راهکار بهینه تبلیغ پیش فروش مسکن

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

از همان روزهای نخست تصویب قانون پیش فروش ساختمان درسال 89، انتقادهای بسیاری از سوی فعالان بخش مسکن روانه مجلس شورای اسلامی شد اما این انتقادات با گذشت 8 سال همچنان مرتفع نشده، اگرچه اصلاحیه این قانون در قالب لایحه توسط وزارت راه و شهرسازی آماده و تقدیم مجلس شده است اما هنوز خبری از تصویب این اصلاحیه به گوش نمی‌رسد.

در این میان و با وجود عدم اجرای کامل قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین مسکوت ماندن اصلاحیه این قانون در مجلس، خبری درباره امکان صدور مجوز تبلیغ پیش فروش از سوی وزارت راه و شهرسازی و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی منتشر شده است که براساس آن از این پس سازندگان برای تبلیغ پیش فروش ساختمان‌های خود مجوزی از اداره راه و شهرسازی استان دریافت کنند و پس از آن به اداره فرهنگ و ارشاد استان مراجعت کرده و مجوز این اداره را هم دریافت و پس از آن تبلیغ ساختمان خود را در رسانه‌ها منتشر کنند.

صدور مجوز تبلیغ برای پیش فروش ساختمان درحالی انجام می‌شود که از سال 89 و همگام با تصویب قانون پیش فروش ساختمان امکان تبلیغ پیش فروش در رسانه‌ها گرفته شد و هم‌اکنون با تصمیم جدید دولت سوال این است که آیا این تصمیم می‌تواند تاثیر پررنگی بر رونق بازار پیش فروش مسکن داشته باشد؟

کارشناسانی که با تعادل گفت‌وگو کردند، معتقدند که صدور مجوز برای تبلیغ پیش فروش اقدام مثبتی است اما این تصمیم در شرایطی می‌تواند تاثیرگذار باشد که اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان هم تصویب و اجرایی شود و محور این اصلاحیه هم بر کاهش موانع و محدودیت‌های ساخت وساز استوار باشد.

امکان تبلیغ پیش فروش ساختمان دررسانه‌ها با اطمینان بخشی به خریداران و شفاف‌سازی در این زمینه می‌تواند با رونق بیشتر پیش فروش و تأمین نقدینگی سازندگان همراه باشد ضمن اینکه با بهبود این بازار، خریداران هم آسانتر به رویای خانه دارشدن خود دست پیدا می‌کنند.

البته انتقاداتی هم به شیوه اجرایی صدور مجوز تبلیغ برای پیش فروش ساختمان وارد است و آن هم اینکه چه نهادی وظیفه نظارت بر درستی فعالیت سازندگان را به عهده دارد؟ درواقع سوال این است که آیا وزارت راه و شهرسازی ضمانت سوءاستفاده احتمالی در فرآیند پیش فروش ساختمان‌هایی را که به آنها مجوز تبلیغ داده است به عهده می‌گیرد؟

با توجه به انتقاد وارده به صدور مجوز تبلیغ از سوی وزارت راه و وزارت فرهنگ، راهکارهایی برای اجرای بهتر تبلیغ پیش فروش و همچنین قانون پیش فروش پیشنهاد می‌شود و آن هم واگذاری اجرای این قانون به موسسات مالی است که منافع این موسسات ضمانت خوبی برای سپری کردن پروسه تبلیغ پیش فروش و همچنین اجرای قانون به شمار می‌رود.

  قانون پیش فروش بازدارنده است

حسن محتشم، یکی از اعضای هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران درباره قانون پیش فروش ساختمان و انتقادات وارده از سوی انبوه‌سازان و سازندگان به مفاد این قانون به تعادل می‌گوید: قانون پیش فروش برای حفظ منافع خریدار وضع شد چون شاهد بودیم که برخی سازندگان یک واحد مسکونی را به چند متقاضی می‌فروختند و برهمین اساس حقوق خریداران مسکن تحت‌الشعاع قرار می‌گرفت.

