تهران در حصار «مال»های امریکایی
گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری|
شاید یکی از دلایلی که بتوان با آن به مدرن بودن شهر تهران رای مثبت داد، وجود مال‌های شیک و زیبایی است که هر چند وقت یک بار در گوشه‌یی از شهر سر بلند کرده و شهروندان را به خرید اجناس و برندهای خارجی باقیمت‌های بسیار بالا ترغیب می‌کنند. هر چند سازندگان مال‌ها و کسانی که جواز ساخت آنها را صادر می‌کنند معتقدند، این مال‌ها برای رفاه حال مردم ساخته می‌شود اما این فقط یک روی ماجراست. واقعیت این است که مال‌ها همان چند سال پیش که برای مردم جدید بود، جذابیت داشت و اکنون به خصوص در مناطق مرکزی و جنوبی شهر به دلیل بالا بودن قیمت اجناس، شهروندان کمی حاضرند از این مال‌ها خرید کنند. این در حالی است که مشکلات ناشی از ساخت مال‌ها زندگی مردم آن منطقه را تحت تاثیر قرار داده و نمونه بارز آن مرکز خرید کوروش است که به‌گفته ساکنان خیابان‌های اطراف این مجتمع، از زمان راه‌اندازی آسایش و آرامش از زندگی آنها رخت بربسته و هر روز با مشکلات فراوانی چون ترافیک و ازدحام مراجعه‌کنندگان به مجتمع دست و پنجه نرم می‌کنند.
بزرگراه شهید ستاری یکی از مسیرهای اصلی عبوری و شریان‌های مهم در منطقه است که بزرگراه تهران، کرج را به بزرگراه‌هایی همچون شهیدحکیم و شهید همت متصل می‌کند. وجود مجتمع کوروش در حاشیه این بزرگراه باعث کندی حرکت خودروها و ایجاد ترافیک‌های سنگین به‌خصوص در ساعات پایانی روز می‌شود.
به گفته کارشناسان شهری مجتمع کوروش در مکان نامطلوبی از منطقه واقع شده است. در نتیجه به سبب افزایش تقاضای سفر به محدوده مجتمع ناخواسته مشکلات ترافیکی عدیده‌یی برای ساکنان مجاور آن ایجاد می‌شود. به‌خصوص اینکه پارکینگ‌های کوروش توان پذیرش خودروهای ورودی مراجعه‌کنندگان را ندارند. نتیجه اینکه بار اضافی مجتمع به معابر محلی وارد و ظرفیت‌های متعارف آن را اشغال می‌کند.
بنابراین برای حل مشکل ترافیک کوروش در گام نخست باید تامین پارکینگ پرظرفیت برای این مجتمع در دستور کار قرار بگیرد و در گام بعدی شهرداری منطقه تدابیر کافی برای توسعه ناوگان حمل‌ونقل عمومی در محدوده شمال بزرگراه شهید ستاری اتخاذ کند به‌طوری که انگیزه عموم شهروندان برای استفاده کمتر از وسیله نقلیه شخصی ترغیب شود.
البته ایجاد ترافیک در خیابان‌های اطراف مال‌ها فقط مختص به کوروش نیست و می‌توان گفت تمام مجتمع‌های تجاری در شمال شهر تهران برای اهالی منطقه مشکل‌ساز شده‌اند و با توجه به طرح زوج و فرد این روزها، از ساعت 7 شب شاهد ترافیک سنگین در شمال تهران و در خیابان‌هایی که مال‌ها در آن قرار دارند، هستیم.
تغییر هندسی خیابان‌ها
برخی اعضای شورای چهارم نیز بارها درباره مشکلاتی که مال‌ها برای اهالی این مناطق به وجود آورده‌اند هشدار دادند اما این تذکرها و هشدارها بدون نتیجه باقی ماند. ابوالفضل قناعتی عضو هیات رییسه شورای چهارم در یکی از تذکرات خود تاکید داشت که مجتمع کوروش در خیابان ستاری، پالادیوم در ولنجک ومجتمع اطلس مال در نیاوران مشکلاتی را برای اهالی منطقه به وجود آورده‌اند و اگر پیوست ترافیکی لازم دیده شده بود این مشکلات به وجود نمی‌آمد. در واقع می‌توان گفت مردم مناطق 1، 3، ۲ و ۵ شهر تهران از وجود مجتمع‌های تجاری عذاب می‌کشند و باید با تغییر شکل هندسی خیابان‌ها به این مشکل رسیدگی شود.
