تداوم ركود در بازار مسكن

مجید اعزازی

تازه‌ترين آمارهاي رسمي از تحولات بازار مسكن تهران حاكي از ركود معاملاتي در اين بازار است. بر اساس اين آمارها، در خرداد سال جاري همچنان تعداد معاملات ملكي كمتر از 4 هزار فقره است كه براي شهري به بزرگي تهران با بيش از يك ميليون پلاك، تعداد ناچيزي به شمار مي‌رود. در همين حال، متوسط قيمت اسمي هر متر مربع مسكن در تهران طي خرداد سال جاري با رشد ماهانه 1.4 درصد به حدود 86 ميليون تومان رسيده است. اين رشد ماهانه 1.4 درصدي اگرچه از نرخ تورم عمومي در ماه مورد اشاره (2.6 درصد) كمتر است، اما رسيدن قيمت اسمي هر متر مسكن به رقم 86 ميليون تومان بيش از پيش خريد مسكن را از دسترس شهروندان دور كرده است. براساس گزارش بانك مركزي متوسط قيمت هر متر مربع مسكن پايتخت در خردادماه امسال ۸۵.۹ ميليون تومان بوده كه نسبت به ارديبهشت امسال ۱.۴ درصد و در مقايسه با خرداد پارسال ۹.۷ درصد افزايش داشته است.

بانك مركزي در بدعتي ديگر، گزارش تحولات بازار مسكن در خرداد ماه را روي سايت رسمي خود منتشر نكرد و ترجيح داد تا اين گزارش را در اختيار يك خبرگزاري قرار دهد. اين درحالي است كه بانك مركزي به عنوان رسمي‌ترين مرجع ارايه‌كننده آمار بازار مسكن بايد هر ماه گزارش تحولات بازار مسكن پايتخت را ارايه كند. اين وظيفه اما صرفا براي آمارهاي فروردين ماه سال جاري رخ داده است و در دوره مديريت جديد بانك مركزي، به غير از فروردين و خرداد سال جاري، هم اينك صرفا آمار تحولات بازار مسكن در مهر، آبان و آذر سال ۱۴۰۲ در دسترس است. آنگونه كه ايسنا از بانك مركزي گزارش كرده است در خردادماه سال، ۱۴۰۳ تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۳.۹ هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۲۰.۶ درصد كاهش و ۱۴.۱ درصد افزايش را نشان مي‌دهد. بر اساس اين گزارش، اگر چه تعداد معاملات ملكي در شهر تهران طي خرداد سال جاري (3872 فقره) نسبت به دوره مشابه سال قبل (3394 فقره) رشد اندك 14.1 درصدي را تجربه كرده است، اما واقعيت اين است كه تعداد معاملات زير 5 هزار فقره در ماه براي شهري به بزرگي تهران به معني ركود است چه آنكه در ماه‌هاي رونق بازار مسكن، تعداد معاملات دستكم بيش از 10 هزار فقره در ماه بوده است. بررسي‌هاي «تعادل» نشان مي‌دهد، در خردادماه سال‌هاي 1402 و 1403 معاملاتي به مراتب كمتر از خرداد سال‌هايي كه كشور درگير كرونا بود، ثبت شده است. به گونه‌اي كه تعداد معاملات گزارش شده براي خردادماه در خرداد سال 1397 تا 1401 به ترتيب 14 هزار و 886 فقره؛ 5 هزار 986 فقره؛ 10 هزار و 800 فقره؛ 5 هزار و 102 فقره؛ و 13 هزار و 784 فقره گزارش شده است.

جزييات معاملات خردادماه

بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در خردادماه سال ۱۴۰۳ حاكي از آن است كه از مجموع ۳۸۷۲ واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۷.۶ درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. همچنين سهم مذكور در مقايسه با خردادماه سال قبل حدود ۱.۱ واحد درصد كاهش يافته است. توزيع معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه سال 1403 حاكي از آن است كه از ميان مناطق 22گانه پايتخت، منطقه 5 با سهم 13.5 درصدي از كل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 10، 2 و 4 به ترتيب با سهم‌هاي 9.8، 7.7 و 7.6 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده شهر تهران در خرداد 1403 نشان مي‌دهد كه به لحاظ مساحت، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از 80 متر مربع، سهمي معادل 56 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنين 58.1 درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در اين ماه (85.91 ميليون تومان) معامله شده و 52.3 درصد از معاملات نيز به واحدهاي مسكوني با ارزش هر واحد كمتر از 6 ميليارد تومان اختصاص داشته است.

