افزایش سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم
گروه مسکن و شهرسازی زهره علامی
با وجود ادامه رکود مسکن در سال جاری، این حوزه طی 6 ماهه گذشته فراز و نشیب‌های بسیاری را پشت سر گذاشته است، گشایش حساب صندوق پس‌انداز یکم، رونمایی از طرح جامع مسکن، پیشنهاد ایجاد بورس مسکن از سوی سازمان بورس و اوراق بهادر و اجرای مجدد لیزینگ مسکن ازجمله طرح‌هایی بود که در سال جاری خبرساز شده و واکنش‌های متفاوتی را از سوی فعالان بازار مسکن به همراه داشت. در این میان و با وجود ارائه و اجرای برنامه‌های مختلف در حوزه مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی به گفته کارشناسان مسکن، بازگشت رونق به بازار تا سال آینده امکان‌پذیر نیست و خروج بازار مسکن از رکود معاملاتی با شیب ملایمی آغاز شده است.
پیشروی آرام بازار مسکن به سمت رونق و سپری شدن دومین سال از فعالیت وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم بهانه‌یی شد تا روزنامه «تعادل» گفت‌وگویی با دکتر حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ترتیب دهد و سوالاتی را در باره جهت‌گیری معاونت مسکن این وزارتخانه نسبت به طرح‌ها و برنامه‌های حوزه مسکن طرح کند. دکتر مظاهریان در بخشی از این گفت‌وگو اعلام کرد: با توجه به پایین بودن نسبت تسهیلات به قیمت مسکن که درحال حاضر برای شهر تهران حدود 6درصد است و اعتقاد وزارت متبوع به ضرورت ارتقا این نسبت برای حمایت از بخش تقاضاست تا به تدریج و در طول سنوات آتی میزان تسهیلات با روندی متناسب با شرایط اقتصادی افزایش یابد. مشروح این گفت‌وگو را پیش رو دارید:
براساس طرح جامع مسکن که در خرداد ماه سال جاری رونمایی شد؛ شاخص دسترسی به مسکن از 12سال به 8 سال کاهش می‌یابد، در این طرح چه آیتم‌ها و عناصری گنجانده شده که با اجرای آن تحقق چنین هدفی امکان‌پذیر می‌شود؟
طرح جامع مسکن، یک برنامه توسعه‌یی است که هدف اساسی آن تحقق اهداف مندرج در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در راستای فراهم آوردن امکان دسترسی به مسکن مناسب برای کلیه اقشار جامعه است.
این طرح با مطالعات جمعیت شناختی، ساختارهای سرمایه‌گذاری و تولید درون‌بخشی، شناخت وی‍ژگی‌های مسکن در کشور و با در نظر گرفتن سناریوهای مختلف برای رشد اقتصادی، ظرفیت‌های موجود و بالقوه اقتصادی، نیاز مسکن کشور را برای سال‌های آتی پیش‌بینی و مسیر دستیابی به این هدف را از طریق برنامه‌های عملیاتی و نهادسازی ویژه هرمحور ترسیم کرده است. برنامه‌های عملیاتی و نهادسازی طرح جامع مسکن تمامی مولفه‌های موثر بر بازار را به سمت هدف اساسی یاد شده هدایت می‌کند. ناگفته نماند که تحقق برنامه‌ها منوط به هماهنگی و همکاری سایر دستگاه‌ها و نهادهای ذی‌ربط در هدایت مولفه‌های برون‌بخشی موثر بر رفتار مولفه‌های بازار مسکن است.
