5 راهکار تعدیل قیمت مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

در حال حاضر بانک مرکزی رشد قیمت مسکن را طی 6 سال گذشته بی‌سابقه و یک رکورد تازه توصیف می‌کند. این در حالی است که دو نهاد دولتی متولی اعلام آمارهای رسمی دو رقم متفاوت برای نرخ تورم مسکن در اردیبهشت امسال اعلام کرده و بانک مرکزی نرخ تورم بخش مسکن را 8.1 درصد برآورد می‌کند، درحالی که وزارت راه و شهرسازی رقم ۱۲درصد را تخمین زده است. همچنین گزارش میدانی رسانه‌های داخلی از بازار مسکن از افزایش بی‌سابقه قیمت به نسبت یک ماه قبل حکایت دارد. براساس این گزارش‌ها قیمت هر یک مترمربع مسکن در برخی مناطق تهران از 20 تا 70 درصد افزایش‌یافته است. به هر رو، بر پایه گزارش بانک مرکزی میانگین رشد قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران در اردیبهشت امسال به نسبت یک ماه قبل ۳۵درصد بوده است. این شاخص برای برخی مناطق تا ۷۰درصد نیز پیش‌ رفته است. همچنین وزارت راه و شهرسازی از افزایش ۳۳درصدی معاملات مسکن در اردیبهشت امسال در مقایسه با یک ماه قبل خبر داده است. این آمارها در حالی ارائه می‌شود که ابزارهای پلیسی در بازار ارز و محدودیت عرضه دلار موجب بازگشت سپرده‌های سرگردانی که جذب این بازار شده بود، به بازار مسکن شده است. در شرایطی که بازگشت احتمالی تحریم‌های گسترده علیه ایران تمامی بازارها را تحت تاثیر قرار داده، مسکن و طلا همچنان به عنوان دو بازار «امن» برای حفظ ارزش سرمایه انتخاب ‌شده‌اند.

 چرا نقدینگی‌ها به سمت ملک رفت؟

در همین رابطه، ایمان رفیعی کارشناس ساخت‌وساز اظهار کرد: در دهه گذشته نقدینگی رشد حدود 20درصد در سال را داشته و این رشد در کنار رشد

3 تا 4درصدی تولید ناخالص داخلی، تبدیل به افزایش نرخ تورم، افزایش نرخ همه کالاها و خدمات از جمله ارز شده است.

رفیعی افزود: در 3 ماهه اخیر که بازار پولی کشور به‌شدت دچار هیجان و آشفتگی شده، نقدینگی سرگردان که به گفته مسوولان تا 500 هزار میلیارد تومان می‌رسد، به‌مثابه اژدهایی سیری‌ناپذیر، به سرعت در حال درنوردیدن بازارهای مختلف برای جبران کاهش ارزش ازدست ‌رفته خود است.

وی با بیان اینکه این عدم تعادل بین ارزش قبلی و فعلی پول ملی، به‌شدت موجب ناآرامی بازارها شده و رشد روزافزون قیمت ارز نیز به دامنه این نوسانات افزوده است، گفت: بازار نیمه‌جان مسکن هم که با تلاش‌های چندساله دولت و بانک‌ها رونقی بسیار کم یافته بود، با این نوسانات دوباره تشنج کرد.

رفیعی گفت: اگرچه این افزایش قیمت‌های لحظه‌یی، ممکن است این فرضیه را در ذهن متبادر کند که بازار مسکن رونق گرفته، اما با بررسی دقیق عوامل و بازیگران فعلی این بازار درمی یابیم که این جسم نیمه‌جان نه‌تنها زنده نشده بلکه حرکات و نوسانات آن، نه به جهت حیات دوباره، بلکه مانند عروسک بی‌جان خیمه شب بازی است که توسط بازیگردانان به حرکت درآمده است. این کارشناس ساخت‌وساز گفت: در حال حاضر بازیگردانان این ماجرا از جنس سازندگان و خریداران واقعی مسکن نبوده بلکه عمده آنان، کاسبان و دلالانی هستند که بدون توجه به شرایط بازار و توان خریدار، قیمت‌ها را لحظه‌یی تعیین می‌کنند و این جسم نیمه‌جان را هرروز به این‌سو و آن‌سو می‌کشند. رفیعی گفت: این نمایش غم‌انگیز در مقابل چهره‌های حیرت‌زده و ناامید کسانی اجرا می‌شود که در کشاکش این بازار مکاره، حاصل سال‌ها تلاش و پس‌انداز خود را ازدست‌رفته می‌بینند و ناامیدانه در کوچه‌پس‌کوچه‌های فردوسی و منوچهری به دنبال دلارفروشان برای زنده نگه‌ داشتن ارزش اندک سرمایه خود هستند.

