رخوت معاملات ملک در سینه‌کش قیمت‌ها

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بهار سال 1397 درحالی به پایان رسید که بیشتر کارشناسان و فعالان بازار ساختمان معتقدند، مقصر اصلی رکود 5 ساله سنگین مسکن برخی از مسوولان هستند که می‌توانستند با ارائه راهکار‌های جدی و تعیین، تصویب و اجرای بودجه‌بندی درست در بخش عمران، به رونق این صنعت بزرگ کمک کنند. به‌هرحال، تقریباً 20 فصل از رکود سنگین گذشت و به گفته کارشناسان تعداد پروانه‌ها، ساخت‌وسازها و معاملات مسکن در وضعیت مناسبی قرار ندارد. در این میان، برخی از کارشناسان مسکن 2سناریو برای ماه‌های پیش روی بازار مسکن متصور هستند که شامل ادامه روند وضعیت مسکن در بهار یا رونق آهسته همراه با کاهش قیمت‌ها در تابستان است. بر این اساس مدتی است که ذهن مردم(خریداران و عرضه‌کنندگان) را سوالاتی از قبیل اینکه آیا بازار آینده به سود خریداران خواهد بود یا به سود فروشندگان؟ آیا مسوولان برنامه‌هایی برای عدم ورود سوداگران برای شرایط جدید دارند؟ وضعیت مستاجران در دو سناریو پیش‌بینی ‌شده بهبود می‌یابد؟و... مشغول کرده است. برای یافتن پاسخ این سوالات به سراغ کارشناسان و مشاوران املاک رفتیم تا نظرات آنها را جویا شویم.

منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: درحال حاضر التهاب و هیجان در بازار مسکن به‌ وضوح قابل ‌مشاهده است و باید راهکار اورژانسی برای کنترل ارز و سکه به عنوان رقیب‌های بازار مسکن اعمال شود.

وی افزود: این التهاب‌ها باید مدیریت شود و باید بازارهای هیجانی موازی مسکن فروکش کند. غیبی با بیان اینکه درحال حاضر دو اتفاق نامیمون در دو بخش تقاضا و عرضه رخ‌ داده است، عنوان کرد: بخش تقاضا برای گذر از اتفاقات هیجانی در روزهای آتی خرید عجولانه داشته و باعث شده به این التهاب‌ها دامن بزند.

درحالی که توقف چند ماهه در خرید باعث فروکش شدن این التهاب‌ها خواهد شد.

وی در خصوص اشتباه فاحش بخش عرضه نیز گفت: متاسفانه بخش عرضه تحلیل درستی از واقعیت جامعه ندارد. بخش عرضه باید بدانند قیمت‌های کنونی مسکن با هیچ فاکتور معلوم و ملموس جامعه همخوانی ندارد و قیمت‌ها کاملا کاذب و از هیچ معادله خطی تبعیت نمی‌کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه متاسفانه نگرانی‌ها از آینده اقتصادی ایران التهاب‌ها را ادامه‌دار کرده است، اظهار کرد: هر خرید هیجانی در این مقطع فعلی کاملا اشتباه است و باید مصرف‌کننده در هدایت سرمایه‌های خود گزیده‌تر رفتار کند.

غیبی درنهایت گفت: در ماه‌های آتی با مدیریت قیمت‌های ارز و سکه التهاب‌های هیجانی مسکن نیز فروکش خواهد کرد.

 روند بازار بدون تغییر خواهد بود

اما فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن نظر دیگری دارد. به نظر او در 3‌ماهه تابستان نیز ادامه روند بازار بهاری خواهد بود و به نظر می‌رسد، اتفاق خاصی در قیمت‌ها و تعداد معاملات ایجاد نشود.

وی گفت: البته اگر در ماه‌های آتی شاخص‌هایی مانند ارز و سکه روند افزایشی داشته باشد، افزایش قیمت‌ها دور از ذهن نخواهد بود.

بیضایی با بیان اینکه برای اصلاح اوضاع کنونی باید منتظر تخلیه حباب از بازار مسکن باشیم، گفت: در شرایط فعلی میزان این حباب به‌هیچ‌عنوان قابل‌محاسبه نیست چراکه افزایش قیمت‌ها در متغیرهای واقعی انتظار تورمی ایجاد می‌کند بنابراین قیمت‌های فعلی غیررسمی و التهابی است.

