دوران طلایی لیزینگ مسکن
گروه راه و شهرسازی|ندا کمالی‌رضایی|
نخستین لیزینگ در دنیا در 2هزار سال پیش از میلاد مسیح به کار برده شد. در آن زمان از عملیات لیزینگ در کشاورزی و ابزار مورد نیاز مردم استفاده می‌شد. در قرون وسطی، استفاده از شیوه تامین مالی لیزینگ برای خرید و اجاره زمین و ملک در اروپا رایج بود. در دوران مدرن اما شرکت بیرمنگام واگن نخستین موسسه لیزینگ در دنیا بود که در سال 1855 میلادی تاسیس و نام خود را ثبت کرد. بعد موسسه بین‌المللی لیزینگ ایالات متحده امریکا در سانفرانسیسکو تاسیس و بدین‌ترتیب صنعت جدید لیزینگ در آغاز نیمه دوم قرن نوزدهم پا به عرصه گذاشت.
موسسه مالی بین‌المللی آی. اف. سی (IFC) که به بانک جهانی وابسته است، موجب شکل‌گیری و رشد صنعت لیزینگ در اغلب کشورهای جهان مانند بنگلادش، تونس، ترکیه، پرو، فیلیپین، دومنیکن، اکوادور، اردن، هندوستان، برزیل، کلمبیا، اندونزی، کره جنوبی، پاکستان، پرتغال و تایلند شد.
بیش از 40سال است که لیزینگ در ایران متداول است. پایه‌گذاران صنعت لیزینگ در ایران فرانسویان بودند چرا که نخستین شرکت لیزینگ در ایران در سال 1354 با مساعدت‌های مالی و فنی آنها پدیدار شد. شرکت لیزینگ ایران نخستین شرکتی بود که در کشور تاسیس شد و سرمایه اولیه راه‌اندازی این شرکت نیز تنها 10میلیون تومان بود. در حال حاضر این شرکت در قالب یکی از معتبرترین شرکت‌های لیزینگ کشور مشغول به فعالیت اجاره‌داری است.
در سال 1356 درست یک سال پیش از پیروزی انقلاب اسلامی، با مساعدت و همکاری یکی از موسسات بزرگ مالی فرانسوی، دومین شرکت لیزینگ تحت عنوان آریا لیزینگ پا به عرصه فعالیت گذاشت که در حال حاضر سهام این شرکت متعلق به بانک صنعت و معدن است و یکی از شرکت‌های بزرگ لیزینگ بانکی محسوب می‌شود و در زمینه اعطای تسهیلات اعتباری به بخش‌های مختلف خدماتی و صنعتی فعالیت می‌کند.
در سال‌های آغازین انقلاب اسلامی، به دلیل تحولات اقتصادی و سیاسی اجتماعی، فعالیت شرکت‌های لیزینگ متوقف اما در اوایل سال 1360 سهامی آنها دچار تغییرات عمده‌یی شد. به این ترتیب که سهام شرکت لیزینگ ایران به بنیادهای شهید و مستضعفان و بانک تجارت و سهام شرکت لیزینگ صنعت و معدن به بانک صنعت و معدن تعلق یافت و در نهایت این دو شرکت دوباره فعالیت خود را از سرگرفتند.
در سال 1362 قانون عملیات بانکی بدون ربا تدوین و تصویب شد و بدین‌ترتیب لیزینگ در چارچوب عقد اجاره به شرط تملیک در کشور مشروعیت قانونی پیدا کرد. این‌گونه بود که در این قانون، اجرای این عقد تنها به سیستم بانکی سپرده شد و تنها بانک مسکن فعالیت خود را در زمینه اجاره به شرط تملیک واحدهای مسکونی آغاز کرد و دیگر بانک‌ها به دلایل مختلف اعم از ساختار دیوان سالاری شان، پا به این عرصه نوین نگذاشتند. تا سال 1373 لیزینگ حمایتی از جانب دولت دریافت نکرد. در سال مذکور شرکت پارس لیزینگ، نخستین هسته تشکیلاتی لیزینگ خصوصی به میدان آمد. با ورود این شرکت به عرصه، راه برای شکل‌گیری و رشد شرکت‌های خصوصی لیزینگ در ایران هموار شد.