ساخت‌وساز بی‌رویه مال‌ها در برخی مناطق تهران علاوه بر مغازه‌دارها و فروشندگان، صدای شهروندان را نیز درآورده است. درمنطقه 3 و به خصوص شهرک غرب تعداد مراکز تجاری بیش از نیاز عموم مردم است و ترافیک ناشی از وجود این مراکز باعث می‌شود تا مردم این منطقه هنگام برگشت از سر کار به خانه ساعات بسیاری در مسیرهای کوتاه را پشت ترافیک سنگین بمانند. صف طولانی برای پارکینگ پاساژ، ظرفیت پر پارکینگ‌ها و سر و صدای زیاد تمام آرامش اهالی را بهم می‌ریزد. نکته جالب اینجاست که جز مغازه‌های زنجیره‌یی در پاساژها که قیمت‌های نسبتا مناسبی دارند، دیگر مغازه‌ها فروش چندانی ندارند. بیشترین جذابیت این مراکز خرید هم مغازه‌هایی هستند که خوراکی‌های هیجان‌انگیز دارند و بیشترین سود برای آنهاست.
وجود 10مال در هر منطقه
براساس آمارها حداقل ۲۰۰ مال بزرگ در پایتخت ساخته شده یعنی بطور متوسط در هر منطقه تهران به‌طور میانگین حداقل ۱۰مال احداث شده است. گاهی نیز زمین این مال‌ها تغییر کاربری داده، به‌طوری که زمین این مال‌ها همچون اطلس مال مختص ساخت مراکز دیگری همچون پارکینگ بوده، اما شاهد بودیم که به جای پارکینگ مرکز خرید بزرگی ساخته شده است.
همان‌طور که عنوان شد، برخی از این مال‌ها که مجوز گرفته و مشغول فعالیت‌اند مشکلات بسیاری برای ساکنان پیرامون به وجود آورده‌اند اما سوال اینجاست که آیا امکان برخورد با آنها وجود دارد یا خیر. محمد علیخانی رییس کمیسیون عمران، حمل و نقل و ترافیک شورای شهر پاسخ این سوال را این‌گونه می‌دهد: مجوزهای حقوقی صادر شده برگشت‌پذیر نیستند، اما امکان اجرای طرح‌هایی برای اصلاح ترافیکی وجود دارد. البته باتوجه به کاهش سود سرمایه‌گذاری در حوزه مال‌سازی شاهد آن هستیم که دوره اوج گرایش افراد به مجتمع‌سازی رو به پایان است.
عدم جانمایی مناسب مال‌ها
علاوه بر ایجاد ترافیک یکی دیگر از مشکلاتی که مال‌های تهران دارند، عدم جانمایی مناسب آنهاست. تعداد زیادی از مال‌ها در مناطق یک تا پنج و نیز منطقه 22 ساخته شده‌اند و این موضوع سبب اشباع این مناطق از مراکز تجاری شده است. به گونه‌یی که اکنون برخی از این مراکز تجاری خالی بوده و سرمایه‌گذاران موفق نشده‌اند به سود خود دست یابند. تجمع مال‌ها در مناطق شمالی شهر در حالی است که در مناطق جنوبی شهر با کمبود مراکز تجاری مواجه هستیم و نیاز است تا این محلات نیز مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گیرد.
هماهنگی اقتصاد شهر با شهرسازی
به گزارش «تعادل» بعد از روی کار آمدن محمدعلی نجفی به عنوان شهردار تهران به نظر می‌رسد، رویکرد شهرداری در این باره تغییر کرده است. چندی پیش مهدی حجت معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران عنوان کرد که اجازه ساخت «مال»های مزاحم داده نمی‌شود و باید به پیوست‌های ترافیکی و فرهنگی مجتمع‌های چندمنظوره در پایتخت توجه شود.