وی با اشاره به اینکه تخلیه حباب مسکن باعث اتفاق‌های مهم در صنعت ساخت‌وساز خواهد شد، گفت: باید این حباب‌ها با مدیریت صحیح تخلیه و به واقعیت نزدیک شوند.

بیضایی گفت: به‌ هر روی در 3‌ماهه آتی انتظار اصلاح اوضاع و تخلیه حباب مسکن دور از ذهن خواهد بود.

 حباب مسکن ناشی از چیست؟

در همین زمینه پرویز کاکایی، رییس شعبه یکی از بانک‌های تهران با بیان اینکه درحال حاضر دیدگاه‌های کارشناسان به قیمت‌های کنونی بازار مسکن دو گونه است، گفت: درحال حاضر برخی به حباب در بازار مسکن اعتقادی ندارند و چنین تغییراتی را در اقتصاد به عوامل واقعی مانند شوک‌های سیاسی و اقتصادی نسبت می‌دهند و معتقدند که دولت نمی‌تواند برای حل چنین مشکلی کاری انجام دهد.

وی درخصوص دیدگاه بعدی گفت: دیدگاه بعدی این است که حباب‌ها به دلیل بی‌ثباتی‌های روانی در اقتصاد و نه به دلیل عوامل واقعی وجود دارند و سیاست‌های ضد دوره‌یی دولت باید به‌منظور از بین بردن چرخه‌های تجاری به کار روند.

کاکایی گفت: حباب فقط یک فضای تنش‌زا نیست. منابع واقعی نیز درگیر این ماجرا می‌شوند، منابعی که در زمان وجود حباب به‌غلط هدایت‌شده‌اند.

این حباب موجب بیکاری، سلب حق فک رهن و ورشکستگی برای خیلی از افراد می‌شود به ‌ویژه کسانی که در ساختمان‌سازی و صنایع وابسته به ساختمان‌سازی مشغول به خدمت هستند.

وی گفت: بنابراین اقتصاد کلان وارد رکود یا کساد خواهد شد که به دلیل کندی بازار مسکن در مقایسه با بازار سهام، بازاری که می‌تواند تغییرات در ارزش را در طول یک دوره یک ‌روزه بازار پردازش کند، دورانی بلندمدت است.

این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه باید حباب بازار مسکن مدیریت شود، گفت: اگر مدیریت آن به تعویق بیفتد قیمت‌های کنونی عادی و واقعی شمرده ‌شده و تاثیرات منفی بر اقتصاد کلان می‌گذارد زیرا به نسبت افزایش قیمت کالاهای گران کالاهای کوچک مصرفی نیز شاهد التهاب می‌شود.

کاکایی گفت: با کاهش التهاب در بازارهای موازی قیمت بازار مسکن نیز کاهش خواهد یافت اما به نظر می‌رسد این تئوری نیازمند پرسه طولانی‌مدت است.

 قیمت‌ها باید به سال 90 برگردد

هوشنگ ولی فرد، مشاور و کارشناس مسکن در اطراف ونک با بیان این مطلب که افزایش قیمت مسکن در بهار و ماه اول تابستان به‌صورت رسمی و قابل اسناد نیست، گفت: بر اساس آمارهای به دست آمده، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در دولت تدبیر و امید(دولت یازدهم) طی 4سال حدود 5.7 درصد و همین مورد در دولت دهم حدود 21درصد بوده است؛ که این مورد در 4ماهه گذشته از سال 97 نیز رشد قابل ‌توجهی داشته است.

وی گفت: به طور مثال با توجه به بررسی‌های میدانی نیز در فروردین ‌ماه سال جاری در منطقه ۵ قیمت پیشنهادی تا ۶۰ درصد و قیمت قطعی تا ۴۷درصد رشد نشان می‌دهد؛ اما در نیمه جنوبی شهر تهران جهش معاملات محسوس نبوده است.

به طور مثال کمترین میزان رشد کل شهر تهران به منطقه ۱۹ با تنها ۴ درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل تعلق داشته و این در حالی است که میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران 29.5درصد بوده است.

 حال سوال بنده این است قیمت هر متر زمین در تهران چقدر می‌ارزد؟ مگر مناطق مختلف تهران دارای چه فاکتور‌هایی از استاندار‌دهای جهانی است که بیشترین رشد را نیز داشته است.

