وام‌های سخت و غیرجذاب
جلال صباغ
دبیر انجمن مشاورین املاک تهران
باید پذیرفت جمعیت قابل توجهی از متقاضیان مسکن دارای درآمد محدود هستند که علاوه بر هزینه مسکن هزینه‌هایی مانند تامین معیشت و غیره را نیز متحمل می‌شوند. بنابراین با توجه به متوسط حقوق و مزایای خانوارهای ایرانی هزینه‌های تامین وام مسکن بسیار بالا است.
این موضوع باعث می‌شود بسیاری از خانوارها عطای خانه‌دار شدن را به لقایش ببخشند. این در حالی است که بانک مسکن به عنوان بانکی دولتی و با توجه به تاکید قانون اساسی مبنی بر خانه‌دار کردن مردم باید هزینه سود وام مسکن را متناسب با نرخ تورم کاهش داده و همچنین هزینه‌های بسیار بالای اوراق وام مسکن را کم کند تا زمینه برای استقبال از وام فراهم شود.
مردم که از سیاست‌های نامنسجم دولت در بحث مسکن سردرگم شده‌اند، هر روز با وعده‌یی خانه‌یی برای خود تصور می‌کنند و پس از محقق نشدن وعده‌ها باز هم به خانه اجاره‌یی با نرخ‌های نجومی روی می‌آورند.
به‌هرحال، در حال حاضر چند نوع تسهیلات به شهروندان خاص اعطا می‌شود که برخی از آنها کارآیی قابل توجهی نیز ندارند. یکی از معروف‌ترین نوع مربوط به خرید اوراق ممتاز در بازار سرمایه است. در حال حاضر هر برگه 500 هزار تومان اوراق حدود 75 هزار تومان است که به نظر رقم بسیار بالایی است چون برای دریافت وام 70 میلیون تومانی با 140 برگه 75 هزار تومانی باید خریداری شود که این مقدار برابر با 10 میلیون تومان است.
بزرگ‌ترین نقطه ضعف این اوراق نرخ سود 17.5 درصدی و مجموع سود بازپرداختی آن است. در حال حاضر، زوج‌گیرنده وام 120 میلیون تومانی باید در هرماه حدود 2 میلیون تومان قسط و در مجموع در 12 سال حدود 167 میلیون تومان سود برگرداند. مسوولان بانک مسکن و البته بانک مرکزی کاهش نرخ سود در وام از محل اوراق را منوط به کاهش نرخ سود تسهیلات رایج در شبکه بانکی و توازن منابع و مصارف دانسته‌اند.
جدا از مباحث یادشده، این نوع وام نکات خاص دیگری نیز برای اشخاص خاص دارد. خاص از آن جهت که همه متقاضیان شرایط و توانایی بالایی در اخذ این وام‌ها به چهار دلیل بوروکراسی‌های ادرای، عدم بازپرداخت نرخ سود تسهیلات و عدم وجود جوار ساخت کمتر از 20 سال و نحوه انتقال این وام‌ها ندارند.
شاید بزرگ‌ترین مشکل این وام بعد از تسهیلات سنگین آن در نحوه انتقال نهفته شده است. در تفسیر این گزینه باید گفت دارنده تسهیلات از این محل می‌تواند بدون محدودیت بار دیگر وام‌های پرداختی از همین محل را دریافت کند، اما با این شرایط که اگر قرار است وامی که اکنون در اختیار دارد با مسکن جدیدی که می‌خواهد دوباره خریداری کند، منتقل کند آنگاه دریافت وام جدید مشروط به مابه‌التفاوت خواهد بود.
مثلا اگر اکنون تا 10 میلیون تومان از وام قبلی باقی‌مانده، می‌تواند با توجه به اینکه برای اخذ وام انفرادی تا سقف 70 میلیون تسهیلات قابل دریافت است، برای اخذ مابه‌التفاوت آن یعنی تا وام سقف 60 میلیون تومان اقدام کند. ولی اگر قرار بر این نیست که وام قبلی را به مسکن جدید منتقل کند، آنگاه می‌تواند با نام خود تا 70 میلیون تومان تسهیلات بگیرد.