محتشم اضافه می‌کند: با تصویب قانون پیش فروش مسکن در مجلس شورای اسلامی از تضییع حقوق خریدار و همچنین کلاهبرداری در این زمینه جلوگیری شد و حفظ حقوق خریدار مدنظر قرار گرفت اما قانون باید با دوطرف معامله یکسان برخورد کند و مساوات درباره همه رعایت شود.

او ادامه می‌دهد: با وجود تمام نکات مثبت موجود در قانون پیش فروش ساختمان، یکی از انتقادات وارده به آن این است که به جای اینکه اجرای این قانون، فروش را توسعه دهد و به متقاضی کمک کند که بتواند آسانتر اقدام به خرید مسکن کند، باید به تولید‌کننده هم کمک می‌کرد که از طریق پیش فروش واحدهای مسکونی منابع لازم مالی را به دست آورده و در این زمینه فعال‌تر شود. اما متاسفانه اجرای این قانون برای هر دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) حالت بازدارندگی به همراه داشت.

محتشم اظهار می‌کند: اجرای قانون پیش فروش ساختمان هم به ضرر خریدار شد چون نمی‌توانست اقدام به خرید مسکن کند، و هم با توجه به موانع ایجاد شده توسط این قانون، فروشنده شرایط اجرای این قانون را نداشت پس از زمان تصویب و سپس اجرای این قانون، حجم خرید و فروش در قالب پیش فروش ساختمان کاهش یافته بود.

او بیان می‌کند: در قانون پیش فروش ساختمان تساوی حقوق میان خریدار و فروشنده وجود نداشت، البته اصلاحاتی در این قانون لحاظ شد اما هنوز به تصویب نرسیده است.

این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران بااشاره به ضرورت رفع ایرادات قانون پیش فروش ساختمان می‌گوید: درصورتی که موارد محدود‌کننده و بازدارنده مرتفع شود و حقوق خریدار و فروشنده رعایت شود می‌توان به اجرای اصلاحیه این پیش فروش و تاثیر آن بر بخش پیش فروش مسکن امیدوار بود.

محتشم اظهار می‌کند: سوال این است که در اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان وضعیت پیش فروش املاک بدون سند چگونه خواهد بود؟ آیا اراضی قولنامه‌ای که ساخت و ساز می‌شوند می‌توانند پیش‌فروش شوند چون براساس قانون قبلی پیش فروش ساختمان، این امکان وجود نداشت.

او تصریح می‌کند: پیش از تصویب و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، بسیاری از سازندگان با اعتبار خود در اراضی قولنامه‌ای ساخت و ساز می‌کردند و برای انجام پیش فروش متقاضیانی را پیدا کرده و پس از پیشرفت بخشی از کار اقدام به دریافت سند می‌کردند. امیدوار هستیم که در اصلاحیه جدید، فکری برای این سازندگان شده باشد تا هم به متقاضی و هم به تولید‌کننده کمک شود.

این فعال بخش مسکن با اشاره به اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 89 تصویب و در سال 92 ابلاغ شد، می‌گوید: صدور مجوز تبلیغ برای پیش فروش ساختمان می‌تواند در تأمین نقدینگی سازندگان و انبوه‌سازان مفید باشد.

محتشم بیان می‌کند: بسیاری از انبوه‌سازان یا شرایط دریافت تسهیلات را ندارند یا تسهیلات دریافتی آنها کفایت منابع لازم برای ساخت و ساز مسکن را ندارد، بنابراین پیش فروش ساختمان و دریافت بخشی از هزینه واحدهای مسکونی درحال ساخت از متقاضی می‌تواند به آنها کمک کند.

او اظهار می‌کند: برای تأمین نقدینگی لازم برای ساخت و ساز روش‌های گوناگون و متعددی پیش روی انبوه‌سازان وجود دارد، اما یکی از روش‌های عام و نام آشنا برای خریدار و فروشنده، پیش فروش ساختمان بود.