این کارشناس ادامه داد: این رکود چندساله در پی عدم مدیریت و نظارت بر قیمت‌ها ایجاد شده است چراکه در بیشتر کشور‌های همسایه باوجود ساخت‌وساز و شهر‌سازی مناسب قیمت‌ها پایین‌تر از تهران است.

ولی فرد اضافه کرد: قیمت‌های مسکن کنونی باید به قیمت‌های سال 90 برگردد زیرا هیچ ارتقایی در ساخت‌وساز و شهر‌سازی کشور صورت نگرفته که مردم در قبال این پیشرفت‌ها هزینه اضافی بپردازند و دوم اینکه میزان تورم به نحوی نبوده که فروشندگان و دلالان به خود اجازه دهند تغییر بزرگی در قیمت واحدهای مسکونی بدهند.

این مشاور املاک تصریح کرد: فکر می‌کنم اگر خریداران نگران ثبات قیمت‌ها به روال کنونی هستند به‌ هیچ ‌عنوان نگران نباشند زیرا این چند سال رکود سبب شد بسیاری از سازندگان و مالکان تخفیف‌های خوبی برای مسکن ارائه دهند. وی گفت: در حال حاضر اگرچه قیمت هر مترمربع با رشد غیررسمی روبرو شده اما مالکان در زمان معامله از مواضع خود کوتاه آمده و تخفیف‌های خوبی برای خریداران ارائه می‌دهند البته املاک متراژ پایین به علت فراوانی تقاضا از این قضیه مستثنا هستند و تخفیف‌های قابل‌توجهی در آن به چشم نمی‌خورد.

به طور مثال درحال حاضر قیمت کل یک ملک 55 متری 12ساله در جوادیه حدود 130میلیون تومان است که چند روز پیش حدود 128میلیون تومان فروخته شد درحالی که فروشندگان تخفیف‌های خوبی برای املاک گران‌قیمت در اختیار خریداران قرار می‌دهند.

این مشاور املاک همچنین درنهایت گفت: اگرچه بر اساس آمارهای بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع در تهران در اردیبهشت سال 97 حدود 5 میلیون و 980هزار تومان و در همین بازه زمانی در سال 96 حدود 4 میلیون و 520 میلیون تومان است اما فروشندگان املاک به علت کاهش تقاضا املاک خود را با سال 96 معامله می‌کنند.

 واحد‌های میلیونی، میلیاردی شدند

احمدعلی قره‌بلاغی، کارشناس مسکن در غرب تهران با بیان این مطلب که تا انتهای سال جاری و حتی 98 شاهد رشد قیمتی رسمی نخواهیم بود، گفت: قیمت‌ها نشان می‌دهد تمام نرخ‌های مالکان طی ماه‌های اخیر غیررسمی بوده و مشتریان توجهی به رقم‌های لحاظ شده مالکان ندارند.

وی گفت: طی چند سال گذشته واحد‌های چند صدمیلیونی به واحد‌های چندمیلیاردی تبدیل‌شده‌اند و با این حساب تا رسیدن به قیمت واقعی مسکن راه طولانی در پیش داریم.

وی تصریح کرد: اگر نگاهی به آمار و ارقام دلالان، واسطه‌گران (بدون مجوز) و سازندگان غیرمنصف (سازندگانی که به سود‌های بالای 60 درصد می‌اندیشند) داشته باشید، خواهید دید تعداد این افراد طی سال‌های 90 تا 92 رشد بالایی داشته است زیرا این افراد به سرعت دریافتند که می‌توانند در نبود نظارت و مدیریت مسوولان به پول‌های کلان برسند.

قره‌بلاغی افزود: از ابتدای سال جاری شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم و عدم توانایی خرید و رکودی که در بازار مسکن وجود داشت، سبب شد کسانی که سعی داشتند قیمت مسکن را بالابرده و از آب گل‌آلود ماهی بگیرند به بن‌بست رسیده و قیمت‌ها را پایین آوردند.

این کارشناس گفت: در مورد رابطه تورم و مسکن هم باید بگوییم زمانی قیمت مسکن بسیار بالا رفت که تورم آنچنان بالا نبود(تورم در سال 90 حدود 21درصد) و زمانی قیمت مسکن پایین آمد(مهر 92) که تورم

پایین نبود.

