راز ریزش معاملات ملک در فروردین 97

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

نگاهی به آمار خام معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۱۳۹۷ از افت حدود ۴۰درصدی خرید و فروش ملک نسبت به ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.

براساس اطلاعات منتشر شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تا روز 30فروردین ۱۳۹۷ در این دوره 3هزار و 835 مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده و این درحالی است که فروردین ماه سال 96 حجم معاملات انجام شده 5400 واحد مسکونی بوده است.

البته کاهش حجم معاملات در فروردین ماه با توجه به وجود دو هفته تعطیلات نوروزی و مشخص نبودن آینده بازار مسکن امری طبیعی است اما بررسی تعداد قراردادهای خرید و فروش امضا شده در فروردین ماه 4سال گذشته حکایت از آن دارد که در سال جاری افت معاملات شدیدتر بوده که این موضوع می‌تواند ناشی از جهش قیمت ارز، حباب قیمت مسکن، عدم ارائه فایل‌های فروش از سوی صاحبان املاک و... باشد.

در این میان فارغ از دلایل اصلی موثر در افت حجم معاملات انجام شده در فروردین ماه سال جاری باید این موضوع مدنظر قرار بگیرد که با ادامه شرایط جاری معاملات در بازار مسکن، روند مثبت و رو به رشد معاملات همچنین ظهور نشانه‌های پیش رونق در بازار مسکن دچار وقفه شده و این موضوع می‌تواند آغاز دوره رونق را با کندی همراه کند.

 تعداد معاملات کمتر از متوسط 4 سال

برای اظهارنظر درباره وضعیت بازار مسکن در فروردین ماه سال جاری نگاهی به آمار معاملات انجام شده مسکن در 4سال گذشته(97-93) می‌تواند راهگشا باشد و وضعیت کنونی بازار را به خوبی نشان دهد. بررسی آمار معاملات انجام شده در فروردین سال‌های قبل حاکی از آن است که هیچ سالی تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن با این افت شدید نسبت به اسفند ماه سال قبل مواجه نبوده است ضمن اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی هم در سال 97 به اوج خود رسیده است.

در فروردین ماه سال 96 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 5 هزار و400واحد مسکونی بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 8.5 درصد کاهش داشته است. در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4.37میلیون تومان بوده است.

اما در فروردین ماه سال ١٣٩٥ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٥ هزار و 918واحد مسکونی بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 20.4درصد افزایش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3.99میلیون تومان بوده است.

نگاهی به معاملات انجام شده در فروردین ماه سال 1394 حاکی از این است که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3.74میلیون تومان بوده و تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 4هزار و 915واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 31.9درصد کاهش مواجه بوده است.

در این میان اوج حجم معاملات انجام شده به فروردین ماه سال 93 با ثبت 7هزار و 221معامله خرید و فروش بازمی‌گردد ضمن اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین این سال 3میلیون و 590 هزار تومان بوده است. اما متوسط حجم معاملات انجام شده در فروردین سال‌های(97-94) 5 هزار و 863 معامله بوده که ثبت 3هزار و 835 معامله در سال جاری نشان می‌دهد تعداد قراردادهای امضا شده در نخستین ماه سال 97 کوچک‌تر از متوسط معاملات انجام شده در 4سال گذشته بوده و این موضوع می‌تواند زنگ خطری برای بازگشت به رکود باشد.

 ظهور نشانه‌های افت معاملات زمستان

اما افت شدید معاملات مسکن در فروردین ماه سال جاری از همان آخرین ماه‌های سال 96 پیش‌بینی می‌شد. در شرایطی که بازار مسکن از نیمه دوم سال گذشته شاهد رشد قراردادهای امضا شده و به تبع آن افزایش قیمت مسکن شد، کارشناسان اعلام کردند که نیمه دوم سال 96 بازار مسکن از رکود 4ساله عبور می‌کند و سال 96 نشانه‌های پیش رونق بازار خودنمایی می‌کند. در 3ماهه پاییز سال گذشته شرایط به خوبی پیش رفت حتی دی ماه هم شاهد بهبود در حجم معاملات بودیم اما در بهمن و اسفند ماه تعداد معاملات کاهش یافت و دچار توقف در مسیری رو به رشد شد. کارشناسان نوسانات نرخ ارز در ماه‌های پایانی سال 96 را یکی از مهم‌ترین دلایل این افت اعلام کردند زیرا با افزایش نرخ ارز مسکن هم دچار جهش در قیمت شد و همین موضوع موجب کناره‌گیری متقاضیان مصرفی بازار شد. با کناره‌گیری خریداران موثر مسکن که در ماه‌های گذشته نشانه‌هایی از امید برای آنها زنده شده بود ازمیان رفت. نگاهی به قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اسفند ماه ۱۳۹۶ به خوبی افت شدید معاملات را نشان می‌دهد. در این ماه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود 5 میلیون و ۷۶۰هزار تومان بوده که نسبت به بهمن ماه حدود 4.6درصد و در مقایسه با اسفند سال ۱۳۹۵ تا 26.1درصد گران شده است. ناگفته نماند در فروردین ماه سال جاری هم نوسانات شدید نرخ ارز که از همان روزهای ابتدایی سال جاری آغاز شده بود، تاثیر بسیاری بر افزایش قیمت مسکن و کاهش انگیزه صاحبان املاک برای فروش و ایجاد انتظاری بیهوده برای افزایش قیمت شد.

 قیمت‎های کاذب و افت شدید معاملات

درحالی که آمار معاملات انجام شده در نخستین ماه سال جاری نشان از کاهش شدید قراردادهای ثبت شده در پایتخت دارد، ‌نایب‌رییس اول اتحادیه املاک کشور هم از قفل شدن معاملات مسکن به دلیل قیمت‌های نامتعارف و غیرواقعی خبر می‌دهد و می‌گوید: با توجه به اینکه قیمت‌های مسکن واقعی و حقیقی نیست، معاملات به ندرت انجام می‌شود. حسام عقبابی در گفت‌وگو با تسنیم با اشاره به تغییر و تحول نرخ ارز در سال 96 و تاثیر آن بر بازار مسکن اظهار می‌کند: این اتفاق به خصوص در زمستان سال گذشته موجب رشد قیمت مسکن شد به طوری که در بهمن 96 رشد قیمت‌ها را داشتیم و بانک مرکزی هم اعلام کرد به طور متوسط مسکن در کشور 17درصد رشد قیمت داشته است. او با یادآوری اینکه رشد قیمت مسکن پایان سال گذشته صورت گرفت و حتی بیش از ظرفیت هم بود، تصریح می‌کند: بعد از عید تغییر محسوسی در قیمت‌ مسکن نداشته‌ایم. به گفته عقبایی، رشد قیمت مسکن در زمستان 96 نامتعارف بود و همین موضوع موجب قفل شدن معاملات مسکن شد. نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک اظهار می‌کند: بازار مسکن تا آخر بهار امسال با ثبات خواهد بود و پیش‌بینی می‌شود از ابتدای تیر ماه حجم معاملات افزایش یافته و تا پایان تابستان تداوم داشته باشد.

عقبایی با اشاره به اینکه میزان افزایش قیمت‌ها در نیمه نخست امسال در شهرهای بزرگ در حد تورم است و در شهرهای کوچک ظرفیت افزایش قیمت وجود ندارد، می‌گوید: چنانچه اواخر سال گذشته رشد قیمت‌های مسکن را نداشتیم، ممکن بود امسال نرخ‌ها بیشتر از تورم افزایش یابد.