تردید در منفعت اوراق تسه
گروه بورس|سمیه شاملو|
زوج جوان می‌خواهند خانه‌دار شوند با کلی ذوق و شوق و فروختن طلا و ماشین و قرض و... ولی اینها جوابگو نیست، قیمت مسکن فراتر از این حرف‌هاست، ناچارند برای گرفتن خانه 50 متری مورد نظرشان وام بگیرند، یکی پیشنهاد خرید اوراق تسهیلات مسکن را می‌دهد و دیگری سپرده؛ مانده‌اند چه کنند! آیا به صرفه است یا خیر؟!
دو راه پیش رو
برای خرید یک واحد مسکن، دو پیشنهاد وجود دارد؛ یکی خرید اوراق تسهیلات مسکن و دیگری دریافت وام از طریق سپرده. شما اگر انفرادی اقدام به دریافت وام با استفاده از سپرده می‌کنید در تهران مبلغ 40میلیون تومان در مرکز استان و شهرهایی با جمعیت بالاتر از 200هزار نفر مبلغ 30میلیون تومان و شهرهای کوچک مبلغ20میلیون تومان باید به مدت یک سال در حساب سپرده ممتاز قرار دهید و بعد از یک سال اصل پول به علاوه دو برابر آن را به عنوان وام دریافت کنید و گفتنی است در صورتی که زوجین با هم اقدام به دریافت وام کنند، تسهیلات را دو برابر دریافت و طبیعتا بازپرداخت اقساط آن هم دو برابر می‌شود.
سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک مسکن در تهران مبلغ 60 میلیون تومان و در شهرستان‌ها و شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان و در سایر مناطق شهری 40میلیون تومان است.
نرخ سود در دوران فروش اقساطی براساس مصوبات شورای پول و اعتبار درحال حاضر17.5درصد است و حداکثر مدت بازپرداخت 12سال. تخصیص تسهیلات به 3 روش ساده، پلکانی ساده و پلکانی دوره‌یی امکان‌پذیر است.
مبلغ اقساط به روش ساده و با بازپرداخت 12ساله در تسهیلات 60 میلیونی ماهانه حدود یک میلیون تومان و در تسهیلات 50 میلیونی ماهانه حدود 835 هزار تومان و در تسهیلات 40میلیون تومانی ماهانه حدود 670 هزار تومان است.
تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم که در خرداد ماه سال 94 با سپردهگذاری یک ساله راه‌اندازی شد و خاصه خانه اولی‌هاست و در دو بخش پرداخت می‌شود؛ گروه اول غیر زوجین را شامل شده و تسهیلات آن ۸۰ میلیون برای تهرانی‌ها، ۶۰ میلیون برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت و ۴۰میلیون تومان هم برای سایر مناطق است. گروه دوم هم زوجین هستند که چندی پیش بانک مسکن این تسهیلات را در این 3 بخش برای زوجین به طور خاص افزایش داد و به ترتیب براساس مناطق جغرافیایی به ۱۶۰، ۱۲۰و ۸۰ میلیون تومان رساند.
البته زوج‌هایی که در شهر تهران از تسهیلات یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون ریالی بانک مسکن استفاده می‌کنند باید حداقل ۱۸سال سن داشته باشند و از تسهیلات این بانک یا سایر بانک‌ها استفاده نکرده باشند و هر یک نیز درآمد مستقلی داشته باشند. گفتنی است، نرخ سود صندوق پس‌انداز یکم از 14درصد 4.5درصد ریزش داشته و به رقم 9.5درصد رسیده اما با این حال این کار هم کمک چندانی به خانه‌دار شدن زوج‌های جوان نمی‌کند چراکه عده قلیلی از زوج‌های جوان هستند که با هم مبلغ 80 میلیون در ابتدای زندگی دارند و می‌توانند آن را به مدت یک سال سپرده بگذارند.
