نوش‌داروی بازار مسکن
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
هفته گذشته وزارت راه وشهرسازی با برگزاری نشستی با عنوان «بررسی راهکارهای تعادل‌بخشی به بخش مسکن»، از بسته راهکارهایش برای ایجاد تعادل و رونق در بازار مسکن رونمایی کرد، البته وزارتخانه با دعوت ازکارشناسان و فعالان این بخش درهمان نشست اقدام به تحلیل و بررسی راهکارهای ارائه شده کرد، اما با وجود این، تمام فراز و نشیب‌های موجود در این بسته مورد بررسی و تحلیل قرار نگرفت و اغلب سخنرانان مهمان تنها به برسی جنبه‌های مثبت راهکارهای ارائه شده اکتفا کردند.
البته ناگفته نماند که کارشناسان هم در گفت‌وگو با تعادل اقدام وزارت راه وشهرسازی برای ارائه بسته راهکارها را گامی مثبت درجهت تعادل بخشی بازار مسکن قلمداد کردند؛ در عین حال گفتند که نمی‌توان از تناقض سیاست‌های موجود در راهکارهای جدید این وزارتخانه با سیاست‌های گذشته آن به‌راحتی گذشت.
درواقع نگاهی به عملکرد و اظهارات مسوولان وزارت راه و شهرسازی طی 5 سال گذشته نشان می‌دهد که این وزارتخانه اقدام عملی ملموسی برای دریافت مالیات بر عائدی سرمایه، عرضه زمین‌های دولتی و... نداشته اما در راهکارهای 9 گانه ارائه شده به ضرورت اجرای تمامی این اقدامات اشاره شده است.
در این میان کارشناسان معتقدند که درمیان راهکارهای وزارت راه و شهرسازی، دریافت مالیات بر عائدی سرمایه بهترین گزینه برای تعادل‌بخشی در بازار مسکن محسوب می‌شود و راهکارهایی مانند حمایت از سازندگان ساختمان‌های صنعتی و تشویق صاحبان واحدهای مسکونی خالی برای پرداخت مالیات و... هم از مواردی است که می‌تواند برای بازگشت تعادل به بخش مسکن، کمک کند اما به ضرورت آنها در این بسته اشاره نشده است.
بهترین راهکار ارائه شده چه بود؟
فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، بسته راهکارهای ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی را گامی مثبت برای جبران سیاست‌های اشتباه این وزارتخانه ارزیابی می‌کند و به «تعادل» می‌گوید: نکته اساسی که در این 9 راهکار وجود دارد، دریافت مالیات بر عائدی سرمایه و کنترل بازار مسکن است.
بیضایی می‌افزاید: دریافت مالیات بر عائدی سرمایه در میان دیگر راهکارهای وزارت راه و شهرسازی برای بهبود بازار مسکن درحالی پیشنهاد شده که حدود 4سال پیش تصویب قانون دریافت مالیات برعائدی سرمایه در دستور کار مجلس قرار گرفت اما وزیرراه و شهرسازی با ارسال نامه‌یی به رییس مجلس اعلام کرد که تصویب و دریافت این مالیات می‌تواند اثراتی منفی بر بازار مسکن داشته باشد و باید از دستور کارخارج شود.
او ادامه می‌دهد: پس از 4 سال که جای خالی دریافت مالیات بر عائدی سرمایه در بازار مسکن مشاهده شد، وزارت راه و شهرسازی تصمیم به اجرای آن گرفت این در شرایطی است که دریافت مالیات بر عائدی سرمایه یکی از راهکارهای اثبات شده برای کنترل بازار مسکن است.
به گفته بیضایی، سوالی که هم‌اکنون از وزارت راه و شهرسازی می‌توان مطرح کرد این است که خسارت وارده به اقتصاد خانوارها با عدم تصویب و همچنین دریافت مالیات برعائدی سرمایه را چه کسی باید بپردازد، زیرا قیمت‌ها در بازار مسکن می‌توانست با دریافت این مالیات کنترل شود.