صنعت لیزینگ از نیمه دوم سال 1381 در دولت محمد خاتمی با تدوین سیاست‌های اقتصادی کارآمد در جهت افزایش نقش بخش خصوصی در برنامه‌های عمرانی، به‌طور جدی در بازار پول و سرمایه کشور مسیر رشد را در پیش گرفت و در مدتی کوتاه، طی سال‌های 1384ـ 1381 حدود 300 شرکت لیزینگ با جمع سرمایه‌گذاری ثبتی حدود 3500میلیارد ریال در کشور تاسیس شد. اما بعد از این انفجار مثبت در ابتدای نیمه دوم سال 1384 بانک مرکزی در اجرای سیاست‌های نظارتی خود به اداره ثبت شرکت‌ها ابلاغ کرد تا مانع ثبت شرکت‌های لیزینگ شوند. در سال 1384 اجرای طرح مسکن مهر تمام بودجه و تمرکز دولت را به خود اختصاص داد و دولت مسکن مهر را در اولویت پروژه‌های مسکنی خود قرار داد. بدین‌ترتیب سایر پیشنهادات مسکنی هر چند از راهکارهای خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه به شمار می‌رفتند، جایی در برنامه دولت نداشتند.
با این حال، این طرح بار دیگر از طرف شرکت‌های لیزینگ‌کننده به بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد داده شد و این‌بار مسوولان دولت نهم که به نوعی در پی ایجاد راهکارهایی برای خانه‌دار کردن اقشار جامعه بودند، لیزینگ را مورد ملاحظه و بررسی قرار دادند. این طرح با تمام جزییات توسط کانون شرکت‌های لیزینگ ایران در اختیار بانک مرکزی قرار داده شد.
پیشنهاد از این قرار بود که بازپرداخت اقساط متناسب با قدرت و توان خرید افراد در بازه زمانی 10 الی 15سال تنظیم شود. طرح تنها برای قشر خاصی از جامعه سازماندهی نشده بود و به مردم این امکان را می‌داد که بی‌هیچ محدودیتی حق انتخاب هر خانه‌یی با هرمتراژ و هر قیمتی و در هر منطقه از شهر را داشته باشند و شرکت‌ها نیز به همین ترتیب امکان خرید آن را داشته باشند و این پیشنهاد تنها به پایتخت و شهرهای بزرگ معطوف نمی‌شد. بلکه متوجه سراسر کشور بود. در این طرح سهم آورده مردم هم 20 تا 30 درصد و سهم آورده شرکت‌های لیزینگ در خرید خانه حدود 70 تا 80 درصد تعیین شده بود. این طرح به نظر طرحی مطلوب و آرمانی برای خانه‌دار شدن اقشار جامعه می‌آمد، اما در کنار همه اینها، مساله نرخ بهره پیشنهادی برای اجرا و حمایت بانک مسکن از شرکت‌های لیزینگ مطرح بود. به همین دلیل دیری نگذشت که بانک مرکزی با اعلام اینکه «اگر شرکت‌های لیزینگ اصرار بر اجرای این طرح دارند، با سرمایه خودشان جلو بیایند، نه به حساب خزانه بانک مرکزی. » رای به حذف این پیشنهاد داد. به این ترتیب طرح اولیه با اصلاحاتی برای دگر بار مورد بررسی بانک مرکزی قرار گرفت و دست آخر در
سال‌های 86 تا 87 همزمان با موج افزایش قیمت در بازار مسکن، شرکت‌های لیزینگ به‌شدت ضعیف شدند و فعالیت شان تقریبا به‌طور کامل متوقف شد. آنها یکی از مخاطبان افزایش قیمت مسکن در کشور محسوب می‌شدند چرا که منابع رسمی اعلام داشتند که بین سال‌های 80 تا 84 چیزی حدود 300شرکت غیرمجاز در حال فعالیت در کشور بودند و هیچ یک پاسخگوی نهادهای نظارتی، سازمان مالیاتی و بانک مرکزی نبودند. بدین‌ترتیب بیشترین طول انتظار اقشار جامعه برای خانه‌دار شدن در سال 91 رخ داد. طی سال‌های 82 تا 92 تعداد خانوارهای دارای مسکن از 63درصد به 58 درصد کاهش یافت چرا که در سال 84، سال اول رونق بازار، خانواده‌ها برای خانه‌دار شدن نیاز به 8 سال درآمد داشتند اما در سال 90 این شاخص به 12 سال رسیده بود.
