معادله مسکن پس از خروج امریکا از برجام

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

پس از چندین ماه انتظار، سه‌شنبه شب دونالد ترامپ فرمان خروج ایالات متحده امریکا از برجام را امضا کرد. متقاضیان و فروشندگان مسکن که دو، سه ماهی در انتظار اعلام تصمیم ترامپ بودند و این انتظار در کاهش آمار معاملات مسکن اسفند سال گذشته و فروردین سال جاری هم مشهود بود، هم‌اکنون با اعلام خروج امریکا از برجام، از بلاتکلیفی ماه‌های گذشته خارج شده‌اند، اما نگرانی‌ها درباره آینده این بازار همچنان ادامه دارد.

این نگرانی در میان برخی کارشناسان اقتصادی هم مشاهده می‌شود و علت آن هم تاثیرگذاری نوسانات نرخ دلار بر قیمت مسکن است و باتوجه به اینکه در روزهای اخیر قیمت دلار افزایش چشمگیری داشته است، این نگرانی درباره رشد قیمت مسکن و از سوی دیگر کاهش بیش از پیش حجم معاملات وجود دارد. در این میان، تعداد دیگری از کارشناسان می‌گویند که این اقدام تاثیر چندانی بر بازار مسکن ندارد، زیرا این بازار، ‌بازاری داخلی است و خروج امریکا از برجام نمی‌تواند تاثیر چندانی بر بخش مسکن داشته باشد و افزایش ناگهانی نرخ ارز هم ادامه‌دار نیست و طی هفته‌های آتی آرامش به بازار ارز و مسکن بازمی‌گردد.

عباس اکبرپور استاد دانشگاه که در زمره کارشناسانی قرار دارد که چندان به اثرگذاری تصمیم جدید ایالات‌متحده بر بازار مسکن معتقد نیست، درباره خروج امریکا از برجام و تاثیر آن بر بازار مسکن به «تعادل» می‌گوید: این تصمیم تاثیر مستقیم و کوتاه‌مدتی بر بازار مسکن ندارد، زیرا مصالح نیروی کار بخش مسکن، داخلی است پس این اقدام نمی‌تواند تاثیر مستقیم چندانی بر بازار داشته باشد.

اکبرپور می‌افزاید: اما بحث بر این است که آیا آرامش سرمایه‌گذاران در بخش مسکن ادامه پیدا می‌کند؟ پیش‌بینی می‌شود باتوجه به اینکه شرکای اروپایی، چینی و روسی قول مساعدت به ایران داده‌اند و درصورتی که اروپایی‌ها تمهیدات لازم را درنظر بگیرند، مشکلی برای بازار مسکن ایجاد نمی‌شود.

او اضافه می‌کند: ایران در بخش ساختمان نیازهای اندکی به واردات دارد و ارتباطات بانکی با اروپایی‌ها بیش از گذشته افزایش یابد، اثرات خروج امریکا از برجام چندان اثرگذار نخواهد بود.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، ‌خروج امریکا از برجام تاثیری در کوتاه‌مدت بر بازار مسکن ندارد و تاثیر این اقدام در بلندمدت هم بستگی به عملکرد شرکای ایران در برجام و اتحادیه اروپا دارد.

اکبرپور ادامه می‌دهد: درصورتی که تعامل اروپا با ایران، منطقی و مثبت باشد، بازار مسکن تاثیری از خروج امریکا از برجام نمی‌پذیرد.

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه ممکن است حجم ساخت و سازها تحت تاثیر افزایش ارتباطات اقتصادی ایران و اروپا قرار بگیرد، می‌گوید: در صورتی که اروپا و ایران از فرصت پیش آمده به خوبی استفاده کنند، می‌توانیم شاهد رشد سرمایه‌گذاری اروپایی‌ها در ساخت و سازهای صنعتی و انبوه‌سازی باشیم و ابزارهای لازم برای مقاوم‌سازی سازه‌ها ازجمله سیستم‌های کنترل غیرفعال فراهم کند.

او درباره افزایش نرخ ارز پس از اعلام تصمیم ترامپ و تاثیر این نوسانات بر قیمت مسکن، اظهار می‌کند: افرادی که در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند، به دو بخش عرضه و تقاضا تقسیم می‌شوند؛ در بخش تقاضا برخی خریداران برای سرمایه‌گذاری اقدام به خرید می‌کنند که آنها به سمتی حرکت می‌کنند که بیشترین سود را داشته باشد. اکبرپور اضافه می‌کند: خریدارانی که برای نخستین‌بار اقدام به خرید می‌کنند یا آنهایی که قصد تبدیل به احسن را دارند با خریداران بخش اول متفاوتند و به نظر می‌رسد که نوسانات نرخ ارز و به تبع آن افزایش قیمت مسکن، کوتاه‌مدت بوده و این دسته از خریداران نباید نگران خروج امریکا از برجام باشند.

این استاد دانشگاه بیان می‌کند: پیش‌بینی می‌شود طی هفته‌های آینده، ‌تلاطم بازار ارز آرامش خاصی را تجربه می‌کند و حجم خرید و فروش مسکن به شرایط ماه‌های گذشته بازمی‌گردد.

اکبرپور با اشاره به افزایش ساخت و سازها در هفته‌های آتی می‌گوید: پس از کاهش هیجانات ناشی از تصمیم جدی دولت امریکا نه تنها حجم خرید و فروش‌ها نسبت به دو، سه ماهه گذشته افزایش می‌یابد، بلکه ساخت و سازها هم رونق می‌گیرند، زیرا هم تکلیف طرف عرضه و تقاضا مشخص شده است، هم هیجانات خروج امریکا از برجام کاهش یافته است.

  اثرگذاری خانه‌های خالی برحجم تقاضا

نگرانی درباره تصمیم جدید امریکا بر بازار مسکن ایران تنها عامل نگرانی در بخش مسکن نیست. وجود بالای خانه‌های خالی و نبود جدیت لازم در وزارت راه و شهرسازی برای پیگیری و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی هم از مسائلی است که می‌تواند اثرگذاری مستقیمی بر بازار مسکن داشته باشد.

این استاد دانشگاه در این باره اظهار می‌کند: در ایران به‌طور متوسط حدود 3 میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که این موضوع می‌تواند در میزان تقاضا برای خرید و حجم ساخت و سازهای جدید اثرگذار باشد.

اکبرپور ادامه می‌دهد: درصورتی که حجم بالایی از خانه‌های خالی وارد بازار شود، قیمت‌ها کاهش می‌یابد و اگر این واحدها عرضه نشوند شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود، بنابراین باید تلاش شود تا هرچه زودتر با راه‌اندازی سامانه مالیات بر خانه‌های خالی، این قانون اجرایی شود.

او اضافه می‌کند: البته وجود تعدادی خانه خالی در تمامی کشورها طبیعی و معمول است اما اگر این تعداد افزایش یابد (به‌عنوان نمونه رقم خانه‌های خالی در ایران بیش از حد معمول است) حجم تقاضا برای ساخت و ساز کاهش می‌یابد و همین موضوع قیمت مسکن را افزایش می‌دهد.

این استاد دانشگاه با اشاره به عوامل مختلف برای ساخت و ساز مسکن می‌گوید: علاوه بر تاثیر بالای خانه‌های خالی برساخت و ساز، سن کم چرخه ساخت و ساز (12 تا 15 سال) موجب شده است که همواره شاهد ساخت و ساز در کشور باشیم، از این رو، با فرمول جهانی نمی‌توانیم ساخت و ساز در ایران را بسنجیم.