واکسن مسکن در برابر سفتهبازی
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
سفتهبازی و دلالی در بازارهای مالی مرسوم است اما در صورت غالب شدن این پدیده در بازار ملک نوسان و ناپایداری قیمت‌ها تشدید می‌شود که در نهایت به اقتصاد کشور آسیب می‌زند. از این رو باید سیاست‌های مناسب برای کنترل اوضاع و هدایت صحیح منابع مالی مردم اخذ و اجرا شود. یکی از بازارهایی که همواره در معرض حملات سفتهبازی قرار دارد، بازار مسکن است.
به گفته بسیاری از کارشناسان،مسکن به‌رغم اینکه کالای مصرفی به‌شمار می‌رود، در جامعه کنونی کالایی کاملا سرمایه‌یی بوده و بسیاری از دلالان با شروع فصل رونق این بازار مهم و حیاتی آن را به سمت سود و منافع خود منحرف کرده و با افزایش چند درصدی قیمت هر متر مربع از آن به سودهای کلانی می‌رسند.
پیامدهای منفی سفتهبازی برای اقتصاد
در همین رابطه محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی با بیان اینکه روند افزایش سفتهبازی در معاملات ملک کشور آثار نامطلوبی بر اقتصاد می‌گذارد و تعادل بازار را بر هم می‌زند، گفت: این امر مانعی در برابر ارتقای تولیدات داخلی است و پدیده پولشویی را به دنبال خواهد داشت.
مهری اظهار کرد: تا زمانی که تولید و مفهوم صنعت در جامعه به معنای واقعی خود دست پیدا نکنند، نمی‌توان انتظار داشت اقتصاد و بازارهای کشور وارد سیستم سیاه و گسترده سفته‌بازانه نشود.
این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه ساماندهی نقدینگی گامی در راستای جلوگیری از گسترش سفتهبازی است، گفت: متاسفانه درحال حاضر نقدینگی کشور به مسیر درست هدایت نشده و به سمت بازارهای ناپایداری مانند ارز کشیده می‌شود و بدون تردید با خاموش شدن آتش تند این بازار، مسکن مقصد بعدی هیجانات است و وارد معرکه سفتهبازی خواهد شد.
2 راهکار ممانعت از سفتهبازی
این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه دولت با دو راهکار می‌تواند جلو سفته بازار در بازارهای موازی ازجمله مسکن را بگیرد، گفت: راهکار اول تثبت نرخ ارز است. اقتصاد داخلی طی 4دهه اخیر نشان داده به شدت تحت تاثیر بازار ارز قرار دارد و تمام اصناف قیمت‌های خود را بر مبنای نوسان آن تنظیم می‌کنند. اگر این نوسان‌ها مدیریت نشود، جهش قیمت کالا در سال ۹۷ نیاز به پیش‌بینی کارشناسان ندارد و مردم نیز می‌توانند از هم‌اکنون در پیش بودن گرانی‌ها را درک کنند و تورم تک رقمی دوباره دو رقمی شود. از سوی دیگر، سودآوری در بخش‌های تولیدی نیز کاهش یافته و به همین دلیل بخشی از نقدینگی به سمت بازارهای یاد شده، سرازیر شده است.
وی درخصوص گزینه دوم یعنی مالیات بر خانه‌های خالی گفت: در برهه فعلی، دولت می‌تواند با تدوین برنامه‌های مشخص و با اخذ مالیات‌های مستقیم و پله‌یی از مسکن این بازار مصرفی را از صدمات سفتهبازی خارج کند.
وی با اشاره به اینکه در حوزه ارز، قدرت‌های پنهان و قوی‌تری نسبت به دولت وجود دارد، گفت: دولت دوازدهم با تلاش خود سعی در پایین نگه داشتن قیمت ارز دارد درحالی که دستان قوی پشت‌پرده این تلاش را بی‌اساس می‌کند. درخصوص مالیات بر خانه‌های خالی نیز همین موضوع وجود دارد درحال حاضرعزم جدی برای عملیاتی کردن این موضوع وجود ندارد.
این کارشناس شهرسازی گفت: به هر حال سفتهبازی که از اوایل دهه ۵۰ و با فروش زمین‌های کشاورزی و تبدیل آنها به آپارتمان در ایران متداول شد، یک سراب اقتصادی است که اقتصاد ملی را از طریق فرار مالیاتی تضعیف، مردم کوچه و بازار را از طریق بدهی و قسط بدهکار و عده‌یی دلال و پولدار را هم در اسکناس‌های درشت غوطه‌ور می‌کند.