چنانچه از تاریخ صدور نخستین جواز ساختمانی کمتر از 20سال گذشته باشد، سقف تسهیلات قابل پرداخت است و اگر از تاریخ صدور نخستین جواز ساختمانی بیشتر از 20سال و حداکثر 25سال سپری شده باشد، سقف پرداخت تسهیلات در سراسر ایران 35میلیون تومان است. تسهیلات جعاله از محل خرید گواهی حق تقدم تا سقف 10میلیون تومان همزمان با تسهیلات خرید قابل پرداخت است، مبلغ قسط جعاله ماهانه حدود 252هزار تومان و در مدت 5 سال است.
گفتنی است برای دریافت وام جعاله شما باید مبلغ 4میلیون تومان را به حساب سپرده آن هم بدون دریافت سود تا زمان پرداخت آخرین قسط بخوابانید و در واقع 4میلیون شما بلوکه می‌شود و در واقع آنها به شما 6 میلیون تومان وام داده‌اند و 10میلیون تومان به اضافه سود را از شما دریافت می‌کنند. همچنین استفاده از سقف‌های تسهیلاتی جدید از محل اوراق حق تقدم صادر شده در آبان ماه 94 و به بعد امکان‌پذیر است و استفاده از این تسهیلات از محل اوراق صادر شده قبل از آبان 94 تا سقف 35میلیون توان امکان‌پذیر است و این افراد برای استفاده از سقف‌های جدید تسهیلات با پرداخت مابه‌التفاوت سقف‌های جدید تسهیلاتی بعد از آبان 94 اقدام کنند.
متقاضیان برای خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن می‌توانند به یکی از شعب بانک مسکن یا شعب کارگزاری‌های فرابورس مراجعه کنند. گفتنی است، معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن از سال ۱۳۸۹ در فرابورس ایران آغاز شده و اکنون بیش از ۲۰ نماد حق تقدم تسهیلات مسکن در بازار سرمایه معامله می‌شود. خریداران مسکن می‌توانند با تهیه این اوراق از وام‌های تسهیلات مسکن استفاده کنند. ارزش هر برگ تسهیلات مسکن اکنون 5 میلیون ریال است.
تعداد اوراق تسهیلات بانک مسکن مبنی بر مبلغ وام که باید تهیه کرد در جدول بالا آمده است:
با نگاهی به مبالغ فوق برای دریافت اوراق تسهیلات بانک مسکن (تسه) این مساله به ذهن خطور می‌کند که رکود بازار مسکن با این شرایط امری دور از ذهن نیست چراکه دریافت‌کنندگان وام به غیر از مبلغ فوق برای دریافت وام باید سود 17.5درصدی را نیز بپردازند و در واقع می‌توان گفت که این یک معامله دو سر ضرر برای دریافت‌کننده وام است.
در مجموع، نرخ وام مسکن با افزایش مبلغ وام درحال افزایش است و این مساله مطلوب نیست.
شایان ذکر است، مبلغ خرید اوراق در نرخ موثر تسهیلات اثرگذار است زیرا خریدار بخشی از مبلغ وام دریافتی را قبل از دریافت آن برای خرید اوراق صرف کرده و در واقع آن مبلغ به خرید مسکن اختصاص پیدا نکرده است.
اساسا بازار اوراق گواهی تسهیلات مسکن با بازار سهام تفاوت عمده‌یی دارد به این معنا که معاملات بازار سهام به صورت خرید و فروش است اما معاملات بازار تسه صرفا به خرید محدود می‌شود چراکه افراد، این اوراق را به قصد استفاده از تسهیلات مسکن خریداری می‌کنند.
اوراق گواهی حق تقدم مسکن یکی از انگیزه‌هایی است که بانک مسکن به سپرده‌گذاران خود برای افزایش جذابیت سپردهگذاری در این بانک اعطا می‌کند؛ به این صورت که نرخ سود سپرده کوتاه‌مدت در بانک‌های عادی تجاری سالانه معادل 7درصد است؛ درحالی که سپرده‌گذاران در حساب سپرده کوتاه‌مدت بانک مسکن در ازای سپردهگذاری خود 2 درصد سود بیشتر معادل 9درصد در سال کسب می‌کنند.
