گذاري دستوري است كه دولت‌ها را از هدف اصلي خود يعني تسهيلگري براي افزايش توليد مسكن دور مي‌كند.
ناتوان مالي متقاضيان
وي درباره تامين زمين ارزان قيمت توسط دولت گفت: به نظر من مردمي كه پولي براي ساخت ندارند زمين به دردشان نمي‌خورد. كساني هم كه ثبت نام كردند به آنها اعلام شد هر سه ماه ۴۰ ميليون تومان واريز كنيد. بسياري از اين افراد چنين پولي نداشتند، بنابراين امتياز خود را به دلالان فروختند و بعد فرم «ج» آنها قرمز شد. لذا ديگر مسكن دولتي به آنها تعلق نمي‌گيرد. در واقع تقاضاي واقعي مسكن بدون پاسخ ماند و سفته‌بازي و دلالي همچنان پابرجا ماند. محتشم تاكيد كرد: راهكار آن است كه دولت با مجموعه‌هاي حرفه‌اي انبوه‌ساز و سازنده تعامل دقيق و برنامه‌ريزي شده برقرار كند. اينكه دولت زمين واگذار كند خوب است اما بايد آن را به سازندگان واگذار كند و از آنها تعهد بگيرد ظرف مدت مشخصي واحدها را بسازند و به افراد بي‌خانه واجد شرايط واگذار كنند. انبوه‌ساز با استفاده از تخصص و منابع مالي خود خانه‌ها را مي‌سازد و تحويل مي‌دهد. الان بسياري از طرح‌ها به مردم عادي واگذار شده و آنها پولي براي ساخت ندارند، لذا پروژه‌ها نيمه كاره رها شده است.