بنابراین می‌توان دلایل متعددی در مورد علل افزایش مسکن دانست اما به نظر می‌رسد وجود واسطه‌گران و تنش‌های سیاسی بزرگ‌ترین دلیل افزایش قیمت بوده است که البته با مدیریت، نظارت و عدم همدستی سازندگان و فروشندگان با واسطه‌گران بتوان قیمت‌ها را به نرخ‌های معقول تعدیل کرد.

وی افزود: زمانی که خریداری وارد بنگاه معاملاتی می‌شود از قیمت‌های فایل‌های خریدوفروش به وحشت می‌افتد این درحالی است که قیمت‌های فعلی برخلاف اعتقاد برخی از مسوولان که قیمت کنونی مسکن را حباب نمی‌داند کاملا غیررسمی و حباب گونه است. به‌ هر حال باید همگان بدانند قیمت‌های فعلی مناطق مختلف تهران باید کاهش یابد. درحال حاضر قیمت هر مترمربع در برخی از نقاط گیشا حدود 14میلیون تومان است که همان منطقه در سال 96 حدود 9میلیون و 500 هزار تومان بوده است.

این کارشناس گفت: درحال حاضر فایل‌های فروش مناطق مختلف تهران بدون متقاضی بوده و همه منتظر اتفاقات سیاسی و اقتصادی در ماه‌های آتی هستند.

وی در خاتمه گفت: اما بطور حتم قیمت مسکن در روزهای آتی در بخش خرید کاهشی و در بخش اجاره بدون تغییر خواهد ماند.

 قیمت‌ها باز هم افزایش می‌یابد!

رییس اتحادیه املاک استان قزوین نیز در رابطه با آینده کوتاه‌مدت بازار ملک بابیان اینکه رشد سریع قیمت مسکن به دلیل افزایش قیمت دلار مانند روندی نیست که دیگر کالاها طی کردند، گفت: در ماه‌های آتی بازهم شاهد افزایش قیمت به دلیل نوسانات نرخ ارز در مسکن خواهیم بود. اینکه قیمت مسکن تابعی از قیمت ارز می‌شود یک واقعیت است. با افزایش قیمت ارز قیمت مسکن نیز تغییر می‌کند و دچار نوسان می‌شود.

یوسف عبدی افزود: افزایش قیمت ارز به طور یقین بر کالاهای داخلی اثر می‌گذارد. در این ‌بین بازار مسکن که از کالاهای داخلی و خارجی به وجود می‌آید، بی‌تاثیر نخواهد ماند.

به گفته عبدی، هر چند این رشد خیلی سریع نیست، ولی متناسب با افزایش قیمت‌ها در ماه‌های اخیر، بر هزینه نهایی کالاهای تولیدشده در حوزه مسکن تاثیر می‌گذارد.

وی یادآوری کرد: زمانی که اجزای تشکیل‌دهنده این بازار مانند آهن‌آلات، مصالح ساختمانی و فولاد افزایش قیمت داشته باشند، بازار مسکن نیز دچار رشد قیمت خواهد شد.

3 عامل سقوط تولید و عرضه مسکن، کوچ نقدینگی به بازار مسکن و افزایش تقاضا، وضعیت بدتری را ازلحاظ شرایط نقدینگی و قدرت خرید برای افراد در پی خواهد داشت که این کار باعث کاهش قدرت خرید افراد مخصوصاً جوانان خواهد شد. وی درنهایت گفت: آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد از مهر سال قبل تورم مسکن از شاخص کل تورم جلو زده و در دو ماه اخیر فاصله این دو شاخص، به طور جهشی زیاد شده است به طوری ‌که در دی 96 تورم مسکن در استان قزوین حدود 7درصد بیشتر از تورم کل بوده است.

 نگران نباشید!

رامین تهرانی مباشر و فعال مسکن در تهران نیز گفت: بیشتر افراد مراجعه‌کننده به املاک با نگرانی می‌پرسند آیا تابستان ما شاهد افزایش قیمت خواهیم بود؟ ما در جواب می‌گوییم تمام فایل‌‌های ارائه‌شده توسط فروشندگان و سازندگان در قفسه‌ها موجودند و باوجود تخفیف‌های متعدد قیمت‌ها مشتری ندارند.