 رشد نقدینگی از کنترل خارج شده است

این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه حجم عظیم پایه پولی کشور در سال‌های اخیر که موجب انباشته شدن مقدار قابل‌توجهی از نقدینگی در دست مردم شده است، گفت: کنترل این شرایط را برای دولت بیش‌ازپیش سخت کرده است. وی اظهار کرد: دولت نخستین کسی بود که سوار بر موج گرانی‌ها شد و زنگ اول را در شروع افزایش قیمت‌ها، با تغییر رسمی قیمت ارز از 3700 به 4200 تومان به صدا درآورد و در حال حاضر بازارهایی مثل خودرو و مسکن که بیشترین ثبات و کمترین نوسان قیمت را در سال‌های اخیر داشتند، شاهد بیشترین شوک قیمتی شدند. این کارشناس ساخت‌وساز درنهایت گفت: در شرایط فعلی که قیمت‌ها در بخش مسکن لحظه‌یی بالا می‌رود، جهت رکود نیز تغییر پیدا کرده است. در سال‌های قبل در قبال فروشندگان مسکن خریدار کمی وجود داشت، اما امروز در مقابل صف طولانی خریداران و دلالان بازار مسکن فروشندگان کمی وجود دارند.

 چرا قیمت‌ها افزایشی است

در همین رابطه، آلبرت بغزیان استاد اقتصاد دانشگاه تهران معتقد است: بحث رونق مسکن از دو جنبه عرضه و تقاضا قابل بررسی است. در بخش عرضه، در گام اول افراد سودجو و فرصت‌طلب و کسانی که نان را به نرخ روز می‌خورند، از بالا بردن قیمت مصالح ساختمانی نظیر شیرآلات و... در بازار شروع می‌کنند و هزینه تولید مسکن را بالا می‌برند.

بغزیان افزود: توجیه این افراد سودجو آن است که چون نرخ ارز در بازار آزاد به حدود 7 هزار تومان رسیده و آنها نیز مواد و مصالح را گران می‌خرند، پس باید هزینه تولیدات خود را بالا ببرند. بنابراین یک تولیدکننده مسکن هم که اقدام به ساخت واحدهای مسکونی کرده یا در حال ساخت آنها است، قیمت خود را براساس قیمت تمام شده جدید اعلام می‌کند. در این شرایط چون قیمت مسکن گران شده، پس عرضه‌کننده مسکن سعی می‌کند تا عرضه خود را در بازار کاهش دهد و این باعث افزایش قیمت مسکن مخصوصا در بازار واحدهای نوساز می‌شود.

این اقتصاددان ادامه داد: در بخش تقاضا هم با توجه به افزایش نرخ دلار و تورمی که در راه است، مالکان یا افرادی که سرمایه در اختیار دارند، به این نتیجه می‌رسند که بهتر است سرمایه خود را تبدیل کنند؛ بنابراین یا به فکر تبدیل به احسن خانه خود می‌افتند یا اینکه اگر قبلا دارایی را خریداری کرده بودند که حالا گران شده، آن را می‌فروشند و تبدیل به خانه می‌کنند؛ بنابراین در یک سمت این قضیه متقاضیان مسکن قرار می‎گیرند. به عقیده بغزیان، اما بین این دو بخش عرضه و تقاضا، عرضه‌کننده غالب است؛ یعنی عرضه‌کننده‌ها هم به‌دلیل افزایش هزینه تولید مسکن و هم به دلیل دامن زدن به جو بحرانی موجود، فروشنده‌ها و افرادی را که حاضر به فروش مسکن خود شده‌اند، تشویق می‌کنند که قیمت خود را بالا ببرند؛ با این توضیح که قیمت دلار و طلا حدود 50درصد بالا رفته است، بنابراین آنها هم باید خانه خود را گران‌تر بفروشند تا در این بازار سودی کسب کنند. در این میان یک‌سری از افراد هم بطورکلی از فروش منصرف می‌شوند که باز بخش عرضه تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