این کارشناس ارشد بخش مسکن اظهار می‌کند: متاسفانه مسوولان وزارت راه و شهرسازی با تصمیم‌گیری‌ها و راهکارهای اشتباه موجب افزایش قیمت مسکن شدند و کسی نیست که خسارت وارده به خانوارها را جبران کند.
او بیان می‌کند: مهم‌ترین مساله کنونی در بحث کنترل بازار مسکن، مالیات بر عائدی سرمایه است که دلالی‌ها و واسطه‌گری‌ها در بازار مسکن را کنترل می‌کند و این راهکار خوشبختانه در میان راهکارهای ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی وجود دارد.
بیضایی با اشاره به اینکه راهکارهای ارائه شده برای تولید مسکن با عرضه زمین‌های دولتی هم مفید و موثر است، می‌افزاید: درحال حاضر نخستین گام وزارت راه و شهرسازی باید دریافت مالیات بر عائدی سرمایه باشد، این وزارتخانه برای بهبود وضعیت بازار مسکن باید تصویب و اجرای این مالیات را در دستور کار قراردهد.
این کارشناس ارشد بخش مسکن تصریح می‌کند: حدود4 سال پیش با تصمیم اشتباه وزیر راه و شهرسازی و رییس مجلس شورای اسلامی تصویب قانون دریافت مالیات برعائدی سرمایه از دستورکار بیرون رفت اما هم‌اکنون که وزارت راه و شهرسازی تمایل به اجرای این قانون دارد باید هرچه زودتر اجرای آن آغاز شود.
او ادامه می‌دهد: تصویب و اجرای مالیات بر عائدی سرمایه می‌تواند از جهش‌های قیمتی مسکن جلوگیری کند.
راهکار سریع وجود ندارد!
این کارشناس ارشد بخش مسکن درباره ارائه جزئیات این بسته به شورای اقتصاد و تصویب آن، اظهارمی کند: بعضی از راهکارهای این وزارتخانه برای اجرا نیازمند نظر مثبت این شوراست اما راهکارهایی که مربوط به دریافت‌های مالیاتی است اصلا نیازی به تصمیم‌گیری شورای اقتصاد ندارد.
بیضایی ادامه می‌دهد: 9 راهکار ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی زمان بر و طولانی است و هیچ راه سریع و کوتاه‌مدتی برای رونق بخشی و بازگشت تعادل به این بازار وجود ندارد.
او اضافه می‌کند: بهترین و مهم‌ترین راهکاری که درمیان راهکارهای ارائه شده وجود دارد همین دریافت مالیات برعائدی سرمایه است زیرا از افزایش قیمت مسکن جلوگیری می‌کند.
مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت می‌گوید: راهکار ارائه شده درباره واحدهای کوچک متراژ، با رونق بخشی و تعادل‌بخشی به این بخش درتضاد است زیرا کوچک‌سازی مسکن موجب افزایش حداکثری قیمت زمین در قیمت مسکن می‌شود.
بیضایی می‌افزاید: کوچک‌سازی مسکن به سرمایه‌یی شدن این بخش کمک می‌کند و انطباقی با تقاضای مصرفی ندارد.
او ادامه می‌دهد: راهکاردیگری که ازسوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده مربوط به راه‌اندازی بازارگاه‌های الکترونیکی است که این بازارگاه مانند خرید و فروش‌های اینترنتی امکان اتصال مستقیم خریدارو فروشنده را برای جابه‌جایی پول فراهم می‌کند البته راه‌اندازی این بازارگاه نیازمند آغاز به کار سامانه ملی املاک و اسکان کشور است، سامانه‌یی که تاکنون با تاخیری دوساله همراه بوده است.