  2 اثر مثبت تبلیغ

این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران بااشاره به تبعات مثبت صدور مجوز تبلیغ برای پیش فروش ساختمان می‌گوید: این اقدام دو اثر مثبت برای خریدار و سازنده به همراه دارد، خریدار با صدور این مجوز می‌تواند به صورت مرحله‌ای هزینه خرید خانه را پرداخت کند و حتما نباید تمام هزینه خرید خانه را در اختیار داشته باشد.

محتشم ادامه می‌دهد: صدور مجوز برای تبلیغ پیش‌فروش ساختمان درراستای منافع سازندگان هم قرار دارد، زیرا با دریافت مرحله‌ای پول می‌تواند برای ساخت و ساز و پروژه مورد استفاده قرار می‌دهد و این موضوع می‌تواند در رونق ساخت و ساز موثر باشد.

او می‌افزاید: در صدور مجوز تبلیغ برای پیش فروش ساختمان سازنده در گام اول باید مجوزی از اداره کل راه و شهرسازی استان داشته باشد و با این مجوز اقدام به دریافت مجوز از اداره ارشاد کند اما داشتن این مجوز به معنای صفر شدن کلاهبرداری در بخش پیش‌فروش ساختمان نمی‌شود اما نقش مهمی برای کاهش سوءاستفاده‌های احتمالی بازی می‌کند.

این فعال بخش مسکن معتقد است: با دریافت این مجوز، مسیری قانونی برای انجام تبلیغ طی شده و کنترل‌هایی انجام می‌شود هر چند این کنترل‌ها ممکن است به صورت صد در صدی و کامل صورت نگیرد اما به هر حال موجب می‌شود از کلاهبرداری‌های احتمالی کاسته شود زیرا سازنده مجبور به ارایه مدارک و مستندات قانونی ساخت و ساز و اثبات این موضوع می‌شود.

محتشم اضافه می‌کند: ارایه مجوز به سازنده از سوی وزارت راه و شهرسازی در قانون پیش بینی شده است و به صورت سلیقه‌ای انجام نمی‌شود و برای دریافت مجوز باید اسناد مالکیت زمین، پروانه ساخت، ‌برنامه زمان‌بندی شده ساخت، مجوزهای مربوط به ساخت و ... ارایه کند و از این طریق مشخص می‌شود که اسناد ملک مشخص است و تسهیلاتی را به اعتبار ملک دریافت نکرده است.

او درباره ممنوع بودن تبلیغ پیش فروش ساختمان می‌گوید: از سال 89 و همزمان با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، از تبلیغ برای انجام پیش فروش جلوگیری شد اما پیش از این تاریخ شاهد انجام تبلیغ این موضوع دررسانه‌ها بودیم.

این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران می‌افزاید: دلیل تصویب قانون پیش فروش ساختمان کلاهبرداری‌هایی بود که در این زمینه از سوی فروشندگان رخ می‌داد و دولت برای کاهش تخلفات در این زمینه قانون پیش فروش را تدوین و اجرا کرد.

محتشم می‌گوید: با وجود اثرات مثبت صدور مجوز تبلیغ پیش فروش ساختمان اگر اصلاحاتی در این قانون انجام نشود شاهد بهبود وضعیت پیش فروش ساختمان نخواهیم بود درحالی که این قانون باید به توسعه و گسترش ساخت و ساز در کشور کمک کند.

  موسسات مالی مجریان بهتری هستند

بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه درباره قانون پیش‌فروش ساختمان و ایرادها و امتیازهای کلی این قانون به «تعادل» می‌گوید: مهم‌ترین انتقاد وارده به قانون پیش فروش ساختمان این است که براساس مفاد آن، شهرداری مجری این قانون است و باید برگه‌های پیش‌فروش را ارایه کند و در اختیار متقاضیان قرار دهد و اگر خلاف آن صورت گیرد، تخلف انجام شده است.