نکته قابل توجه این است که خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن (تسه) با هدف اخذ تسهیلات خرید مسکن انجام می‌شود و متقاضی پس از خرید اوراق اقدام به دریافت آن می‌کند. این روند، میزان اوراق شناور و درحال خرید را کاهش می‌دهد یعنی این اوراق پس از خرید از چرخه خارج شده و به طور طبیعی حجم اوراق قابل خرید در بازار کاهش پیدا می‌کند. قیمت در این بازار هم براساس عرضه و تقاضا نوسان پیدا می‌کند و طبیعی است که با افزایش تقاضا قیمت هم افزایش پیدا کند.
اوراق تسه، تحریک تقاضای بی‌نتیجه
در همین رابطه، سلمان خادم المله، استاد دانشگاه و کارشناس مسائل اقتصادی درباره افزایش فروش اوراق تسهیلات مسکن در بازار فرابورس و بی‌تاثیری آن در رونق بازار سرمایه گفت: بازار مسکن به دلیل اتفاقاتی که در 10 سال گذشته افتاده دچار یک رکود عمیق هم در عرضه و هم در تقاضا شده و مشوق‌هایی که تا به حال داده شده به علاوه شرایط خاص اقتصادی کشور، کفاف ایجاد رونق در بازارمسکن را نمی‌دهد؛ بنابراین با آیتم‌هایی که وجود دارد فعلاً این رقم وام، نرخ بهره و بحث باز پرداخت و جمیع جوانب آن را که حساب کنیم هنوز محرک لازم و کافی را برای ایجاد رونق در بازار مسکن ایجاد نکرده
است.
وی افزود: به هر حال ما تقاضای مصرفی برای این اوراق داریم و به آن اندازه فروش می‌کنیم منتهی این سطح از تقاضا برای اینکه بخواهد ایجاد تحرک جدی در بازار مسکن کند نیست و همچنین با تمهیداتی که برای معامله اوراق تسهیلات بانک مسکن گذاشته شده تقریباً امکان سفته بازی خیلی کم شده و خرید این اوراق با این قصد انجام نمی‌شود و می‌توان با اطمینان گفت که بخش عمده خریداران این اوراق خریداران مصرفی هستند.
خادم المله اشاره کرد که عمق رکود در کشور به حدی است که با این مشوق‌ها رونق جدی و پایدار در حوزه بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد.
وی در مورد پیش بینی رونق بازار مسکن در سال آینده گفت: این بحث به وضعیت اقتصادی کشور باز می‌گردد و اگر مولفه‌های اقتصادی همین باشد بعید است که ما تغییر جدی در بازار مسکن داشت باشیم و با این سیاستی که در پیش گرفته شده، به خصوص بعد از انتخابات اگر که قیمت ارز افزایش پیدا کند ما در میان مدت به واسطه افزایش قیمت ارز احتمال افزایش در قیمت مسکن را هم خواهیم داشت.
این کارشناس اقتصادی در مورد تسهیلات صندوق یکم بانک مسکن که دادن وام با شرایط خاصی به خانه اولی‌هاست گفت: این وام شرایط محدود‌کننده زیادی از جمله؛ نگرفتن وام مسکن پیش از آن، شاغل بودن هر دو زوج برای وام 160 میلیونی و... دارد.
خادم المله در مورد سپرده‌های ممتاز بانک مسکن هم تصریح کرد که بعد از یک سال یا یک سال و نیم شما می‌توانید دو یا دو و نیم برابر مبلغ سپرده را وام بگیرید و با احتساب یک سال یا یک سال و نیم خواب سپرده شما نرخ موثر آن حدود 21 یا22 درصد هزینه خواهد داشت.