یکی از انتقادات وارده به طرح جامع مسکن، نپرداختن به تمامی جوانب حوزه مسکن (به عنوان نمونه موضوع تامین زمین) در این طرح است، پاسخ شما به این انتقادات چیست؟
هر یک از محورهای مندرج در طرح جامع مسکن بر مبنای رفع مشکلات یکی از گلوگاه‌های این بخش مورد توجه قرارگرفته و جامعیت این طرح به معنای پرداختن به کلیه مسائل موجود حوزه مسکن اعم از تقویت و تقاضای مسکن، حمایت از گروه‌های کم درآمد و آسیب‌پذیر در تامین مسکن مناسب، توسعه صنعت ساختمان و تقویت کارآمدی آن به عنوان یکی از ابزارهای مهم تقویت عرضه مسکن، اصلاحات جدید در توزیع و تامین زمین با هدف بهبود بهره‌وری در مهم‌ترین عامل تولید مسکن، استفاده از ظرفیت‌های بافت فرسوده شهری در حمایت و تقویت طرف عرضه مسکن به همراه بهبود شرایط سکونتی در این محدوده‌ها و توسعه نظام تامین مسکن در کشور به عنوان یکی از مهم‌ترین معضلات تقویت عرضه و تقاضای مسکن است.
پیش‌بینی شما از شرایط کوتاه‌مدت و بلندمدت بازار مسکن پس از اجرای طرح جامع مسکن چیست؟ آیا می‌توان انتظار داشت که در افق تحقق طرح جامع مسکن شاهد برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا باشیم؟
افق تحقق برنامه‌های طرح جامع مسکن سال 1405 هجری شمسی است و در صورتی که تمام برنامه‌ها مطابق الگوی طراحی شده و هماهنگ با رفتار سایر متغیرهای برون‌بخشی، اجرایی و عملیاتی شوند، در بلندمدت و در افق طرح، اولا تحقق اصل 31 قانون اساسی قابل پیش‌بینی است، ثانیا بازار مسکن نیز به تعادل خواهد رسید ضمن اینکه در کوتاه‌مدت نیز تحقق هر یک از برنامه‌ها تعادل‌بخشی بازار مسکن (هم تقویت تقاضا و هم توسعه تولید) قابل انتظار است.
علاوه بر طرح جامع مسکن که در زمره مهم‌ترین برنامه‌های مطرح شده ماه‌های اخیر در حوزه مسکن است، ایجاد بورس مسکن نیز در یکی دو ماه گذشته واکنش‌هایی را به همراه داشته است. با توجه به انتقادات وارده به این طرح از سوی اتحادیه مشاوران املاک تهران و بسیاری از فعالان حوزه مسکن، جهت‌گیری وزارت راه و شهرسازی نسبت به این طرح چیست؟ با توجه به اینکه مسکن مانند کالاهای عرضه شده در بورس کالا همگن نیست آیا این طرح قابلیت اجرایی شدن دارد؟
خرید و فروش کالاها در بورس باعث افزایش شفافیت معاملات، مشخص شدن قیمت و از بین بردن قیمت‌های کاذب، تامین مالی، جمع کردن نقدینگی و کاهش ریسک خریداران و فروشندگان در بازار کالا می‌شود و کالاهای همگنی همچون طلا، ارز، فولاد و برخی از محصولات کشاورزی قابلیت ارائه در بورس کالا و خرید و فروش در این بازار را دارند اما با توجه به اینکه واحدهای مسکونی (حتی واحدهای مسکونی موجود در یک ساختمان) ناهمگن بوده و پارامترهای مختلف تاثیرگذار بر قیمت مسکن در واحدهای مسکونی متفاوت از سایر واحدهاست که در این راستا امکان ارائه مسکن در بورس کالا در شکل متداول موجود به ویژه برای پروژه‌های خرد و ساختمان‌های کوچک غیراجرایی است.
با این وجود به نظر می‌رسد، استفاده از بورس کالا برای خرید و فروش ساختمان‌های بزرگ دستگاه‌های دولتی، نهادها (شهرداری‌ها، بنیاد مستضعفان) همچنین شرکت‌های خصوصی در قالب برگزاری مزایده می‌تواند باعث افزایش شفافیت و سرعت انجام معاملات توسط این دستگاه‌ها شود ضمن اینکه با توجه به درج ضروری بودن کالای مسکن ممکن است موجب افزایش قیمت و اخلال و انحصار در بازار نیز شود.