حسین ایمانی‌جاجرمی عضو انجمن جامعه‌شناسی شهری ایران در گفت‌وگو با «تعادل» در این باره گفت: نکته مهم در ساخت مال‌ها این است که اقتصاد شهر با شهرسازی باید هماهنگ باشند. یعنی شهرداری به عنوان مسوول اجرای طرح جامع و طرح تفضیلی باید گزارش تحلیلی آثار اقتصادی و اجتماعی مال را داشته باشد و بر اساس آن تصمیم به ارائه مجوز برای ساخت مال کند. اکنون شاهد آن هستیم که برخی مال‌ها و مراکز بزرگ تجاری در کنار هم ساخته شده‌اند و حریمی که باید بین آنها باشد لحاظ نشده است که این موضوع اتلاف منابع و اتلاف فضای شهری را به دنبال دارد.
وی با اشاره به عدم جانمایی صحیح مال‌ها در شهر تهران گفت: برای مثال مالی که در شهرک اکباتان ساخته شده و مجمتع پالادیوم که در ولنجک ساخته شده در بافت شهری احداث شده و فضای مسکونی را تحت تاثیر قرار داده و برای ساکنان ایجاد مزاحمت کرده است. با این وجود مال‌ها می‌توانست فرصت مناسبی برای توسعه منطقه‌یی شهر باشد. چنانچه مال‌ها در فاصله مناسبی از شهرها یا در شهرهای جدید ساخته می‌شد، می‌توانست باعث رونق و دسترسی افراد به یکسری امکانات برای شهروندان شهرهای جدید باشد. بهترین جانمایی نیز ساخت مال در مناطق کمتر توسعه یافته تهران بود تا منجر به توسعه اقتصادی، افزایش مرغوبیت زمین و مستغلات شده و به گروه‌های کم درآمد نیزکمک شود اما هیچ یک از این ملاحظات در نظر گرفته نشده است.
وی در پاسخ به اینکه مال‌ها اغلب محل فروش برندهای معروف هستند و آیا ساخت آنها در مناطق جنوبی می‌تواند برای این قشر مفید باشد یا خیر اظهار کرد: یک فروشگاه بزرگ یا مگامال محدود به فروش اجناس برند نیست و خدمات مختلف فرهنگی و ورزشی در آن ارائه می‌شود و ساکنان این مناطق می‌توانند از خدمات مگامال‌ها بهره ببرند. تابستان گذشته در جریان سفر به پاریس شاهد بودم که مال بزرگی در یکی از مناطق کمتر توسعه‌یافته این شهر ساخته شده و در کنار آن نیز یک شهر علم و صنعت احداث شده بود. کاملا مشخص بود که شهرداری پاریس حساب شده و با برنامه‌ریزی این کار را انجام داده است تا بتواند این منطقه را به لحاظ اجتماعی و اقتصادی رونق دهد. ما نیز می‌توانیم به جای وعده و وعیدهای پوشالی و صحبت از اکرام محرومان از این ابزارهای اقتصادی و اجتماعی استفاده کنیم.
وی در این باره با آوردن مثالی توضیح داد: فرهنگسرای بهمن که در میدان کشتارگاه سابق ساخته شد، هر چند مال نبود، اما چنین رویکردی داشت و شاهد هستیم بسیاری از مردم مناطق شمالی شهر برای تماشای تئاتر و کنسرت‌ها به این منطقه تردد می‌کنند و کمک زیادی به ایجاد امکانات به این منطقه شد و شناخت مردم دیگر محلات نیز نسبت به این منطقه افزایش یافت.
محرمانه بودن تعداد مال‌های تهران
هر چند به گفته محمد سالاری رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر آماری دقیقی از تعداد مال‌های تهران وجود ندارد، اما می‌توان با مراجعه به سامانه تعداد آنها را مشخص کرد. این در حالی است که چندی پیش الهام فخاری، عضو شورای شهر تهران عنوان کرد که اعلام تعداد مال‌های تهران محرمانه است و با مطرح کردن چرایی این موضوع خواستار توضیح شهرداری در این باره شد. در مجموع آماری که در سایت‌ها و روزنامه‌ها در خصوص تعداد مال‌های تهران ثبت شده است، بین 200 تا 260 مال است.