وی در مورد به صرفه بودن یا نبودن اوراق تسهیلات بانک مسکن عنوان کرد: نرخ تورم و نرخ سود بانکی رابطه منطقی باهم دارند که متاسفانه این رابطه در کشور ما به صورت منطقی برقرار نیست و عرفی که برای هزینه در بازار تامین مالی کشور ما وجود دارد در بخش خصوصی حدود 27 درصد و برای عامه مردم در گرفتن وام‌های کوچک هم حدود 22 درصد است و با توجه به عرف بازار سود تسهیلات بالا محسوب نمی‌شود ولی با توجه به نرخ تورم کشور که پایین آمده و تک رقمی شده بالا محسوب می‌شود.
خادم المله افزود: ما با استانداردهای جهانی بسیار فاصله داریم و مدل تامین مالی، نرخ تامین مالی، نرخ سود بانکی و... با کشورهای پیشرفته دنیا متفاوت است و تا زمانی که رابطه بین نرخ سود بانکی و نرخ تورم درست و بر مبنای معیارهای اقتصادی تعریف نشود ما این چرخه معیوب را ادامه می‌دهیم و جلو می‌رویم.
وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر نرخ تورم ما طبق آمارهایی که اعلام می‌شود حول و حوش
8 درصد است ولی سیستم بانکی کشور به صورت رسمی 15 درصد هم سود می‌دهد و به صورت واقعی روی رقم‌های بزرگ تا 24و25 درصد هم سود می‌دهد و این مدل، مدل سالمی نیست و نشانگر بیماری سیستم اقتصادی کشور است و از مدل معمول کشورهای منطقی دنیا عقب‌تر هستیم.
وی اظهار کرد: زمانی ما نرخ تورم45 درصدی داشتیم نرخ سود بانکی ما 22 درصد بوده است و الان هم که تورم 8 درصدی داریم نرخ واقعی سود‌های بانکی ما باز هم همان 22 درصد است و این نشان‌دهنده اقتصاد بیمار کشور است و تا زمانی هم که مشکل ارتباط نرخ سود بانکی با تورم حل نشود این داستان ادامه پیدا می‌کند و چه بسا به وضعیت بدتر از این هم برسد.
در کشورهای پیشرفته دنیا که سیستم اقتصادی آنها معقول و منطقی عمل می‌کند نرخ سود بانکی باید متناسب با وضعیت تورم باشد و طبیعتا اگر نرخ تورم پایین آمد نرخ سود هم پایین بیاید و البته اختلافشان با یکی دو درصد معقول است ولی ما سیستم بانکی مان را در یک سری عقود 14 گانه گرفتار کرده‌ایم و مدل را از چیزی که منطق کار حکم می‌کند دور می‌کند و بنابراین تا زمانی که ما نخواهیم سود
بانکی‌مان را اصلاح کنیم وضعیت همینطور خواهد بود و چه بسا بدتر از این هم خواهد شدو بخشی از مشکلی که سیستم بانکی ما دارد و به سمت ورشکستگی بزرگی پیش می‌رود ناشی از همین جریان است.
این استاد دانشگاه در مورد تاثیر بازار سرمایه بر بازار مسکن گفت: بازار سرمایه، مسکن، بانک، ارز، طلا و... اینها در ادبیات اقتصادی بازارهای رقیب محسوب می‌شوند منتهی وقتی که سیستم اقتصادی یک کشور بیمار باشد همه این بازار‌ها دچار مشکل می‌شوند.
بازار ارز و طلا هم به دلیل اینکه تابع آیتم‌های دیگری است که تحت کنترل نظام اقتصادی دولتی و حکومتی نیست جریانش فرق می‌کند ولی بازارهای دیگر اوضاع راکدی دارند. واقعیت این است که کار از ریشه مشکل دارد و لزوماً بحث تاثیرات آنها روی هم نیست وقتی که از منشأ کار ایراد داشته باشد طبیعتا به بازارهای دیگر هم سرایت می‌کند و بعد این بازار‌ها روی هم تاثیر می‌گذارند ولی گرفتاری ما در حال حاضر این است که کلیت اقتصاد کشور به سمت ورشکستگی بزرگی پیش می‌رود.