به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، اگر وزارت راه و شهرسازی اقدامات لازم و وظایف خود را عملیاتی می‌کرد هم‌اکنون زیرساخت‌های لازم برای اجرای بسیاری از قوانین وجود داشت و سامانه املاک و اسکان راه‌اندازی شده بود و مالیات بر عائدی سرمایه و مالیات برخانه‌های خالی دریافت شده بود.
بیضایی بیان می‌کند: هم‌اکنون مشاهده می‌شود که وزیرراه و شهرسازی اقدام به نوشتن یادداشت و نامه می‌کند این درحالی است که زمان نوشتن نامه و یادداشت تمام شده است، 5 سال از عمر دولت گذشته و باید اجرای راهکارهای درست هرچه زودتر آغاز شود.
راهکارهای متضاد با سیاست گذشته
این کارشناس ارشد بخش مسکن درباره جهت‌گیری‌های راهکارهای مطرح شده ازسوی وزارت راه وشهرسازی می‌گوید: نگاهی به راهکارهای 9گانه ارائه شده نشان می‌دهد که تمامی آنها در تضاد با راهکارهایی است که این وزارتخانه در آغاز فعالیت خود مطرح می‌کرد.
مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، ادامه می‌دهد: به عنوان نمونه یکی از راهکارهایی که ازسوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است تسریع درعرضه زمین‌های وابسته به دولت برای افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف است، این راهکار درحالی مطرح می‌شود که در 5 سال گذشته، عرضه زمین توسط دولت از بین رفته بود واجرای طرح مسکن مهر هم تقریبا متوقف شده بود و راهکاری برای عرضه زمین به متقاضیان ساخت مسکن وجود نداشت.
بیضایی اضافه می‌کند: راهکارهای ارائه شده کنونی با سیاست‌های گذشته وزارت راه و شهرسازی در تضاد است و به نظر می‌رسد که این وزارتخانه به‌دنبال بهبود وضعیت بازار مسکن است.
او با اشاره به اینکه کم‌کاری وزارت راه و شهرسازی موجب ایجاد خسارت‌هایی به اقتصاد خانوارها شده است، می‌گوید: بسته ارائه شده بسته خوبی است و جز یکی دومورد از جمله حمایت از ساخت و عرضه کوچک متراژها، بقیه آنها راهکارهایی است که بارها ازسوی کارشناسان و فعالان بخش مسکن مطرح شده بود اما اجرایی نشده بود.
این کارشناس ارشد بخش مسکن، بیان می‌کند: راهکارهایی از جمله دریافت مالیات بر عائدی سرمایه، دریافت مالیات برخانه‌های خالی و راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور، عرضه زمین دولتی در طرح جامع مسکن مطرح نشده بود.
بیضایی تصریح می‌کند: طرح جامع مسکن با هزینه‌های گزاف تدوین شد اما با گذشت دو، سه سال از رونمایی آن، راهکارهایی برای رونق بخشی بازار مسکن ارائه می‌شود که در تناقض با راهکارهای ارائه شده در طرح جامع مسکن است.
بسته تشویقی مالیاتی
عباس اکبرپور یکی از استادان دانشگاهی هم با فرهاد بیضایی مدیر گروه سیاست‌گذاری بخش مسکن دانشگاه علم و صنعت هم‌نظر است و ارائه بسته راهکارهای وزارت راه و شهرسازی برای رونق بخشی به بازار مسکن را اقدامی مثبت ارزیابی می‌کند. او درگفت‌وگو با «تعادل» در این باره می‌گوید: 9 راهکار مطرح شده از سوی وزارتخانه برای کمک به وضعیت بحرانی بازار مسکن را باید به فال نیک گرفت و به حل مشکلات متعدد بازار مسکن با اجرای آن امیدوار بود.
اکبرپور می‌افزاید: البته نباید فراموش شود که وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن باید نقش نظارتی داشته باشد و نباید به عنوان پیمانکار یا مجری وارد بازار شود.