مهری همچنین گفت: به هر حال ضرورت دارد، دولت با ابزار بسیار قوی، نقدینگی مردم را به سمت تولید هدایت کرده و جلو بی‌ارزش شدن ریال کشور را بگیرد.
وی گفت: با هر نوسان در بازارهای موازی مانند ارز، طلا و حتی مسکن معیشت مردم به خطر افتاده و زندگی‌ها گران اداره می‌شود و متاسفانه در کشور خروجی عددی هر چیزی که وارد سفتهبازی می‌شود چند برابر است و هیچگاه به نرخ سابق خود بازنمی‌گردد.
خلأ مدیریت در جلوگیری از سفتهبازی
در همین رابطه عطا آیت‌اللهی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه سوداگران با استفاده از خلأ مدیریت بانک مرکزی به تاخت و تاز در بازارهای کشور می‌پردازند، گفت: زمانی که ارزش پول کشور در برابر ارز خارجی و تورم کاهش پیدا کند، مردم احساس خطر کرده و برای رهایی از ضررهای حتمی نیم‌نگاهی به بازارهای موازی می‌کنند تا در نوسان بازار فرصتی برای کسب سود ۱۵تا ۲۰درصد داشته باشند.
این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: کشور ما در مقاطع مختلف درگیر بازار سفتهبازی بوده است. زمانی این گرایش به سمت خودرو و زمانی به سمت مسکن و حال به سمت بازار ارز است. اما به طور کلی باید دانست بخشی از تقصیرهای وضعیت کنونی بازار ارز بر گردن بانک مرکزی است. زیرا این بانک هر روز نرخ ارز را تغییر داده و بالا می‌برد و این نگرش را تقویت می‌کند که قیمت‌ها رو به بالاست.
آیت‌اللهی با اشاره به اینکه کشور ما بهشت سوداگران است، گفت: در هیچ جای دنیا اینگونه نیست، اینکه مردم عادی سرمایه‌های خود را در زمان اندک وارد بازارهای مختلف کرده و عایدی قابل توجهی از تک تک این بازارها داشته باشند، ممکن نیست.
وی گفت: البته اصلاح این وضعیت اندکی پیچیده و مشکل است زیرا بانک مرکزی از یک سو ارز را به صرافی‌ها گران‌تر عرضه و از سوی دیگر بازار جداگانه‌یی با سکه ایجاد می‌کند.
مردم کم‌درآمد بازنده سفتهبازی
این کارشناس مسکن با بیان اینکه صدمات ناشی از این تنش‌ها تنها در زندگی مردم متوسط و رو به پایین لمس می‌شود، تاکید کرد: اگر خانواری با هزار زحمت اندوخته‌یی داشته و به امید خانه‌دار شدن شب‌ها را روز می‌کند در آینده بسیار نزدیک با بازاری روبه‌رو خواهد شد که ارزش ریالی اندوخته‌اش نصف و قیمت‌های مسکن چند برابر شده است.
آیت‌اللهی البته خاطرنشان کرد: پافشاری بر تثبیت نرخ ارز هم نمی‌تواند در بهبود وضعیت سفتهبازی موثر باشد؛ زیرا پافشاری بر سیاست تثبیت نرخ ارز منجر به بروز نوعی نبود توازن ساختاری بین بخش‌های مبادله‌یی و غیرمبادله‌یی اقتصاد شده و بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش‌های صنعتی را در برابر بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات ناعادلانه می‌کند و باعث می‌شود تمام انگیزه‌ها برای تولید و صادرات زیر سوال برود.
وی در پاسخ به اینکه پس مدیریت نرخ ارز باید به چه شکلی باشد؟ گفت: تعدیل قیمت ارز باید متناسب با تحولات نرخ تورم باشد تا بتواند حامی تولید، صنعت و صادرات باشد.
این کارشناس مسکن اخذ مالیات را یکی از بهترین راهکارهای مهم در غلبه بر رونق انحرافی مسکن دانست و گفت: البته در چند سال اخیر سیاست‌های مالیاتی در بخش مسکن کاملا بی‌اثر بوده و کارایی این گزینه در بخش مسکن نزدیک به صفر است.
وی با بیان اینکه این ابزار اقتصادی می‌توانست کارکرد شگفت‌انگیزی داشته باشد، خاطرنشان کرد: در تمامی کشورهای توسعه یافته این ابزار یکی از موثرترین ابزار اقتصادی برای تنظیم بازارها ازجمله بازار مسکن است.
