3 مولفه اثرگذار بر مسکن طی 6 ماه آینده

گروه راه وشهرسازی| شهلا روشنی|

مرکز آمار در تازه‌ترین گزارش خود از رشد اقتصادی کشور در سال 1395، رشد سه‌ماهه آخر سال گذشته بخش ساختمان را بعد از 4 سال رشد منفی، مثبت 4‌ درصد گزارش داده است که به اعتقاد کارشناسان این رشد هرچند آهسته است، اما ادامه‌دار خواهد بود و در نیمه دوم سال 1396 در تعداد معاملات ملک خود را نشان خواهد داد. در همین حال، آمار و ارقام موجود بیانگر مثبت شدن رشد بخش ساختمان در فصل نخست سال جاری نسبت به دوره‌های مشابه در ۴ سال گذشته است.به عقیده بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن، افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی دلیل این رشد است، به‌گونه‌یی که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران در سه‌ماهه چهارم سال 95 نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن، افزایش 40.6 درصدی را تجربه کرده و در مجموع رشد صدور پروانه‌های ساختمانی در کل مناطق شهری کشور در سه‌ماهه پایانی سال گذشته نسبت به فصل مشابه سال قبل به 20.4‌درصد رسیده است.

به ‌هر حال، بخش ساختمان با توجه به ارتباط تنگاتنگی که با بخش‌های بالا دستی خود از قبیل فلزات اساسی، کانی‌های غیرفلزی و... داشته و از سوی دیگر به دلیل ارتباط با بخش‌های پایین‌دستی (خدمات مستغلات) از نقش حائز اهمیتی در اقتصاد ایران برخوردار است.

 در این میان، به اعتقاد بسیاری از کارشناسان رشد ارزش‌افزوده، تخصیص بودجه عمرانی و حضور موثر بخش خصوصی در حوزه ساخت‌وساز می‌تواند بر روند رو به رشد اقتصاد ساختمان موثر باشد.

 اثر مقطعی رشد ساختمان بر اقتصاد ملی

رشد ارزش‌افزوده ساختمان مفهومی است که می‌تواند بر اقتصاد ملی موثر باشد. بر اساس آمارهای بررسی شده، این مفهوم بنیادی اقتصادی در طی دوره 1386-1395 وضعیت نامطلوب داشته است. این وضعیت ریشه در رکود مسکن، کاهش مخارج عمرانی دولت و کاهش سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی دارد.

در این زمینه، علی اصغر بدری، ‌کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تاثیر رشد ساختمان بر اقتصاد ملی در مقطع فعلی فقط روی کاغذ ارتباط منطقی و واقعی دارد، گفت: در حال حاضر تزریق سرمایه به بخش ساختمان نه تنها باعث رشد اقتصادی ملی نمی‌شود، بلکه به سیاه‌چاله‌یی تبدیل شده که تمام سرمایه‌ها را می‌بلعد و محصور می‌کند.

بدری گفت: اگر نگاهی به روند صنعت ساختمان طی چند سال گذشته داشته باشیم، متوجه می‌شویم که روند بلوکه شدن سرمایه‌ها و کاهش ارزش‌افزوده ساختمان از پروژه‌های مسکن مهر آغاز شد. ساخت‌وسازهای این پروژه عظیم و غیرمنطقی، به‌واسطه عدم وجود تقاضا و فروش نرفتن این واحدها، حجم قابل‌توجهی از سرمایه‌ها را در خود حبس کرد و ضربه مهلکی بر پیکره اقتصاد وارد کرد.

وی با بیان اینکه تزریق گسترده سرمایه به بخش ساختمان در یک مقطع زمانی به سود اقتصاد کلان بود، اظهار کرد: در حال حاضر، به‌واسطه بلوکه شدن این ساختمان‌ها به دلیل نبودن متقاضی، ارزش‌افزوده‌یی که مدنظر است ایجاد نمی‌شود و ‌جز هدر رفت سرمایه، چیزی عاید اقتصاد کلان نمی‌کند.

مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد با تشریح اینکه دو نوع ارزش‌افزوده از تولید یک واحد مسکونی در تولید ناخالص داخلی محاسبه می‌شود، افزود: هرچند بخش اول ارزش‌افزوده که ناشی از تولید مسکن است، محقق می‌شود، اما بخش دوم که ناشی از مصرف مسکن و مابه‌ازای خدماتی است که مسکن به خانوار ارائه می‌کند، به دلیل خالی ماندن این واحد مسکونی، هرگز محقق و در تولید ناخالص داخلی محاسبه نمی‌شود.

وی بابیان اینکه ارزش‌افزوده ساختمان در چند سال اخیر روند کاهشی داشته است، گفت: بررسی وضعیت آمارها و شاخص‌های بخش مسکن کشور نشان می‌دهد که ارزش‌افزوده بخش ساختمان در سال ۱۳۹۱ حدود ۴۶ هزار و ۸۰۰ میلیارد، در سال ۱۳۹۴ این عدد حدود ۳۴ هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان و در ۹ ماهه سال ۱۳۹۵ نیز ارزش‌افزوده این بخش ۲۱ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان بوده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اعتقاد به اینکه هیچ‌کس منکر سهم قابل‌توجهی از تولید ناخالص ملی مربوط به بخش مسکن نیست، خاطرنشان کرد: همگان می‌دانند بخش مسکن و ساختمان با از زوایای ایجاد ارزش‌افزوده و اشتغال‌زایی می‌تواند در اقتصاد کشور مهم باشد، اما این مقوله در صورتی می‌تواند دستاورد برای اقتصاد داشته باشد که تزریق سرمایه و تولید مسکن هدفمند باشد و به مصرف مسکن منتهی شود.

بدری بابیان اینکه بخش ساختمان به دلیل نیاز بالایی که به داده‌های سایر بخش‌های اقتصادی دارد، می‌تواند به عنوان یکی از بخش‌های پیشرو در رشد و توسعه اقتصادی کشور عمل کند، درنهایت گفت: اگرچه تزریق سرمایه به بخش ساختمان در وضعیت کنونی باعث رشد مقطعی اقتصاد می‌شود اما در نهایت این مورد تنها می‌تواند مبدل به سیاه‌چاله سرمایه‌ها شود و این در حالی است که تزریق سرمایه به بخش‌های دیگر، مولدتر از بخش مسکن و ساختمان خواهد بود.

 پاسخ‌ به 4 پرسش بنیادی

در ادامه همین گزارش، محمدعلی مهری، کارشناس حوزه شهری با بیان اینکه رشد ارزش‌افزوده در بخش ساختمان از دو نوع فعالیت مشتمل بر توسعه و احداث ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی می‌تواند بر اقتصاد و رشد ارزش‌افزوده مسکن موثر باشد، گفت: فعالیت هرکدام از این دو گروه به تفکیک در دو بخش خصوصی و عمومی می‌تواند ارزش‌افزوده مطلوبی برای اقتصاد کلان وارد کند.

مهری افزود: فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی شامل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان مناطق شهری و روستایی است. ارزش تولید ساختمان‌های بخش خصوصی در مناطق شهری برای ساختمان‌های جدیدالاحداث بر اساس نتایج حاصل از آمار فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی برآورد می‌شود. به دلیل آنکه عمده فعالیت‌های ساختمانی مزبور به ساختمان‌های مسکونی است، ارزش‌افزوده سرمایه‌های بخش خصوصی در ساختمان می‌تواند به عنوان ارزش‌افزوده بخش مسکن مورد توجه قرار گیرد.

وی با بیان اینکه بخش مسکن می‌توانست در رتبه قابل‌قبولی‌تری در حوزه اقتصاد قرار گیرد، گفت: اما متاسفانه این حوزه بازیچه نهادهای بهره‌کش شد و تمامیت آن زیر سوال رفت.

مهری با اعتقاد به اینکه به‌هرحال علت عقب‌ماندگی اقتصادی در هر حوزه به‌خصوص مسکن مربوط به نهادهای بهره‌کش است، خاطرنشان کرد: راه خروج از شکست اقتصادی در تمام حوزه‌ها به‌خصوص ساختمان، تبدیل این نهادها به نهادهای فراگیر است.

این کارشناس حوزه شهرسازی گفت: تبدیل نهادهای بهره‌کش به نهادهای فراگیر، با توجه به چرخه رذیلتی که این نهادها ایجاد می‌کنند بسیار دشوار است، اما غیرممکن هم نیست.