منطقه يك همچنان در صدر

توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خردادماه سال ۱۴۰۳ نيز حاكي از آن است كه از ميان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۳.۵ درصدي از كا معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق ۱۰، ۲ و ۴ به ترتيب با سهم ۹.۸، ۷.۷ و ۷.۶ درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در ميان مناطق ۲۲ گانه شهرداري تهران بيشترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل ۱۶۰.۹ ميليون تومان به منطقه ۱ و كمترين آن با ۴۴.۵ ميليون تومان به منطقه ۱۹ تعلق داشته است.

شديدترين ركود ملكي  پس از شوك كرونا

به گزارش «تعادل»، حجم معاملات مسكن در فروردين سال جاري در قياس با نخستين ماه سال‌هاي گذشته (۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲)، به كمترين ركورد ثبت شده كه متعلق به دوران شيوع پاندمي در كشور است، نزديك شد. به عبارت ديگر، طي ۷ سال گذشته، كمترين معاملات ملكي انجام شده در فروردين، با ۱۲۰۰ فقره متعلق به فروردين سال ۱۳۹۹ است. يعني در دومين ماه شيوع پاندمي و ترس ناشي از آن در كشور كه منجر به تعطيلي بازارها و محدود يا تعطيل شدن پروازها و سفرهاي جاده‌اي و ...شد. پس از آن، فروردين سال ۱۴۰۳ نيز با ثبت ۱۵۰۸ فقره معامله ملكي در جايگاه دوم كمترين معامله ملكي طي ۷ سال گذشته قرار گرفته است. بر اساس اين گزارش، برخلاف حجم معاملات، شاخص متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران طي ۷ ساله اخير دچار افت محسوسي نشده است، به گونه‌اي كه حتي در همان فروردين سال ۱۳۹۹ كه حجم معاملات ملكي با حدود منفي ۸۸ درصد از بالاي ۱۰ هزار فقره در اسفند سال ۱۳۹۸ به ۱۲۰۰ فقره سقوط كرده بود، قيمت ملك تنها منفي ۲,۱ درصد افت را تجربه كرد. همزمان طي اين ۷ سال، تعداد ماه‌هايي كه رشد قيمت مسكن منفي شد حتي به اندازه انگشتان دو دست هم نمي‌رسد. از همين رو است كه متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران كه در فروردين ۱۳۹۷ كمي بيش از ۵.۵ ميليون تومان بود، با «بيش از ۱۳۷۲ درصد جهش» به بالاي ۸۱ ميليون تومان رسيده است. اگر چه افت معاملات ملكي در نخستين ماه هر سال به عنوان «ماه نيمه تعطيل» در قياس با ساير ماه‌هاي سال، طبيعي است و در بازار مسكن ايران به عنوان يك هنجار و عرف پذيرفته شده است اما تقليل تعداد معاملات ملكي در نخستين ماه سال‌هاي گذشته حاكي از تعميق ركود در بازار مسكن است.

براساس اين گزارش، در فروردين سال ۱۳۹۷ بيش از ۵ هزار فقره معامله ملكي در تهران انجام شد اما در نخستين ماه سال جاري اين رقم به ۱۵۰۸ فقره سقوط كرده است. اين افت شديد همگام با جهش ۱۳۷۲ درصدي قيمت مسكن طي ۷ سال گذشته، نشانه‌اي آشكار از تعميق ركود- ابرتورمي در بازار مسكن به شمار مي‌رود. به اين نكته نيز بايد اشاره كرد كه تا قبل از سال ۹۷ تعداد معاملات ملكي در بازار مسكن تهران در ساير ماه‌هاي سال بيش از ۱۰ هزار فقره بوده است.