وی با بیان اینکه یکی از دلایل عدم موفقیت اخذ مالیات از مسکن ناشی از فضای تاریک بازار مستغلات است، گفت: درحال حاضر آمارهای دقیق و ارزنده‌یی درخصوص تعداد، ظرفیت و توانایی ساخت و ساز املاک مسکونی وجود ندارد و حتی یکی از مشکلات اخذ مالیات از خانه‌های خالی ناشی از عدم داشتن آمارهای دقیق از این بازار است.
وی گفت: در کنار ارز و اخذ مالیات مسکن، سیاست‌گذاری مطلوبی برای قیمت‌گذاری زمین وجود ندارد به گونه‌یی که درحال حاضر بیش از ۵۰ درصد هزینه ساخت مسکن مربوط به هزینه تامین زمین است.
وی گفت: به هر حال آمار و ارقام قیمتی و حبابی مسکن بیانگر این موضوع است که غالب ادوار گذشته رونق در بازار مسکن از جنس رونق سفتهبازی بوده است.
زیرا هر ساله روند دسترسی خانوار‌ها برای خرید خانه کمتر شده است. به عبارت دیگر رونق در ادوار گذشته بازار مسکن بیش از آنکه به نفع خانوارهای متعلق به دهک‌های درآمدی متوسط یا گروه‌های کم‌درآمد در جهت تقویت نرخ دسترسی به مسکن شود، زمینه کسب منفعت اقتصادی بیشتر برای سرمایه‌داران را فراهم کرده است.
آیت‌اللهی اظهار کرد: وضع مالیات‌های کارآ و موثر در بخش مسکن، توجه به شفاف‌سازی در بازار زمین، محدود شدن فعالیت در عرصه ساختوساز به فعالیت بخش خصوصی و اعمال مدیریت هوشمندانه در بازار زمین از طریق تدوین سیاست ملی زمین اقداماتی است که می‌تواند همانند سد محکمی در برابر افزایش هیجانات و رونق انحرافی مسکن باشد.
ظرفیت سفتهبازی در بازار مسکن؟
ایمان رفیعی، کارشناس بازار ساخت وساز نیز با بیان اینکه دلالی و سفتهبازی حجم بزرگی از اقتصاد ایران را دربرگرفته است، گفت: این حجم آنقدر بزرگ است که بخش قابل توجهی از رشد اقتصادی را رشد دلالی تشکیل می‌دهد.
وی گفت: درحال حاضر بدون دلالی حتی ابتدایی‌ترین کالاها در کشور نایاب شده و سفتهبازی را در تمام بخش‌های اقتصادی و غیراقتصادی می‌توان مشاهده کرد از صادرات خاک رس جزایر جنوبی و تفاله انار تا معاملات میلیارد دلاری پتروشیمی‌ها. پیش از بررسی وضعیت سفتهبازی در بازار مسکن باید ببینیم ظرفیت سفتهبازی در این بازار تا چه حد است؟ یا به عبارت دیگر آستانه تحمل این بازار برای ورود و ایجاد حباب قیمتی تا کجاست؟
رفیعی گفت: از نظر بزرگی و حجم بازار مسکن در اقتصاد ایران می‌توان سهم حدود 20درصدی را برای آن در نظر گرفت که با این سهم و در نظر داشتن میزان نقدینگی جامعه به عدد بسیار بزرگی می‌رسیم که به طور بالقوه نشان‌دهنده استعداد زیاد بازار مسکن برای سفتهبازی و دلالی است؛ اما با توجه به شرایط رکود حاکم بر بازار مسکن در سال‌های اخیر بخش بزرگی از بازیگران بزرگ، این بازار را ترک کرده‌اند به نحوی که درحال حاضر به دلیل ریسک نقد شوندگی بالا و زمان برگشت سرمایه طولانی، سرمایه‌گذاران عمده و موثر تمایل چندانی برای ورود مجدد به این بازار نشان نمی‌دهند.
2 فاکتور مهم در بازار کنونی
این کارشناس ساختوساز اظهار کرد: در شرایط فعلی اقتصاد که با تورم واقعی بالا و نوسان شدید در بازارهای پولی و مالی مواجه هستیم، دو فاکتور بیشترین تاثیر را در ایجاد رغبت برای سرمایه‌گذاران دارند. نخستین عامل ریسک نقد شوندگی اصل سرمایه و دوم زمان انتظار برای برگشت سرمایه است.