مهری افزود: بنابراین، حتی با وجود چرخه رذیلت، نهادهای بهره‌کش می‌توانند جای خود را به نهادهای فراگیر بدهند. اما این جایگزینی به‌صورت خودکار و به سهولت انجام نمی‌گیرد.

ائتلافی گسترده برای اصلاح نهادهای موجود و توسعه نهادهای مناسب در بزنگاه‌های تاریخی، نیازی است که کشورها برای حرکت به سوی نهادهای فراگیر بدان نیاز دارند. نباید فراموش کنیم زیرا تاریخ همواره تجسم تقدیرهای محتمل‌الطرفین است.

مهری گفت: زمانی رشد بخش ساختمان و تاثیر آن بر اقتصاد ملی بسیار چشمگیر خواهد بود که مقطعی و هیجانی نبوده و تحت تاثیر نهادهای بهره‌کش نباشد.

وی با بیان اینکه یکی از موارد مهم و قابل‌تامل تاثیر نرخ سود بر روند تحولات مسکن است گفت: برای رشد قابل‌توجه ساخت‌وساز باید عرضه و تقاضا به‌صورت تقریباً مساوی در کفه ترازوی قرار بگیرد. تا با چرخش سرمایه‌ها در بخش تقاضا و عرضه با فروش و افزایش ارزش‌افزوده بتوانند رشد اقتصادی را به مقوله ساختمان وارد کنند. اما متاسفانه بانک‌ها به‌واسطه ارائه نرخ سود سپرده کلان به بخش سرمایه‌گذار باعث شده‌اند کسی رغبتی برای سرمایه گذرای در بخش تولید نداشته و از طرفی با ارائه تسهیلات سنگین به بخش تقاضا به دنبال کاهش دغدغه‌های خود به سمت سپرده گذاران هستند.

این کارشناس شهری در ادامه گفت: بر اساس داده‌های بانک مرکزی فقط در سال 95 در تهران به ازای هر نفر به‌طور متوسط، 10.5 میلیون تومان سود بانکی پرداخت‌شده است که این میزان نرخ بهره در بازار رسمی پول از 5 برابر میانگین جهانی نرخ بهره بالاتر است. به‌هرحال، پرداخت 10.5 میلیون تومان به ازای هر نفر در سال 95 وقتی با واقعیت در نظر گرفته می‌شود که بیش از 90‌درصد مردم تهران اساساً سپرده سرمایه‌گذاری در بانک‌ها ندارند. متوجه می‌شوید که باری سپرده‌گذاران با رقم‌های بالای 500 میلیون تومان، سرانه دریافت سود بانکی به حدود 8میلیون تومان در هرماه یعنی تقریباً نزدیک به 10 برابر حداقل دستمزد برای نیروی کار می‌رسد.

وی گفت: اگر روند تحولات شاخص قیمت مصرف‌کننده و قیمت تولیدکننده و همچنین تحولات سود سپرده‌گذاری را لحاظ کنیم، تنها در شهریور 92 تا پایان 95 درحالی که شاخص بهای مصرف‌کننده حدود 39‌درصد رشد داشته و شاخص بهای تولیدکننده نیز اندکی کمتر بوده، اما سرمایه سپرده‌گذاران در این دوره زمانی، بیش از 2 برابر افزایش پیداکرده و به این معناست که نرخ افزایش سود سپرده‌گذاری حدود 5 برابر نرخ تورم و بالغ‌بر 5.5 برابر سهم مولدها از این افزایش است.

اگر مساله باز شود متوجه می‌شوید که چرا دستگاه اجرایی، بانک‌ها و صندوق‌های بیمه‌یی و بنگاه‌های تولیدی اوضاع نابسامانی دارند و در آستانه ورشکستی مالی قرارگرفته‌اند البته این تنها بخشی از آثار و پیامدهای نابرابری‌های فزاینده در کشور است.