طرح لیزینگ مسکن پس از مدت‌ها دوباره مطرح شده و انبوه‌سازان نیز پیشنهاداتی را برای اجرای بهتر و مشارکت در این طرح در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار داده‌اند، رویکرد معاونت مسکن و ساختمان به طرح لیزینگ مسکن چگونه است؟ آیا وزارت راه و شهرسازی از پیشنهاد انبوه‌سازان استقبال می‌کند؟
لیزینگ مسکن در زمره روش‌های تامین مالی مسکن است که می‌تواند با جذب مخاطبان و گروه‌های هدف خاص(گروه‌هایی که توان بازپرداخت اقساط کوتاه و میان‌مدت را دارند) در تامین مالی مسکن بخشی از جامعه موثر واقع شود. به علاوه شرکت‌های لیزینگ به عنوان واسطه‌های مالی و از طریق تعبیه روش‌های مختلف ازجمله لیزینگ‌های اهرمی، مشارکتی و لیزینگ‌های ساخت و فروش می‌توانند در ارتباط بین دو حوزه عرضه و تقاضا به صورت موثر ایفای نقش کنند. در این فرآیندها شرکت لیزینگ با خرید یا تحویل موقت واحدهای احداثی سازندگان (انبوه‌سازان) و ارائه آن به متقاضیان نقش موثری در مدیریت تقاضا و بازاریابی خواهد داشت. از سوی دیگر ارتباط شرکت‌های لیزینگ با شبکه بانکی و اخذ تسهیلات بانکی منجر به کاهش بار مسوولیت و نگرانی بانک‌ها و تسهیل در فرآیند تسهیلات‌دهی خواهد شد به طور کلی وزارت متبوع انجام فعالیت لیزینگ در هر دو حوزه فروش و اجاره مسکن (لیزینگ عملیاتی) را مفید دانسته و احیا و ارتقا آن را ضروری می‌داند و فرآیند لیزینگ می‌تواند از طریق انبوه‌سازان و با ایجاد شرکت‌های انبوه‌سازی در چارچوب ضوابط و مقررات جاری صورت پذیرد.
به گفته بسیاری از منتقدان حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، تسهیلات تنها حدود 30درصد از هزینه خرید یک خانه را پوشش می‌دهد آیا وزارت راه و شهرسازی برنامه‌یی برای افزایش حمایت از خریداران مسکن دارد؟
حساب صندوق پس‌انداز یکم که اواخر اردیبهشت ماه سال جاری در بانک مسکن راه‌اندازی شد، حمایت از متقاضیان خرید مسکن با اولویت‌های خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان را سرلوحه کار خود قرار داده است. این صندوق تسهیلات ساخت و خرید مسکن را با نرخ 14درصد و در سه سقف 40، 60 و 80میلیون تومانی در اختیار متقاضیان واجد شرایط قرار خواهد داد با توجه به پایین بودن نسبت تسهیلات به قیمت مسکن که درحال حاضر برای شهر تهران حدود 6درصد است و اعتقاد وزارت متبوع به ضرورت ارتقا این نسبت برای حمایت از بخش تقاضا در نظر است به تدریج و در طول سنوات آتی میزان تسهیلات با روندی متناسب با شرایط اقتصادی افزایش یابد. این امر علاوه بر تسهیل دستیابی به مسکن مناسب در ارتقای فرهنگ پس‌انداز و اتکای خانوار به درآمدهای آتی در مساله تامین مسکن و نیز ایجاد فراغت برای خانوارها در راستای تامین سایر نیازمندی‌ها مفید واقع شود و در نظر است تا متناسب با شرایط اقتصادی کشور و شرایط بازار مسکن به تدریج طی سنوات آینده محصولات جدید تسهیلاتی در بخش مسکن از طریق این صندوق و سایر موارد مشابه ارائه شود.
براساس آخرین آمارها، استقبال از صندوق پس‌انداز مسکن یکم چگونه بوده است؟
آخرین اطلاعات صندوق پس‌انداز مسکن یکم حاکی است که تاکنون بالغ بر 13600نفر با مجموع مبلغ 2509میلیارد ریال نسبت به سپرده‌گذاری در این صندوق اقدام کرده‌اند.