ستاریان می‌افزاید: البته وجود یک نهاد ناظر و کنترل‌کننده در بخش پیش فروش ساختمان لازم و ضروری است تا شاهد کاهش شدید کلاهبرداری و سوءاستفاده در پیش فروش‌ها باشیم چون در سال‌های گذشته شکایات بسیاری در این زمینه ثبت می‌شد و همین موضوع هم موجب تصویب قانون پیش فروش شد، اما اینکه کدام مجری و با چه مکانیزمی این قانون اجرایی شود، محل اشکال است.

او ادامه می‌دهد: شهرداری به صورت تکلیفی اقدام به اجرای قانون پیش فروش ساختمان می‌کند و خریدار و فروشنده را مجبور به تبعیت از خود می‌کند، در حالی که اگر شهرداری هم نباشد خریدار و فروشنده به صورت مستقل اقدام به خرید و فروش می‌کنند.

به گفته این استاد دانشگاه، در سایر کشورها، پیش فروش از سوی یک مرکز یا موسسه مالی انجام می‌شود و پیشنهاد می‌شود که موسسات مالی اقدام به نظارت و کنترل بر پیش فروش ساختمان شوند.

ستاریان اظهار می‌کند: بااین اقدام هم گردش پول در این موسسات ایجاد می‌شود و هم اینکه یک موسسه مالی می‌تواند تعامل مناسبی با خریدار و فروشنده داشته باشد ضمن اینکه پوشش مالی هم به آنها بدهد و نظام کنترلی هم به درستی انجام می‌شود.

او بیان می‌کند: در سایر کشورها، سازندگان اجازه انجام تبلیغ در رسانه‌ها برای ساختمان‌های درحال ساخت خود را ندارند به گونه‌ای که با این آگهی مردم به سازندگان پول پرداخت کنند و آنها هم پس از گذشت چندماه (براساس برنامه) واحد مسکونی پیش فروش شده را در اختیار آنها قراردهند.

این استاد دانشگاه با اشاره به تجربیات سایر کشورها در زمینه پیش فروش می‌گوید: پیش فروش ساختمان در دیگر کشورها توسط موسسات مالی انجام می‌شود، این موسسات مجوزهایی از بانک مرکزی همان کشور و نهادهای دیگر دارند و براساس همین مجوزها اقدام به نظارت بر پیش فروش ساختمان می‌کنند.

ستاریان اظهار می‌کند: انجام نظارت و کنترل از سوی شهرداری بر انجام قانون پیش فروش ساختمان صحیح نیست زیرا شهرداری یک سیستم کنترلی دارد که هرازگاهی هم توسط سازندگان دور زده می‌شود و اهرم‌های کافی برای اعمال قانون را ندارد.

او اضافه می‌کند: مجری درستی برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در نظر گرفته نشده است و موسسات مالی در اجرای این قانون موفق‌تر خواهند بود.

این استاد دانشگاه درباره دریافت مجوز تبلیغ پیش فروش ساختمان از سوی اداره کل راه و شهرسازی و اداره فرهنگ استان، ادامه می‌دهد: این مجوزها نمی‌تواند کافی باشد و ضمانت اجرایی مناسبی برای اجرای درست قانون پیش‌فروش ساختمان نیست زیرا این احتمال وجود دارد که سازنده پس از دریافت مجوز تخلف کند و بازهم مشکلات سال‌های گذشته تکرار شود.

ستاریان می‌افزاید: مسوولان باید به این سوالات پاسخ دهند که درصورت انجام تخلف پس از دریافت مجوز تبلیغ در رسانه‌ها با متخلفان چگونه برخورد می‌کنند و چه اتفاقی رخ می‌دهد؟ آیا نظارتی بر انجام پیش فروش از سوی دولت وجود دارد و چقدر هزینه بر است؟ اگر نظارتی وجود دارد این موضوع چه عوایدی برای مهندسان ناظر ساختمان دارد؟

او اظهار می‌کند: اگر موسسات مالی مجری قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین صدور مجوز تبلیغ پیش‌فروش دررسانه‌ها شوند برای انجام نظارت حق الزحمه دریافت می‌کنند ضمن اینکه می‌توانند تسهیلاتی را در اختیار سازنده و خریدار قرار دهند.