وی درنهایت گفت: برای رسیدن و داشتن یک اقتصاد پایدار در مقوله ساختمان و تاثیر‌پذیری اقتصاد ملی از این مقوله باید پاسخ مناسبی برای چهار پرسش بنیادی یعنی کاهش درآمدهای دولت (درنتیجه کاهش مخارج سرمایه‌گذاری دولت به‌صورت اجرای طرح‌های عمرانی)، کاهش سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های مسکونی (به دلیل رکود مسکن درنتیجه اضافه عرضه، چسبندگی قیمت‌های مسکن و کاهش بازدهی سرمایه‌گذاری در این بخش ریشه این وضعیت را می‌توان در مسکن مهر و نیز افزایش هزینه‌های تولید مسکن در مقایسه باقدرت خرید خریداران بالقوه مسکن جست‌وجو کرد) و کاهش سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های غیرمسکونی توسط بخش خصوصی (به دلیل رکود کلی اقتصاد که معمولاً برای اجرای طرح‌های صنعتی، تجاری و... ضروری است) و تصریح نرخ سود سپرده‌گذاری و نرخ سود تسهیلات داشته باشیم.

 رشد ساختمان دور از انتظار نیست

اما در این میان، حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس بازار ساخت‌وساز دیدگاه متفاوتی به مقوله مثبت شدن روند ساختمان و تاثیر آن بر اقتصاد ملی داشته و در این خصوص گفت: در حال حاضر یکی از زیرشاخه‌های مهم رشد اقتصادی روند رو به رشد صنعت ساخت‌وساز است. طبق آمارهای ارائه‌شده به ازای هر‌درصد نرخ رشد اقتصادی در دولت نهم حدود 67.17 (میلیارد دلار به ازای هر‌درصد رشد) نفت و گاز صادرات شده است این در حالی در دولت یازدهم این میزان حدود 13.99 (میلیارد دلار به ازای هر‌درصد رشد) بوده است.  قاضی زاهدی افزود: با توجه به مقوله ذکرشده هر رشد سرانگشتی برای اقتصاد، شاخص و مهم است.

وی بابیان اینکه اگر بودجه عمرانی به بخش ساختمان تخصیص پیدا کند شاهد تحولات عظیم‌تری در این حوزه هستیم خاطرنشان کرد: ساختمان‌های دولتی به علت وسعت و عظمت، وابستگی تامی به مقوله بودجه عمرانی دارند.

زاهدی گفت: بنابراین اگر برآوردی از مخارج عمرانی دولت در آینده وجود داشته باشد، می‌توان از آن برای برآورد ارزش‌افزوده بخش ساختمان دولتی استفاده کرد. بر اساس برآوردها و تحلیل آمارها از وضعیت بودجه دولت نشان می‌دهد که میزان تحقق مخارج عمرانی دولت در سال 1396 حدوداً 42 هزار میلیارد تومان خواهد بود که رشد تقریباً صفر درصدی نسبت به سال 1395 خواهد داشت. با در نظر گرفتن پیش‌بینی‌ها از رشد شاخص ضمنی مرتبط، رشد حقیقی ساختمان‌های دولتی حدوداً منفی 10‌درصد پیش‌بینی می‌شود. بنابراین، از این کانال اثر منفی بر رشد بخش ساختمان در سال 1396 خواهد داشت.

این کارشناس ساخت‌وساز با اعتقاد به اینکه چشم رشد صنعت ساختمان تنها معطوف به پروانه‌های صادره بخش خصوص است، اظهار کرد: بر اساس آمارهای موجود روند مثبت بخش ساختمان از ابتدای سال 96 تاکنون مربوط به همین مقوله است.

وی گفت: آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال 1395 برای نخستین بار از سال 1391 افزایش‌یافته است. رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال 1395 نسبت به 1394 حدود 15‌درصد بوده است. این در حالی است که این رشد در سال قبل حدود 14 -‌درصد بوده است. بااین‌حال، هنوز تعداد پروانه‌های صادرشده حدود 40‌درصد از تعداد پروانه‌های صادرشده سال 1391

کمتر است.

این کارشناس درنهایت گفت: اگر نرخ سود سپرده‌گذاری و تسهیلات تعدیل شود، بودجه عمرانی به‌طور کامل تخصیص یابد و انگیزه‌بخش خصوصی به ورود به ساخت‌وساز افزایش بیابد می‌تواند رشد بخش ساختمان در سال 1396 پیشی‌بینی کرد البته کارشناسان این رشد را برابر با 2.5‌درصد پیش‌بینی کرده‌اند.