سال خروج مسکن از رکود 4 ساله
گروه راه و شهرسازی مجید اعزازی
تعداد معاملات مسکن در شهر تهران طی اسفند 1396 همانطور که پیش از این «تعادل» پیش‌بینی کرده بود، هم نسبت به بهمن سال جاری و هم نسبت به اسفند سال گذشته افت محسوسی را به ثبت رساند. این درحالی است که مجموع معاملات صورت گرفته و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی 12ماهه سال جاری نسبت به 3سال قبل از آن روند صعودی داشته است.
براساس داده‌های ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تا 26 اسفند سال جاری 8355 مورد معامله در شهر تهران انجام شده که نسبت به معاملات انجام شده در بهمن ماه
(18392 مورد) 120درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل(12247مورد) 46.5درصد کاهش را تجربه کرده است. با توجه به اینکه انتظار می‌رود در روزهای 26، 27و 28 اسفند در عمل معاملات چشمگیر و معناداری صورت نگرفته باشد، می‌توان با 95درصد اطمینان به آمار ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران اتکا کرد. در این صورت تعداد معاملات ملک در تهران طی 12ماهه سال 96 با 8.6 درصد رشد مثبت نسبت به سال 95(162هزار و 54 مورد) به 177هزار و 288مورد افزایش یافته است. در صورتی که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی 11ماهه نخست سال جاری را نیز ملاک قرار داده و به کل سال 96 تعمیم دهیم، رشد متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در سال جاری نسبت به سال گذشته با 8.87 درصد رشد به 4میلیون و 820 هزار تومان رسیده است.
با منفی شدن رشد تعداد معاملات در اسفند ماه جاری، تعداد ماه‌های دارای رشد منفی در سال 96 نسبت به ماه قبل از آن به 6 ماه افزایش یافت. این درحالی است که تعداد ماه‌های دارای رشد منفی در سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل به عدد 4 رسیده است. همین مساله موید نوسان قابل توجه معاملات در ماه‌های مختلف سال 96 و نوسانات کمتر نسبت به سال‌های گذشته است.
در فروردین سال 96 همچون ماه مشابه در سال‌های گذشته، بازار مسکن تقریبا از متعاملین خالی بود. البته این آلرژی فصلی با روزهای امید و انتظار برای انتخاب دوازدهمین رییس‌جمهوری درهم آمیخته بود از همین رو تعداد معاملات ملک در نخستین ماه سال 96 نسبت به ماه قبل از آن با منفی 56 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل با منفی 8.5 درصد رشد روبه‌رو شد. با گرم شدن تنور انتخابات و برگزاری مبارزات انتخاباتی، فضا تا حدودی برای خریداران و فروشندگان مسکن در پایتخت روشن‌تر شد و تعداد معاملات ملک در اردیبهشت نسبت به ماه قبل از آن رشد 204.1درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد 6.4 درصدی را ثبت کرد. اگرچه در خرداد ماه روند صعودی تعداد معاملات ماهانه با 6.2 درصد رشد حفظ شد اما این افزایش برای مثبت شدن تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل کافی نبود و رشد منفی 0.8درصد به ثبت رسید. در تیر ماه برخلاف شرایط فصلی و زمانی هم رشد معاملات ماهانه و هم رشد معاملات نقطه به نقطه(به ترتیب با 5.4- و 2.5- درصد) منفی شد. نوسان رشد معاملات ملک تهران از مرداد به بعد (در 8 ماهه منتهی به سال 97) نیز با 4ماه رشد منفی و 4ماه رشد مثبت تداوم یافت. در این میان، رشد قیمت مسکن در سال 96 تقریبا مسیر با ثبات و صعودی را در پیش گرفت. قیمت مسکن تنها در فروردین ماه منفی بود و در 11ماهه دیگر سال قیمت‌ها رشدی مثبت را تجربه کردند. این روند صعودی در بهمن ماه با رشد 5.1 درصد نسبت به ماه قبل از آن و رشد 22.3درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به اوج خود رسید. از خرداد سال 96 به بعد به دلیل سررسید موعد یک ساله دریافت وام خانه اولی‌ها، انتظار می‌رفت، معاملات ملک افزایش یابد که تا حدودی نیز این امر محقق شد اما از آنجا که بخشی از زوج‌های جوان نتوانسته بودند به طور یکجا 40میلیون تومان در حساب صندوق پس‌انداز یکم خود سپرده‌گذاری کنند این فرآیند کمی طولانی‌تر از انتظار شد و جهش مورد نظر با تاخیر در آذر و دی سال جاری به وقوع پیوست.
کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی در شهریور ماه نیز موجب تحرک‌بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن در پاییز و اوایل زمستان شد. با این حال از آنجا که بازار ارز و بازار دوقلوی آن یعنی بازار طلا و سکه جذابیت بیشتری برای مبالغ زیر 200میلیون تومان داشت و همزمان برخی مبادی ورودی ارز در خارج از کشور دچار مشکل شد و عرضه ارزهای مشهور در بازار کاهش یافت، بخشی از نقدینگی روانه این بازارها شد و به همین دلیل تعداد معاملات ملک برخلاف سنت هر ساله در ماه‌های بهمن و اسفند روندی کاهشی در پیش گرفت و از سرعت رشد معاملات در این ماه‌ها کاسته شد.
خروج مسکن از رکود
با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال جاری، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به شمار می‌رود از لاک رکود 4ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در چند ماهه اخیر به‌ویژه در بهمن‌ماه بر اثر التهاب نرخ ارز از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام‌آور قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان(در برخی موارد تا 50 درصد) تعداد معاملات به طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن، در شرایطی که بازار ماه‌های پایانی سال همواره داغ بوده است، کاهش یافت. اگرچه نرخ ارز، عوامل درونی بازار مسکن(دستمزد کارگران، نرخ مصالح متعارف و نه لوکس ساختمانی و...) را به طور مستقیم تحت‌تاثیر قرار نمی‌دهد اما نوسان‌های ارزی اثر مستقیمی بر انتظارات تورمی و ایجاد هیجان در میان فعالان بازارهای مختلف دارد.
از این‌رو هیجان بازار ارز در بهمن تا حدودی در بازار مسکن نیز بازتاب یافت و برای همگان مشخص شد که در شرایط کنونی تحولات مسکن بیشتر از عوامل اثرگذار فضای کلی اقتصاد متاثر می‌شود تا عوامل اختصاصی این بازار.
در عین حال باور کارشناسان اقتصاد مسکن این است که افزایش‌های اخیر قیمت مسکن به دلیل اینکه این بازار طی 4.5سال گذشته درگیر رکود و از ثبات قیمتی برخوردار بوده، واقعی و بدون حباب است.
کارشناسان مسکن با اشاره به رویکرد دولت در شیوه کنترل نرخ ارز، پیش‌بینی می‌کنند که در سال 97 نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت کند و موجب افزایش قیمت‌ها در این بازار شود. از دل این شرایط است که برخی پیش‌بینی‌های کارشناسی از نرخ تورم مسکن به 8 درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی در سال 97 بیرون آمده است. ماهیت اقتصاد نفت‌سوز ایران و بیماری هلندی همزاد آن نیز چنین پیش‌بینی‌ها را باورپذیرتر می‌کنند. بررسی آمارهای 23ساله بازار مسکن(از سال 68 تا 91) نشان می‌دهد در این دوره تورم مسکن حدود ۱۳هزار و ٧٠٠درصد بوده است.