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه صدور مجوز تبلیغ در رسانه‌ها از سوی اداره کل راه و شهرسازی و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی، ‌ضمانت اجرایی مناسبی نیست، ادامه می‌دهد: با واگذارکردن اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان به موسسات مالی، خریداران آسایش خاطر بیشتری خواهند داشت چون نظارت موسسات مالی به دلیل درگیربودن منافعشان در اجرای قانون پیش فروش ساختمان، پررنگ‌تر خواهد بود.

  پیش فروش برای تمامی فصول

محمود جهانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره پیشنهاد دریافت مجوز تبلیغ پیش فروش ساختمان توسط اداره کل راه و شهرسازی و اداره فرهنگ و ارشاد به تعادل می‌گوید: دریافت این مجوز به ماده واحده قانونی شورای انقلاب درسال 58 باز می‌گردد که در آن زمان به دلیل وجود ناامنی این ماده واحده تصویب و اجرایی شد.

جهانی می‌افزاید: براساس این ماده واحده هر سازنده‌ای که قصد پیش فروش ساختمانی با واحدهایی بیش از 10 واحد را داشت باید مجوز انتشار آگهی را از وزارت مسکن دریافت می‌کرد البته آیین نامه اجرایی این مصوبه تا سال 75 عملیاتی نشد و در همان سال‌ها هم کارکردی نداشت.

او ادامه می‌دهد: عدم کارکرد این مصوبه پیش فروش و مشکلات آن در دوره رونق گریبانگیر بخش مسکن می‌شود و در دوران رکود متقاضی چندانی برای پیش‌خرید ساختمان وجود ندارد و مشکلات مربوط به این زمینه در دوران رکود کاهش می‌یابد.

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، مسائل و مشکلات مربوط به پیش فروش ساختمان مختص دوران رونق است که این دوران هم بسیار کوتاه است.

جهانی اضافه می‌کند: دریافت مجوز از وزارت مسکن برای تبلیغ در رسانه‌ها چندان مورد توجه قرار نگرفت چون سازندگان تمایل چندانی برای اجرای قوانین دست و پا گیر نظارتی و دریافت مجوز ندارند و روی خوش نشان نمی‌دهند و این مصوبه به درستی اجرایی نشد.

او بیان می‌کند: راهکارهایی برای کاهش تخلفات در اجرای قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه آن در نظر گرفته شده است که در این راستا، ساختار کلی قانون باید اجرایی شود که فقط هم محدود به دریافت مجوز نیست و باید مدارک، ‌سوابق و مستندات کافی از سوی سازندگان ارایه شود تا مجوز ساخت و ساز صادر شود.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره زمان مناسب برای صدور مجوز تبلیغ پیش فروش ساختمان دررسانه‌ها می‌گوید: هر چه فضا برای انجام پیش فروش اطمینان بخش‌تر و شفاف‌تر باشد خریداران با رغبت بیشتری اقدام به خرید می‌کنند و این موضوع در رونق پیش فروش ساختمان موثر است.

جهانی می‌افزاید: پیش فروش ابزار مناسبی برای تأمین مالی ساخت و ساز هم برای سازندگان هم برای خریداران است و هرچه شرایط برای پیش فروش تسهیل شود و امنیت بازار پیش فروش تأمین شود به بهبود بخش مسکن کمک می‌کند.

او تصریح می‌کند: ابزار پیش فروش متقاضیان واقعی مسکن مورد استفاده قرار می‌دهند و سوداگران منابع مالی گزافی دارند که در دوران رونق وارد بازار می‌شوند و به صورت انبوه اقدام به خرید مسکن می‌کنند و آن هم واحدهای آماده را خریداری می‌کنند وفقط در دوران خاص شاهد خرید انبوه مسکن هستیم درحالی که پیش فروش مسکن راهی است که همیشه در بازار متقاضیان خودش را دارد و گروه هدف آن متقاضیان مصرفی هستند و صدور مجوز تبلیغ پیش فروش ساختمان در هرزمانی که انجام شود اقدام خوب و مثبتی است.