100 راه پر پیچ و خم اخذ وام مسکن

منصور غیبی

 کارشناس مسکن

دولت همانند یک خانواده است. با اولویت‌های هزینه‌کرد که سالانه میزان و نحوه تخصیص آن را طی برنامه‌یی به مجلس ارائه می‌دهد و براساس بودجه‌های تصویبی شروع به هزینه‌کرد می‌کنند.

 از این رو، با این تعریف ساده باید اذعان کرد، سهم اقتصاد مسکن در سبد هزینه‌کرد دولت به میزانی نیست که بیش از تسهیلات تخصیصی در قالب وام خرید به متقاضیان اقدام کند، هر چند بدنه کارشناسی دولت تایید کند که افزایش میزان وام و طول مدت بازپرداخت و همچنین کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند به استقبال مصرف‌کنندگان واقعی مسکن بینجامد و موجب تحرک سازنده و نسبی حوزه اقتصاد مسکن شود، ولی باز به نظر می‌رسد.

به هر دلیلی دست‌وبال دولت در تغییرات سه‌گانه فوق بسته است و شاید عمده دلیل آن محدودیت منابع سرمایه‌یی و گردش آن در اقتصاد کلان باشد.

ولی نکته بسیار مهم در شکل عملیاتی کردن همین وام‌های موجود به‌منظور خرید مسکن است که مهم‌ترین آن عدم تعریف درست و واقعی از اخذ ضمانت از متقاضیان است که خود باعث عدم اخذ وام از سوی متقاضی به دلیل اینکه بانک مسکن ضامن با کسر حقوق و نظایر آن مطالبه می‌کند و مردم عادی امکان فراهم کردن چنین اشخاصی را ندارند و در نتیجه یا قید وام را می‌زنند یا متوسل به بازار مکاره تامین ضامن می‌شوند. از این رو، دولت حداقل می‌تواند سریعاً شرایط اخذ وام را تسهیل و موضوع ضامن را حل ‌و فصل کند.

با الزام ارائه ضمانتنامه کسر از حقوق برای مشمولان دریافت تسهیلات خرید مسکن و همچنین اوراق حق‌تقدم و در پی محدودیت‌هایی که سازمان‌ها، ادارات و دستگاه‌ها برای صدور این گواهینامه اعمال می‌کنند، بازار سیاه معرفی ضامن کسر از حقوق بار دیگر رونق گرفته است.

تحقیقات میدانی از بازار آزاد معرفی ضامن کسر از حقوق برای دریافت تسهیلات مسکن نشان می‌دهد، هم‌اکنون تنها تعداد محدودی از دلالان این بازار اقدام به معرفی ضامن برای دریافت تسهیلات خرید آپارتمان می‌کنند. این‌ در حالی است که همین تعداد محدود نیز دست‌کم مبلغ ۲میلیون تومان بابت معرفی هر ضامن برای دریافت کمترین میزان تسهیلات معمولاً هر فقره تسهیلات ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی از متقاضی مطالبه می‌کنند.

با توجه به اینکه عمده متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن هم‌اکنون متقاضیان خانه اولی و زوج‌های جوان هستند که برای خرید آپارتمان با تنگنای مالی شدیدی مواجهند و پرداخت این مبلغ و مبالغ بالاتر در بسیاری موارد از توان آنها خارج است. دلالان «ضامن وام»، در بسیاری موارد ضامن مدنظر خود را تنها برای برخی شعب، قابل‌استفاده عنوان می‌کنند که این بازار سیاه، زمینه رانت و فساد را رقم می‌زند. دشواری مسیر دسترسی متقاضیان خانه اولی و مصرفی مسکن به وام که رونق بازار مسکن به شیوه درست و غیرسوداگرانه تنها از طریق تحریک و حمایت از تقاضای آنان میسر است، موجب می‌شود عملاً کارا‌یی وام خرید مسکن که با اقدامات گوناگون ازجمله افزایش سقف و کاهش سود تسهیلات تلاش می‌شد ارتقا یابد، به مانع برخورد کند.

به‌هرحال هم‌اکنون اغلب ادارات و دستگاه‌های دولتی تنها تا سقف مشخصی -معمولاً ۷۰ درصد- از حقوق کارمندان، گواهی تعهد مالی کسر از حقوق برایشان صادر می‌کنند که با توجه به وضعیت متوسط حقوق ماهانه کارمندان تنها معرفی یک ضامن یا ارائه یک گواهی کسر از حقوق، برای دریافت یک فقره تسهیلات کفایت نمی‌کند. بطوری‌که بعضاً عمده متقاضیان ناچارند برای دریافت تسهیلات خرید مسکن اعم از تسهیلات خانه اولی‌ها یا وام اوراق، معمولاً دو ضامن با دو گواهی کسر از حقوق به شعبه موردنظرشان ارائه کنند.

در عمده دستگاه‌ها، تنها تا سقف ۷۰ درصد و بعضاً کمتر، برای کارمندان و شاغلان گواهی کسر از حقوق صادر می‌شود با این استدلال که کارمندان نمی‌توانند در صورت عدم پرداخت اقساط ماهانه وام خود یا کسی که ضامن وی شده‌اند، ۱۰۰درصد حقوقشان را پرداخت کنند و باید بابت حداقلی‌ترین هزینه‌های زندگی، بخشی از حقوق آنها محفوظ بماند.

هرچند مسوولان بعضی ‌اوقات مدعی هستند که نیازی به تامین ضامن نیست و موضوع در اختیار روسا و سرپرستان بانک‌هاست ولی همین روسا بدترین و سخت‌ترین شرایط را مطالبه می‌کنند.