این فعال ساختمانی گفت: اگر مشتری باشد تا پایان سال تنها می‌توانیم بخشی از فایل‌های ارائه‌شده برای فروش را برای خریداران عرضه کنیم چراکه قیمت مسکن با بودجه و دارایی مردم جور نیست در عین حال از مردم می‌خواهیم در صورت نیاز، اقدام به خرید کنند.

وی در پاسخ به اینکه آیا در دوران رکود، خرید خانه می‌تواند به عنوان سرمایه‌گذاری محسوب شود گفت: بسیاری از مردم بعد از شکست در بازار ارز و طلا به ما مراجعه می‌کنند و می‌گویند آیا خرید خانه در دوران رکود برای سرمایه‌گذاری مناسب است و ما در جواب این عده می‌گوییم، بازار مسکن به میزان محدودی تحمل افزایش قیمت را دارد زیرا اوضاع اجتماعی و توان مالی مردم نشان می‌دهد که قیمت‌های حاضر بیشتر از قدرت و توان آنهاست.

بنابراین اگر کسی دنبال سود‌های کلان (از معاملات مسکن) مانند سال‌های 86 و 91 است راه را اشتباه انتخاب کرده زیرا در بهترین حالت(حتی با افزایش تورم) واحد مورد نظر را باید با تخفیف‌های متعدد ارائه دهد.

 تنها برای فروش تلاش می‌کنند

کاظم نوری‌زاده، سازنده و فعال ساختمانی در محدوده مرکز تهران بابیان اینکه افزایش قیمت‌ها در دوران رکود و التهاب‌های سیاسی به سود سازنده و مالک نیست، گفت: در حال حاضر بسیاری از واسطه‌گران و دلالان غیرمجاز خبر از این مطلب می‌دهند و به مردم می‌گویند اگر نخرید مسکن گران می‌شود آنها تنها برای فروش املاک خود تلاش می‌کنند.

وی گفت: البته ما به تمام خریداران نیازمند(مسکن) می‌گوییم اگر در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها هستید منتظر نمانید زیرا تعداد سازندگان و فروشندگان که از حداقل سود و خواب سرمایه چندساله خود صرف‌نظر کنند زیاد نیست پس دنبال نرخ منصفانه در بازار باشید. وی در پاسخ به اینکه برخی می‌گویند سازندگان در 5 سال اخیر(به علت رکود) ضرر‌های زیادی کردند بنابراین دنبال افزایش قیمت هستند، گفت: این گروه از سازندگان هر چقدر می‌خواهند قیمت‌ها را افزایش دهند اما وقتی خریداران قدرت مالی خوبی ندارند(حتی با وجود تسهیلات بالا) تلاششان به ‌جایی نمی‌رسد.

نوری‌زاده گفت: یک مجتمع 4 طبقه در صورت «خالی بودن» در هر ماه بالای 5 میلیون تومان هزینه دارد(شامل نگهبان، هزینه نگهداری و...) حال سوال اینجاست آیا سود خواب سرمایه(در صورت وجود مشتری) بعد از 2سال کفاف هزینه‌ها را می‌دهد مضافاً اینکه واحد‌های بدون سکنه در طی چند سال نیاز به بازسازی دارند. همچنین هرسال مصالح نوینی به بازار وارد می‌شود(بسیاری در خرید مسکن این موارد را در نظر می‌گیرند) و در نهایت واحد‌های فاقد این موارد ارزان‌تر فروخته می‌شوند.

نوری‌زاده اضافه کرد: موارد دیگر، کاهش رشد جمعیت و ازدواج و وجود واحد‌های خالی بسیار زیاد در سطح شهر است که اجازه افزایش قیمت با وجود التهاب‌های سیاسی و اقتصادی را نمی‌دهد؛ و مطمئنا قیمت‌های کنونی نیز التهابی بوده و باید با کاهش روبرو شود.

نوری‌زاده گفت: دوران رکود زمان خوبی برای مسوولان بود که بتوانند راهکار‌های خوبی برای خانه‌های خالی و ورود دلالان و سوداگران داشته باشند. ارائه قیمت مورد تایید و مدیریت در قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و دلالان باعث خواهد شد، قیمت‌ها به واقعیت نزدیک‌تر شود. در عرضه خانه‌های خالی نیز باید مسوولان به‌ صورت جدی وارد عمل شده و با اخذ مالیات از این خانه‌ها باعث ورود این موارد به چرخه بازار شوند.