 افزایش قیمت مسکن منطق ندارد

بغزیان همچنین در ادامه صحبت‎های خود با اشاره به افزایش بی‌منطق قیمت خانه در برخی مناطق تهران گفت: قیمت‎ها باید عددی باشد که مغز بتواند آن را تحلیل کند. باید دید این قیمت‌ها از کجا آمده و خانه‌هایی که روی دست بسیاری از افراد مانده بود، حالا چطور این‌همه افزایش پیدا کرده است.

وی معتقد است: درواقع هم‌اکنون گروهی از دلالان در بازار ارز، خودرو، مسکن و در بازار سایر کالاهای با دوام وجود دارند که این بازارها را هدایت می‌کنند و به بحران دامن می‌زنند. به گفته این کارشناس اقتصادی، البته قیمت‎های نجومی در حالی اعلام می‌شود که قیمت‌های اعلامی با قیمت‌های معاملاتی فرق می‌کند؛ یعنی فروشنده واقعی و خریدار واقعی با هم به توافق می‌رسند و درنهایت قرارداد مسکن با قیمتی پایین‌تر از آنچه در ابتدا اعلام می‌شود، بسته می‌شود.

این مدرس دانشگاه در عین حال تاکید کرد: ولی با این حال این وضعیت دوام نمی‌آورد، چون عملا قدرت خریدی وارد اقتصاد نشده که ما شاهد افزایش خرید مسکن باشیم. این رویه شاید به نوعی نجات دادن خودشان از این تورم انتظاری است.

 دلایلی برای رشد ملک

در همین رابطه، سجاد فروغی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه زمانی که عرضه‌ مسکن را نمی‌توانیم به صورت انبوه آن به صورت دایم و پیوسته افزایش بدهیم، چشم‌انداز افزایشی قیمت مسکن را در جامعه تزریق می‌کنیم، گفت: این تزریق برای جامعه‌ ما که افراد جامعه به علت زیان‌ده بودن تولید واژه‌ سرمایه‌گذاری را به دنبال تولید به کار نمی‌برند، بسیار گران تمام می‌شود؛ چراکه سرمایه‌گذاری را در مسکن دیده و همان می‌شود که امروز شده است.

فروغی افزود: در چنین شرایطی راهی شدن بانک‌ها، بنگاه‌های مالی، دلال‌ها و تصدی‌گران سودجو از بازارهای سکه و ارز و خودرو به بخش مسکن و فقدان نظارت جدی و سازمانی بر بازار تقاضا و عرضه مسکن نوید سالی سخت و بحرانی را برای بخش مسکن می‌دهد که اگرچه برای دلالان و صاحبان بنگاه‌های املاک شیرین خواهد بود ولی برای افراد بی‌پول و بدون سر پناه و اجاره‌نشینان سخت سپری خواهد شد. وی افزود: در شرایط کنونی تولید‌کنندگان مصالح و فرآورده‌های ساختمانی و صاحبان زمین و آپارتمان با مقایسه سود در بازارهای ارز، سکه و خودرو به افزایش بیشتر قیمت‌ها و اجاره‌بها می‌اندیشند.

 راهکار تعدیل قیمت‌ها؟

فروغی با بیان اینکه هرچند که ظاهرا قوای سه‌گانه در عمل برنامه مشخصی برای نجات افتصاد ندارند گفت: برای کنترل بازار مسکن می‌توانند از چند راهکار جدی بهره برد.