ایمانی‌جاجرمی نیز با اشاره به صحبت‌های فخاری از محرمانه بودن تعداد مال‌ها انتقاد کرد و گفت: مال‌ها پروژه امنیتی و نظامی نیستند که بیان تعداد آنها محرمانه باشد. این نوع برخورد باعث می‌شود تا نتوان به تحلیل مناسبی در این زمینه دست یافت.
تفسیر نادرست از طرح تفصیلی
به گفته این استاد دانشگاه، ساخت مال‌ها و مراکز بزرگ تجاری در طرح تفصیلی دیده شده و مشکلاتی که اکنون در این زمینه وجود دارد بیشتر ناشی از تفسیر نادرست از طرح تفصیلی است. از سوی دیگر، طرح تفصیلی مبنای تصمیم‌گیری مسوولان شهری قرار نمی‌گیرد. در طرح تفصیلی برای برخی مناطق ساخت مگامال دیده شده و برخی مناطق نیازی به مال ندارند.
او با بیان اینکه ارزیابی‌های مقدماتی نشان می‌دهد، مال‌ها عموما بدون توجه به تقاضا ساخته شده و ممکن است بسیاری از آنها در آینده رونق نداشته باشند، تصریح کرد: در واقع موضوع اصلی این است که چرا سیاست مال‌سازی در تهران شفاف نیست و چرا یک برگ مطالعه در این زمینه وجود ندارد. گاهی برای ساخت یک استخر پیوست‌های اجتماعی گوناگون تهیه می‌شود اما در ساخت مال‌ها که با اقتصاد شهر، محیط زیست، روابط اجتماعی محل و زندگی افراد سر و کار دارد هیچ پیوستی تهیه نمی‌شود و مطالعه‌یی صورت نمی‌گیرد. چنانچه این مطالعات انجام شده، پس چرا منتشر نمی‌شود؟ متاسفانه شهرداری فقط به دلیل درآمدزایی که مال‌ها دارند برای آنها مجوز ساخت صادر کرده بدون اینکه نظارت کافی بر ساخت و ساز داشته باشد.
نگرش منفی به ساخت مال در شهرهای اروپایی
به گفته این عضو انجمن جامعه‌شناسی شهری، اصولا ساخت مال منفی بوده و در بسیاری از شهرهای اروپایی تقبیح شده است. وی در این باره توضیح داد: در اروپا جنبشی وجود دارد که در مخالفت با پروژه‌های بزرگ مقیاس راه می‌افتد و مردم اجازه نمی‌دهند، سازه‌های عظیم مزاحم در محل زندگی شان ساخته شود. اصولا مال متعلق به شهرهای امریکایی است و اگر می‌خواستیم شهرهای خود را امریکایی کنیم راه بهتری از مال‌سازی وجود نداشت و باید به کسانی که یک سمبل امریکایی را به راحتی وارد کشور کردند، تبریک گفت.
البته پروژه ساخت مال‌ها در شهرهای امریکایی موفق بوده زیرا نظام شهرنشینی امریکا مبتنی بر حومه‌نشینی و نیز خودرو محور است. به دلیل فاصله زیاد بین مرکز شهر و حومه این مال‌ها مورد نیاز حومه‌نشینان است و مال‌های بزرگ وسط زندگی شهری ساخته نشده تا نظام حمل و نقل، ترافیک، محیط زیست و روابط اجتماعی منطقه را برهم بزند. می‌توان گفت، مال‌سازی در داخل بافت شهری به نوعی توهین به شهر است. جاجرمی‌ایمانی با بیان اینکه در برخی مناطق ساخت مال‌ها توجیه دارد، تصریح کرد: در سیتی سنترهای شهرهای بزرگ دنیا ممکن است چند مال وجودداشته باشد و اشکالی هم ندارد. زمانی که رفت و آمد سخت باشد به تدریج مال، مشتریان خود را از دست می‌دهد. اکنون نیز دلیل موفقیت برخی مال‌ها انجام فعالیت‌هایی در آنهاست که ممکن است در سایر مناطق شهر اجازه انجام آنها وجود نداشته باشد. علاوه بر این فودکورت‌ها بیشترین اقبال مردم از مال‌ها را دارا هستند.