اما در خصوص دومین تسهیلات پر طرفدار یعنی صندوق پس‌انداز مسکن یکم باید خاطرنشان کرد که تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در دو گروه انفرادی و زوجین قابل پرداخت خواهد بود. برای انفرادی و براساس مناطق جغرافیایی در تهران 80 میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت تا 60 میلیون و در سایر مناطق تا 40 میلیون تومان تعریف می‌شود.
این در حالی است که برای دریافت هر مبلغ از این تسهیلات در دوره یک ساله باید تا نیمی از آن سپرده‌گذاری (البته امکان استفاده از تسهیلات صندوق به صورت تکمیلی با اوراق وجود دارد) شود. هر چند که امکان سپرده‌گذاری کمتر با دوره طولانی‌تر نیز وجود دارد. در این مدت اگر سپرده‌گذار خواهان برداشت منابع خود از صندوق پس‌انداز باشد به آنها براساس سود مصوب شورای پول و اعتبار سود سپرده تعلق می‌گیرد. در صندوق پس‌انداز یکم نرخ سود تفاوت عمده‌یی با تسهیلات از محل اوراق دارد و از ابتدای تاسیس تاکنون در روندی کاهشی به 9.5 درصد رسیده است که تا حدودی این تسهیلات را به‌صرفه می‌کند.
از نکات ضعف این تسهیلات می‌توان به دو نکته اساسی اشاره کرد. یکی نا توانایی مالی زوجین جوان برای سپرده‌گذاری (یک نفره 40 میلیون تومان و برای هر دو نفر 80 میلیون تومان) و دوم نبود منابع کافی برای این تسهیلات است. متاسفانه با وجود تاکیدات فراوان بر ارزش و پاسخ‌گویی این نوع تسهیلات در خصوص خانه‌دار کردن مردم، بسیاری از متقاضیان پشت درهای بسته بانک متوقف‌شده و تاکنون به این نوع وام دسترسی پیدا نکرده‌اند.
اما شاید نکات ویژه این تسهیلات در خاص بودن ارائه این وام برای خانه اولی‌ها نهفته شده باشد. یعنی هیچ متقاضی نمی‌تواند قبل از دریافت این تسهیلات از سایر وام‌های مسکن استفاده کرده باشد. متقاضی نباید از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها برای خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده کرده باشد.
اما گزینه سوم و پرطرفدار دریافت تسهیلات مربوط به طرحی تحت عنوان خرید زمان است که در قالب حساب صندوق پس‌انداز مسکن اعطا می‌شود. خرید زمانی یعنی اینکه متقاضی می‌تواند بعد از گذشت شش ماه سپرده‌گذاری از محل امتیاز حساب صندوق پس‌انداز مسکن خود، از تسهیلات بیش از 8 میلیون تا سقف 12 میلیون تومان استفاده کند. برای استفاده از این طرح باید متوسط موجودی در حساب دو برابر تسهیلات دریافتی باشد. به عنوان مثال، متقاضی وام 12 میلیونی باید مبلغ 24 میلیون تومان را در شش ماه سپرده‌گذاری کند. سود بازپرداخت این تسهیلات تا 11 درصد است و عمر ساختمان نباید از 25 سال بیشتر باشد. این نوع وام نیز به دلیل عدم توانایی سپرده‌گذاری و وثیقه مسکن کارآیی مطلوبی تاکنون نداشته است.
در بین وام‌های متفاوت مسکن، وام دیگری است که تحت عنوان جعاله تعمیر مسکن به صاحبان خانه تعلق می‌گیرد. این تسهیلات تا چندی پیش با سقف 10 میلیونی اعطا می‌شد که با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار تا 20 میلیون تومان افزایش‌یافته و متقاضیان دریافت وام مسکن اعم از کسانی که از محل اوراق وام می‌گیرند یا آنها که از صندوق پس‌انداز یکم تسهیلات دریافت می‌کنند، می‌توانند وام جعاله را دریافت کنند. برای این تسهیلات نیز باید اوراق خریداری شود بطوری که برای وام 20 میلیونی نیاز به 40 برگ اوراق خواهد بود. سود بازپرداخت آن نیز حدود 18 درصد تعریف‌شده است. این گزینه نیز مانند موضوعات گفته‌شده به دلیل بوروکراسی‌های سنگین اداری، نبود ضامن معتبر، عدم سپرده‌گذاری و نرخ سود غیر منصفانه از جذابیت لازم برای متقاضیان وام مسکن برخوردار نیستند.
