احتمال رکود تورمی با افزایش قیمت ملک

ایمان رفیعی  کارشناس ساخت وساز

افت و خیز بازارها در اقتصاد امروز تابع شرایط متعدد و پیچیده سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی کشورهاست. در نیمه دوم سال 96 با آغاز طرح کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و خروج حجم عظیمی از سپرده‌های مردم، نوسانات قابل توجه در بازار مسکن شروع شد. در بهمن و اسفند ماه و همزمان با بازگشت موقتی سود سپرده‌های 20 درصدی، شاهد کاهش معاملات در بازار مسکن بودیم، به‌طوری که تا نیمه اول اردیبهشت ماه امسال، با وجود نوسانات شدید قیمت ارز و طلا، حجم معاملات مسکن روند کاهشی را طی کرد. از نیمه دوم اردیبهشت روند کاهشی معاملات برعکس شد، به نحوی که شاهد رشد حدود 30درصدی در حجم معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن هستیم. این تغییر روند قابل توجه در معاملات را می‌توان با بررسی روند معاملات در سایر بازارها و روانشناسی خریداران مورد کاوش قرار داد. با اوج گرفتن قیمت ارز و طلا در روزهای میانی تعطیلات عید نوروز و جهش ناگهانی و لحظه‌یی قیمت‌ها، شاهد هجوم خریداران به این بازارها بودیم. دو دسته عمده از خریداران در بین متقاضیان مشاهده می‌شدند. نخست، گروهی که به طمع کسب سود بادآورده، تمام سرمایه نقدی و غیر نقدی خود را روانه بازار ارز و طلا کردند و دسته دوم، افرادی بودند که از ترس کاهش شدید ارزش پول ملی، بدنبال تبدیل ریال خود به ارز و طلا بودند. در این شرایط، دولت با اعلام طرح ارز تک نرخی و ممنوعیت دخالت صرافی‌ها و افراد در معاملات ارز، توانست تا حدودی التهابات بازار را کنترل کند، اما مقاومت شدید بازار و حجم قابل توجه نقدینگی، قدرتمندتر از سیاست‌ها عمل کرد. در این شرایط که حجم زیادی از نقدینگی و پس‌اندازها وارد بازار ارز و طلا شد، شاهد کاهش بیشتر معاملات در بازار مسکن بودیم. اما باید توجه داشت که عمده خریداران بازار ارز و طلا افراد عادی هستند که به دلیل سرعت گردش بالای نقدینگی در این بازارها، بدنبال کسب سود و خروج سریع از این بازارها هستند. با اشباع قیمتی بازار ارز و طلا و قطع جریان تزریق ارز به بازار، شاهد ثبات نسبی قیمت‌ها در سقف این بازار هستیم. در این شرایط عده‌یی که به دنبال کسب سود در این بازارها هستند، در صف فروشندگان قرار گرفته‌اند. حجم نقدینگی ریالی برگشتی از این بازارها و کسب سود سرشار کاذب، باید در بازارهای دوم و سوم وارد شود که مسکن یکی از گزینه‌های مورد توجه است. به عبارت دیگر به علت سرعت بالای گردش پول و اشباع بازار ارز و طلا سرمایه‌گذاران به دنبال بازارهای سودده جایگزین هستند. عمدتا این افراد بدنبال انتقال هیجان و ایجاد نوسان در بازار هستند تا سود کاذب بازار ارز و طلا را در این بازار هم بیابند. همان‌طور که در فروردین شاهد بودیم دامنه نوسانات بازار مسکن به‌شدت زیاد شد، به‌طوری که برخی مالکان دچار توهم قیمتی شدند و اعداد و ارقام عجیب از این بازار به گوش می‌رسید. سمت دیگر بازار خریداران متوسطی بودند که در حال حاضر به دلیل کاهش ارزش پول ملی، دچار کاهش قابل توجهی در مقدار درآمد پس انداز شده خود شده‌اند یا برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود به دنبال تبدیل آن به ارز و طلا هستند و عملا از بازار مسکن خارج شده‌اند. با کنار هم قرار دادن دو قطعه از پازل وضعیت امروز بازار مسکن، به این نتیجه می‌رسیم که بخشی از سهم افزایش قابل توجه در معاملات مربوط به خریداران مصرفی مسکن نیست، بلکه نقدینگی سرریز شده در بازار طلا و ارز و سایر نقدینگی‌های سرگردان بازار، وارد این بازار شده و افراد به دنبال سرمایه‌گذاری و کسب سود در بازار معاملات مسکن – و نه ساخت مسکن – هستند که پیش آگهی خوبی در آینده بازار مسکن نیست. چون در وضعیت فعلی اقتصاد، نوسانات بازار مسکن موجب کوتاه شدن دست مصرف‌کنندگان واقعی از مسکن مورد نیازشان خواهد شد و از طرف دیگر با برهم خوردن جریان عرضه و تقاضا در معاملات بازار رهن و اجاره دچار اختلال خواهد شد. از دیگر دلایلی که در حال حاضر سرمایه‌گذاران را مشتاق به ورود به بازار خرید املاک کرده، تعدیل نسبی قیمت‌ها و به اصطلاح به قیمت رسیدن املاک در نیمه دوم اردیبهشت ماه بود. البته احتمالات دورتر و خوشبینانه‌تری هم می‌توان در نظر گرفت که احتمالا سهم کمتری در رونق این روزهای بازار مسکن دارد. اعلام طرح‌های جدید دولت در احیای بافت‌های فرسوده و وام‌های جدید در این حوزه، می‌تواند برای سازندگان جذابیت ایجاد کرده باشد و به دنبال آن حجم معاملات در بخش املاک فرسوده افزایش پیدا کرده است. البته اگر سهم این بخش از بازار افزایش پیدا کند، در درازمدت به نفع بازار خواهد بود. البته با بررسی نوع معاملات بازار در دوره اخیر شاهد سهم بالای املاک کم متراژ و به اصطلاح نقلی در معاملات هستیم. این آمار نشان‌دهنده خریدارانی است که به دنبال تبدیل حداقلی سرمایه‌های خود در این بازار هستند، یا افرادی است که به دلیل کاهش ارزش پول و پس انداز خود مجبور به تهیه مسکن با حداقل متراژ هستند. سایر عوامل موثر بر افزایش معاملات را نیز باید مد نظر قرارداد. اعلام اجرای طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی در نیمه نخست امسال، باعث افزایش قیمت‌ها و به تبع آن ایجاد هیجان در بازار کرده است که به نوبه خود موجب افزایش خریداران از ترس افزایش قیمت‌هاست. عامل دیگر رشد معاملات مربوط به جابه‌جایی‌های فصلی است. معمولا در اردیبهشت و خرداد هر سال بیشترین معاملات چه در بازار فروش و چه در بازار رهن و اجاره ثبت می‌شوند. با وجود جمیع عوامل بررسی شده، باید توجه داشت که بخش مسکن طی شش سال اخیر در رکود بسر می‌برده است و این بدان معنی است که به دلیل عدم عرضه مناسب، کمبود بالقوه در این بازار وجود داشته و علاوه بر کمبود عرضه، عدم افزایش قیمت مسکن طی مدت رکود باعث شده عملا خلأ قیمتی به وجود بیاید و در کنار افزایش معاملات، شاهد افزایش 30 درصدی قیمت‌ها نیز در این بازار باشیم و اگر این وضع ادامه پیداکند، مطمئنا منجر به عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن و ورود به دوره رکود تورمی در بازار مسکن خواهیم بود.