وجود برخی مشکلات در طرح تفضیلی
علی اعطا سخنگوی شورای شهر تهران نیز در گفت‌وگو با «تعادل» با بیان اینکه آمار مشخصی از تعداد مال‌های شهر تهران وجود ندارد، اظهار کرد: البته این آمار قابل احصاست و در سامانه موجود است.
علی اعطا با بیان اینکه به نظر می‌رسد تعداد زیادی از این مال‌ها غیرکارشناسی ایجاد شده و مشکلاتی در بافت‌های شهر نظیر ترافیک ایجاد کرده است؛ گفت: از سوی دیگر بسیاری از مال‌های ساخته شده مشتری ندارد و تعداد زیادی از واحدهای تجاری خالی است. این موضوع نشان می‌دهد مطالعات امکان سنجی مال‌ها نیز به درستی انجام نشده است.
اعطا با اشاره به اینکه مشکلاتی در طرح تفضیلی وجود دارد، تصریح کرد: متاسفانه طرح تفضیلی تا حدودی اجازه ساخت این مال‌ها را ممکن کرده است. ما اکنون در شورا این موضوع را بررسی می‌کنیم و به زودی گزارشی از معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران خواهیم گرفت تا اطلاعات دقیق‌تری در این خصوص در اختیار ما قرار دهند.
سخنگوی شورای شهر در پاسخ به اینکه آیا ممکن است روند ساخت مال‌ها متوقف شود، اظهار کرد: متوقف کردن روند ساخت مال‌ها و مراکز بزرگ تجاری کار ساده و آسانی نیست، زیرا بخش زیادی از مجوزها بر اساس طرح تفصیلی داده می‌شود. در واقع تفسیری که از طرح تفصیلی وجود دارد باید اصلاح شود. این تفسیر باعث می‌شود تا مراکز تجاری که در طرح تفصیلی ممکن است یک مرکز تجاری در سطح محله دیده شده باشد تبدیل به مال و مگامال شود.
وی در ادامه توضیحاتی در خصوص ایمنی مراکز بزرگ تجاری عنوان کرد و گفت: ایمنی ساختمان‌ها از دو منظر مورد بررسی قرار می‌گیرد. اول ایمنی داخلی ساختمان شامل استفاده از انواع عایق‌های حرارتی، صوتی، پوشش‌های جدید و محصولات پلیمری، توجه به رعایت اصول ایمنی حریق در مراحل مختلف طراحی، انتخاب مصالح و اجرا که ضروری است. اما در بخش دوم از منظر شهرسازی نیز ایمنی ساختمان باید مورد بررسی و تایید قرار گیرد. اینکه گذری که ساختمان در آن ساخته شده چه دسترسی‌هایی دارد، چند متر است، چه تراکمی دارد و مسائلی شبیه این. در مورد بخش اول باید بگویم هر ساختمانی که ساخته می‌شود ایمنی آن به‌طور کامل بررسی و اعمال می‌شود و نمی‌توان به راحتی درباره ایمنی و عدم ایمنی یک سازه اظهارنظر کرد. اما اگر بخواهیم در مقیاس شهرسازی ایمنی یک سازه را ارزیابی کنیم باید گفت تعداد زیادی از مال‌ها در فضایی از شهر مستقرند که ممکن است در هنگام حادثه دسترسی‌های لازم را نداشته باشد. مال‌ها نیز مانند باقی ساختمان‌ها و بلندمرتبه‌ها و مراکز تجاری بزرگ مقیاس نیز در صورتی که ایمنی را رعایت نکرده و به آیین‌نامه‌ها و ضوابط شهرسازی عمل نکنند با شرایط خطرناکی هنگام حادثه مواجه خواهیم شد.