او ادامه می‌دهد: نخستین راهکار ارائه شده ازسوی وزارتخانه یعنی عرضه بسته تشویقی مالیاتی برای افزایش تولید و عرضه مسکن یکی از بهترین راهکارها برای رونق بخشی به بازار مسکن است و کارشناسان همواره از این وزارتخانه خواسته‌اند که با همکاری قوه مقننه، درراستای ارائه تسهیلات به قشر سازنده کمک کند.
به گفته اکبرپور، با اجرای راهکار نخست این بسته، به سازندگان و سرمایه‌گذاران در بخش مسکن کمک می‌شود و همین موضوع می‌تواند به ساخت و ساز بیشتر و کاهش قیمت مسکن کمک کند.
این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: در اجرای نخستین راهکار ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی باید به این موضوع توجه شود که امتیازات بیشتری به سازندگانی که از تکنولوژی‌های جدید و صنعتی استفاده می‌کنند، ارائه شود تا همه سازندگان به سمت ساخت ساختمان‌های صنعتی و مقاوم سوق داده شوند.
او اظهار می‌کند: البته اگر دریافت مالیات از سازندگان ساختمان‌های صنعتی حذف شود زمینه‌های تشویق سازندگان بهتر فراهم می‌شود و این سازندگان تمایل بیشتری برای ساخت و ساز خواهند داشت.
اکبرپور با اشاره به راهکارسوم ارائه شده یعنی انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، می‌گوید: اجرای این راهکار می‌تواند گزینه خوبی برای تشویق صاحبان املاک باشد و شاید روند کار را سرعت بخشد ضمن اینکه اگر بسته‌هایی تشویقی به صاحبان املاک خانه‌های خالی ارائه شود، آنها تمایل بیشتری برای پرداخت مالیات خواهند داشت.
2 راهکار فراموش شده
این استاد دانشگاه اگرچه اغلب راهکارهای ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی برای رونق‌بخشی به بخش مسکن مثبت ارزیابی می‌کند اما معتقد است که راهکارهای دیگری هم می‌توانست در این بسته وجود داشته باشد و به بهبود وضعیت بازار کمک کند، اکبرپور درهمین رابطه می‌گوید: راهکاری که می‌توانست به بسته وزارت راه و شهرسازی افزوده شود و به بهبود بازار مسکن کمک کند تشویق صاحبان واحدهای مسکونی برای انجام قراردادهای اجاره چند ساله و طولانی‌مدت است.
او تصریح می‌کند: امضای قراردادهای طولانی‌مدت اجاره درراستای منافع صاحبان ملک و مستاجران است و به بالندگی 9 راهکارارائه شده هم کمک می‌کرد.
این استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه الزام بر ضرورت ارائه شناسنامه ساختمانی در بسته وزارت راه و شهرسازی، یکی دیگر از نکات فراموش شده در این بسته است، می‌گوید: باتوجه به وجود ساختمان‌های فرسوده و همچنین ناایمن بسیار در سطح کشور الزام برای ارائه شناسنامه‌های ساختمانی از سوی سازنده‌ها می‌تواند اطلاعات خوبی را دراختیار خریداران قراردهد.
او اضافه می‌کند: علاوه بر اینکه ارائه شناسنامه به ساختمان‌های نوساز باید هر چه زودتر اجرایی شود و همچنین ساختمان‌ها هم از لحاظ کیفیت رتبه‌بندی شوند.
این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: باید از ساختمان‌هایی که کیفیت بهتری دارند حق بیمه کمتری دریافت شود تا سازندگان رغبت بیشتری به ساخت خانه‌های باکیفیت و مقاوم نشان دهند.
اکبرپور می‌گوید: معضل اصلی ساخت و سازهای جدید، نداشتن سیستم‌های مقاوم در برابر زلزله و جداسازهای زلزله‌یی است که باید در این زمینه قوانین سختگیرانه‌یی برای سازندگان اعمال شود.