وی گفت: در گام اول باید از ورود و خروج آسان سازندگان غیرحرفه‌یی، نهادها و همچنین بانک‌ها و موسسات اعتباری به بخش مسکن ضمن وضع قوانین بازدارنده جلوگیری کرد. این کارشناس مسکن در خصوص گام دوم گفت: در گام دوم باید قوانین مالیاتی به‌گونه‌یی تنظیم شود تا میزان مالیات اخذ شده از درآمد حاصل از فعالیت سازندگان غیرحرفه‌ای، نهادها و بانک‌ها در بخش مسکن بیشتر از سازندگان حرفه‌یی در این بخش باشد. به گفته فروغی تعدیل قیمت سکه و ارز متناسب با تحولات نرخ تورم راهکار سوم و کاهش بیشتر نرخ سود بانکی راهکار چهارم است. وی همچنین گفت: توجه به شفاف‌سازی در بازار زمین اعمال مدیریت هوشمندانه در بازار زمین از طریق تدوین سیاست ملی زمین می‌تواند به‌عنوان راهکار پنجم تلقی شود. این کارشناس مسکن درنهایت گفت: همچنین دولت باید در جهت تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر اقدامات جدی‌تری داشته باشد تا این قشر از جامعه در هنگام تورم‌های اینچنینی از لحاظ سومین نیاز اساسی زندگی آسیب‌پذیر نشوند.

 افزایش قیمت‌ها دور از انتظار بود

در همین رابطه، مهدی سلطان‌محمدی کارشناس مسکن با با بیان اینکه افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن دور از انتظار بود گفت: اگرچه بسیاری از کارشناسان افزایش قیمت را برای این بازار برای سال جاری پیش‌بینی می‌کردند اما این افزایش قیمت فراتر از انتظارها طی این سه ماه رخ داده است و با این اوصاف دلیلی ندارد که قیمت‌ها در این بازار با این شیب کماکان افزایش داشته باشد. سلطان‌محمدی افزود: افزایش قیمت مسکن در سال جاری سبب افزایش نرخ اجاره‌بها خواهد شد.وی اظهار کرد: باتوجه به اینکه نرخ اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است بنابراین می‌توان گفت که افزایش نرخ قیمت مسکن سبب افزایش نرخ اجاره‌بها در سال جاری خواهد شد.

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه اساسا نمی‌توان پذیرفت که در حال حاضر قیمت‌هایی که در بازار مسکن رخ داده حباب قیمتی است گفت:

به نظر می‌رسد که قیمت‌هایی که بین خریداران و فروشندگان مسکن معامله می‌شود قیمت واقعی مسکن است و نمی‌توان اصطلاح حباب به آن اطلاق کرد. این کارشناس مسکن بر خلاف بیشتر کارشناسان افزایش قیمت مسکن در سال جاری را طبیعی دانست و گفت: باتوجه به اینکه مسکن عموما در دوره‌های رونق و رکود در نوسان است و با درنظر گرفتن این امر که اساسا در دوره‌های رونق مسکن شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم بنابراین می‌توان گفت که افزایش قیمتی که در حال حاضر برای بازار مسکن رخ داده است خیلی دور از انتظار و غیرطبیعی نیست.

 قیمت‌ها اندکی غیرمنطقی است

سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه اصرار برخی دست‌اندرکاران بازار مسکن بر ایجاد حباب در بازار مسکن ممکن است مشکلات زیادی را برای خریداران ایجاد کند، عنوان کرد: به عنوان مثال بسیاری از خریداران مسکن پس از سال‌ها و با تحمل شرایط سخت نسبت به تامین مالی برای خرید مسکن اقدام کرده‌اند این عده تحت تاثیر تبلیغات سو و غیرکارشناسی افراد مبنی بر اینکه بازار مسکن دچار حباب است ممکن است دچار سوءتفاهم شوند و خرید خود را به تعویق بیندازند. این کارشناس مسکن ادامه داد: ‌این در حالی است که ممکن است در همین بازه زمانی قیمت‌ها در بازار مسکن مجددا رشد پیدا کنند و از این رهگذر خریدارانی که به امید کاهش قیمت و شکسته شدن حباب قیمت‌ها خرید خود را به تعویق انداخته‌اند دچار زیان شوند و حتی قدرت خرید خود را برای خرید مسکن تا حد زیادی از دست دهند. سلطان‌محمدی درعین‌حال با یادآوری این موضوع که باتوجه به اینکه رشد مسکن طی سه‌ماهه سال جاری به‌صورت غیرمنطقی و دور از انتظار بالا رفته است درنهایت گفت: هیچ دلیل منطقی و توجیه‌پذیری وجود ندارد که این قیمت‌ها کماکان به‌صورت صعودی رشد داشته باشند؛ و پیش‌بینی محتمل این است که درنهایت قیمت‌ها یک افزایش جزئی داشته باشند و به یک ثبات برسند.