بازار مسکن درگیر یک رکود عمیق است

کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باورند که این بازار در حال حاضر با یکی از عمیق‌ترین رکودها مواجه است.

به گزارش اقتصادآنلاین، بررسی داده‌های معاملات مسکن نشان می‌دهد در ۵ماهه نخست سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱ به‌طور میانگین ۵۰ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شده و در برخی سال‌ها نیز سقف معاملات ۵ماهه حتی به حدود ۷۰ هزار فقره نیز نزدیک شده است.

این در حالی است که در ۵ ماهه ابتدایی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، به‌طور میانگین تنها ۱۷ هزار و ۵۰۰ معامله انجام شده که حکایت از کاهش ۶۵ درصدی نسبت به میانگین معاملات دوره ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱ دارد.

کاهش شدید معاملات مسکن در ۵ماهه نخست امسال این معاملات را به کف تاریخی قبل از سال ۱۳۸۸ رسانده است. کارشناسان و فعالان بازار مسکن این بازار درحال حاضر با یکی از سنگین‌ترین رکودها دست‌وپنجه نرم می‌کند.

رکودی که با افزایش مکرر قیمت‌ مسکن در سال‌های اخیر، کاهش شدید قدرت خرید خریداران مصرفی و وجود نرخ‌های بدون ریسک بالا در بازار مثل اوراق دولتی یا صندوق‌های درآمد ثابت برای خریداران سرمایه‌ای، تقویت شده و جذابیت مسکن را کمتر کرده است.

برخی از شهرهای اطراف تهران نیز بنا به دلایلی دچار رکود معاملات شده اند. اما نکته مهم آن این است که برخی از متقاضیان تهرانی به دلیل گرانی مسکن در پایتخت ناگزیر به سمت خرید خانه در شهرهای اطراف به خصوص کرج رفته اند.

بازار مسکن کرج همواره متاثر از پایتخت بوده و به ویژه در یکی دو سال اخیر قیمت‌ها در این استان نیز پا به پای تهران پیش رفته است. هرچند به گفته کارشناسان هجوم متقاضیان خرید مسکن از تهران و حتی از جنوب و غرب کشور در افزایش قیمت بی تاثیر نبوده و البرزنشینان این دو مورد را یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت در این استان عنوان می‌کنند.

با این وجود، گفتگو با معامله‌گران نشان می‌دهد رکودی که از ابتدای سال دامن‌گیر بازار مسکن شده بود همچنان ادامه داشته و معاملات آپارتمان در این استان به یک چهارم وضعیت نرمال رسیده است و با گذشت دو ماه از فصل پاییز، بازار خرید و فروش آپارتمان چنگی به دل نمی‌زند.

معاملات در بازار مسکن البرز نشان می‌دهد برای دست‌‌‌کم پنجمین ماه متوالی این بازار افزایش غیرمنطقی را تجربه نکرده است و بر اساس داده‌‌‌ها، در این مدت، سطح قیمت‌ها اگرچه روند کاهشی نداشته اما حداقل ثبات را تجربه کرد.

یکی از مشاوران املاک و فعالان بازار مسکن گفت: این روزها مشتری‌ها به دنبال واحد بزرگتر و با سال ساخت پایین تری هستند تا با واحد فعلی خود تعویض کنند، اما از طرفی فایل ارائه شده توسط دفاتر املاک کم شده و مشاوران املاک می‌گویند حتی افرادی که کار ساخت و ساز انجام می‌دهند کمتر رغبت می‌کنند واحدها را برای فروش بگذارند و ترجیح می‌دهند در شرایطی به قول خودشان ریسک نکنند چرا که احتمال دارد مانند اردیبهشت سال قبل به یکباره قیمت‌ها دوباره به شدت افزایش پیدا کند. آنان می گویند: از همین رو قدرت انتخاب خریداران به دلیل کمبود فایل‌‌‌های ارائه‌شده به بازار کاهش پیدا کرده است.

ریشه افزایش بی رویه نرخ اجاره بها

ریشه افزایش بی‌رویه نرخ اجاره بها مسکن به عوامل مختلفی باز می‌گردد که عمده‌ترین آن‌ها عبارتند از:

کمبود عرضه و افزایش تقاضا: یکی از دلایل اصلی افزایش نرخ اجاره، کمبود عرضه مسکن در برابر تقاضای بالای آن است. افزایش جمعیت، مهاجرت‌های داخلی و کمبود پروژه‌های مسکونی از عوامل مهمی هستند که منجر به فشار بیشتر بر بازار اجاره می‌شوند.

تورم و افزایش هزینه‌های ساخت و ساز: تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، از جمله هزینه‌های مصالح و نیروی انسانی، باعث شده تا مالکان برای جبران این هزینه‌ها، نرخ اجاره‌ها را بالا ببرند.

سیاست‌های نادرست دولتی: نبود برنامه‌ریزی مناسب برای تأمین مسکن اجتماعی و حمایتی، عدم نظارت کافی بر بازار اجاره و عدم تخصیص تسهیلات کافی برای ساخت مسکن، از دیگر عوامل افزایش اجاره بها است.

نوسانات اقتصادی: نوسانات اقتصادی و تغییرات در سیاست‌های پولی و مالی کشور، می‌تواند باعث افزایش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف از جمله مسکن شود، که در نتیجه آن، مالکان مجبور به افزایش نرخ اجاره‌ها می‌شوند.

بازار موازی و سرمایه‌گذاری در مسکن: به دلیل اینکه مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود، بسیاری از افراد و نهادها به جای سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی و صنعتی، منابع خود را به خرید و اجاره دادن مسکن می‌برند که این روند نیز فشار بیشتری به نرخ اجاره وارد می‌کند.

این عوامل به‌طور ترکیبی باعث شده‌اند که نرخ اجاره مسکن به طور بی‌رویه‌ای افزایش یابد و بسیاری از مستاجران را در تأمین مسکن با مشکلات جدی روبه‌رو کند.