وی افزود: در شرایط متلاطم اقتصادی، سرمایه‌گذارانی بیشترین منفعت و کمترین آسیب را می‌بینند که در زمینه‌هایی سرمایه‌گذاری کنند که کمترین خطر برای برگشت سرمایه آنها وجود داشته باشد. کافی است به یاد بیاوریم که موج ورشکستگی برخی از موسسات پولی و مالی در سال‌های گذشته از آنجا آغاز شد که با شایعه‌یی مبنی بر عدم توان بازپرداخت سرمایه‌های انباشته شده در برخی موسسات سیل سپرده‌گذاران برای خروج سرمایه‌های خود راهی این موسسات غیرمجاز مجوز‌دار شدند.
سر‌آغاز سفته بازی در بازار ارز
وی همچنین اظهار کرد: پس از دومینوی اعلام ورشکستگی این موسسات و محبوس شدن حجم زیادی از سپرده سرمایه‌گذاران به شدت ریسک سرمایه‌گذاری و خطر عدم نقدشوندگی سرمایه در موسسات مالی و اعتباری بالا رفت و اطمینان عمومی نسبت به این موسسات کاهش یافت.
به همین دلیل سرمایه‌گذاران، بازارهای کم خطر و در عین حال پرسود و زودبازده را در این شرایط ترجیح می‌دهند، بازارهایی مثل ارز، طلا و تا حدی بورس. بازار ارز و طلا در ایران، بازارهای تضمین شده‌یی هستند که به سهولت و در هر مکانی امکان معامله دارند، با هر میزان سرمایه می‌توان در آن وارد شد تا حدودی نیاز به کسب مجوز و پرداخت مالیات و عوارض ندارند و تقریبا هرگز امکان ضرر و زیان ناشی از افت قیمت، عدم نقد شوندگی و تاخیر در تبدیل شدن به پول نقد را تجربه نمی‌کنند.
رفیعی گفت: پس از این بازارها، خودرو و ملک در رده بعدی اولویت نسبی سرمایه‌گذاران قرار دارد. در سال‌های گذشته عوامل متعددی مسکن را در صف اولویت سرمایه‌گذاری به عقب رانده است.
وی گفت: افزایش قابل توجه قیمت ملک توام با کاهش قابل توجه درآمد عمومی که باعث شد، بخش قابل توجهی از مردم مسکن را از سبد خرید خود حذف کنند. افزایش یک‌باره قیمت ملک در پی افزایش قیمت دلار و به تبع آن قیمت تورم، شوک بزرگی به بازار مسکن وارد کرد. این افزایش قیمت ابتدا باعث به وجود آمدن حباب قیمتی شدید در بازار مسکن شد اما با ادامه‌دار شدن این شرایط شاهد ریزش شدید خریداران مسکن بودیم.
بی‌میلی دلالان به حضور در بازار مسکن
این کارشناس ساختوساز با بیان اینکه عوامل دیگری نیز در روند خروج سرمایه‌گذاران دخیل بودند، خاطرنشان کرد: این موارد شامل افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری در کنار عدم افزایش نیافتن تسهیلات بانکی و افزایش قابل توجه زمان انتظار برای بازگشت سرمایه برای سازندگان مسکن به ویژه سرمایه‌گذاران در ساخت بناهای لوکس است.
وی با اشاره به اینکه درحال حاضر با توجه به گردش بالای نقدینگی در بازارهای اولیه و رکود عمیق بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد دلالان میل زیادی به ورود در بازار ملک داشته باشند، گفت: البته از جهتی به سبب عدم عرضه و حضور سازندگان عمده بالقوه امکان به وجود آمدن سفتهبازی دور از ذهن نیست.
این کارشناس ساختوساز گفت: به جهت جلوگیری از بروز این پدیده در بازارهای آتی دولت و دستگاه‌های دخیل در امر ساختوساز می‌توانند از ابزارهای کنترلی متداول در سایر بازارها که در دسترس دولت است، استفاده کنند.
وی گفت: این ابزار می‌تواند شامل محدودیت بیش از یک معامله با یک کد ملی در سال یا اخذ مالیات مضاعف برای معاملات متعدد باشد. در بخش ساخت و ساز هم برای جلوگیری از تجمع و احتکار مسکن می‌توان با اخذ سود مضاعف و پلکانی از واحدهای ساخته شده و فروش نرفته، سازندگان را مجبور به واگذاری واحدهای ساخته شده کرد.
رفیعی در نهایت گفت: هر چه جهت‌گیری ابزار کنترلی به سمت تشویق بیشتر سازندگان برای ساخت و تحویل مسکن حرکت کند اثر سفتهبازی و دلالی در این بازار کمرنگ‌تر خواهد شد.
