تنظیم بازار مسکن با مالیات بر عایدی زمین

گروه راه و شهرسازی|قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر افزایش چشمگیری را تجربه کرد، جهشی که به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن با دریافت مالیات بر عایدی زمین، مالیات برخانه‌های خالی و ... تاحدودی قابل کنترل بود.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم به تازگی در اظهار نظری اعلام کرد که یکی از راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن استفاده از مالیات بر عایدی زمین است؛ اما نگاهی به عملکرد وزارت راه و شهرسازی طی 5 سال گذشته نشانگر آن است که این وزارتخانه تمایلی برای دریافت مالیات در بخش مسکن ندارد، اگرچه نمی‌توان عدم همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان امور مالیاتی را هم در این زمینه نادیده گرفت.

عدم اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی در 3 سال گذشته و بی‌توجهی در راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات کشور، نمونه بارز عدم تمایل این وزارتخانه برای دریافت مالیات در بخش مسکن است؛ مالیات بر عایدی زمین هم یکی دیگر از انواع مالیات است که دریافت آن به بهبود بخش مسکن کمک می‌کند اما دریافت آن مورد بی‌مهری قرار گرفته است.

در این میان و با وجود انتقادهایی که طی سال‌های اخیر به سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در زمینه دریافت مالیات در بخش مسکن وجود داشته و دارد، علی چگنی، ‌مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به نقش موثر دریافت این نوع از مالیات‌ها بر تعادل بخشی در بازار مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: وجود تقاضای سوداگرانه به خصوص در حوزه زمین و عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا از جمله مهم‌ترین چالش‌ها و مشکلات کنونی بازار مسکن است که به دلیل برخی تغییر و تحولات روی داده در بخش‌های اقتصادی و سیاسی، بازار مسکن را در ماه‌های اخیر از حالت تعادلی خارج کرده است.

به گزارش مهر، چگنی با اشاره به برخی چالش‌های کنونی بخش مسکن اضافه می‌کند: اگرچه بازار مسکن از نیمه سال ۹۲ تا نیمه سال گذشته در یک وضعیت ثبات نسبی قرار داشت اما به دنبال برخی تحولات رخ داده در فضای بین المللی علیه کشورمان و به تبع آن افزایش قابل توجه نرخ ارز و همچنین انتظارات تورمی از ماه‌های پایانی سال گذشته، شاخص‌های قیمت در دو بخش خرید و فروش و همچنین اجاره مسکن در شهر تهران به‌طور نسبی با افزایش مواجه شدند.

او ادامه می‌دهد: این افزایش نسبی در بخش مسکن به گونه‌ای بود که نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در ماه‌های گذشته از سال جاری رکوردهای جدیدی از خود برجای گذاشت.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به برخی راهکارهای ارایه شده در حوزه قیمت گذاری در بخش مسکن عنوان می‌کند: کنترل وضعیت بازار مسکن از مسیر قیمت گذاری دستوری علاوه بر آنکه با حقوق مالکیت در تضاد است، دو پیامد منفی می‌تواند به همراه داشته باشد.

به گفته چگنی، نخست آنکه به دلیل غیرهمگن بودن واحدهای مسکونی موجود، قیمت گذاری دستوری و با یک فرمول یکسان غیراجرایی است و در صورت اجرا می‌تواند زمینه بروز فساد و سفته بازی را به وجود آورد و دوم آنکه در میان مدت و بلندمدت می‌تواند زمینه خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن را فراهم کند که در این صورت عدم تطابق میان الگوی تقاضا و عرضه را تشدید خواهد کرد.

او اظهار می‌کند: بنابراین تنظیم بازار مسکن با اهرم‌های کارآمد و متعارف در کشورهای مختلف، باید صورت بگیرد که یکی از آنها، اهرم مالیات است.

چگنی با اشاره به اینکه بازگشت بازار مسکن به وضعیت تعادلی باید از طریق ارایه راهکارهای مناسب انجام شود، تصریح می‌کند: بررسی‌های انجام شده از کارشناسان نشان می‌دهد که راهکارهای پیشنهادی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن باید از نظر دو فاکتور شامل «رعایت اصول و قواعد بازار» و «ورود نکردن دولت به حوزه تصدی گری» ارایه شود.

او ادامه می‌دهد: در غیر این صورت به کارگیری راهکارهای نامتعارف ممکن است در یک دوره کوتاه مدت همچون یک مُسکن مقطعی عمل کند اما پس از مدتی حتی به افزایش عدم تعادل در بخش مسکن و رشد مجدد شاخص قیمت منجر خواهد شد.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی سپس به ۸ راهکار بازگشت تعادل به بخش مسکن و ساختمان اشاره می‌کند و می‌گوید: استفاده از مشوق‌های مالیاتی و تسهیلاتی، اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و استفاده از آن برای تقویت همزمان عرضه و تقاضای بازار مسکن، به کارگیری مشوق‌هایی برای افزایش طول دوره قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی از جمله راهکارهای مناسب در این زمینه هستند.

چگنی اظهار می‌کند: استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه زمین، استفاده اهرمی از منابع بودجه عمومی، توسعه‌ای کردن بانک عامل بخش مسکن و استفاده از منابع این بانک برای اجرای سیاست‌های دولت، استفاده از زمین‌های دولت و شرکت‌های وابسته به دولت در درون شهرها و همچنین راه‌اندازی بازارگاه و سامانه‌های الکترونیکی هم از دیگر راهکارهای پیشنهادی برای ایجاد تعادل در بخش مسکن هستند.

او در عین حال با بیان اینکه با اجرای این اقدامات و سیاست‌ها می‌توان دو هدف کلان را محقق کرد، اظهار می‌کند: حمایت از سمت عرضه به منظور تعادل بخشی به بازار مسکن و ایجاد تحرک در فعالیت‌های حقیقی حوزه مسکن با استفاده از ابزارهای مختلف مهم‌ترین اهدافی است که با پیگیری این سیاست‌ها می‌تواند محقق شود.

    مالیات بر عایدی زمین و کنترل واسطه گری

دریافت مالیات در حوزه‌های مختلف اقتصادی با دونگاه متفاوت صورت می‌گیرد؛ نخستین نگاه، دریافت مالیات به عنوان ابزاری برای درآمدزایی در بخش دولتی و عمومی و دومین نگاه، اخذ مالیات به عنوان ابزاری برای سیاست‌گذاری و بازدارندگی است که مالیات بردرآمد و ثروت از جمله مالیات بر عائدی زمین، هر دو کارکرد را دارد اما کارکرد درآمدزایی آن برجسته‌تر است.

بخشی از مالیات‌ها هم نقش بازدارندگی دارند که این نوع مالیات‌ها عمدتا به عنوان ابزاری برای سیاست‌گذاری درحوزه اقتصاد مورد استفاده قرارمی گیرند و این نوع مالیات‌ها یا موجب تخصیص بهینه منابع می‌شوند یا از فعالیت‌های اقتصادی غیرتولیدی در حوزه اقتصاد جلوگیری می‌کنند. فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفت‌وگویی با «تعادل» درباره اهمیت دریافت مالیات بر عایدی زمین، گفته بود: با وجودآنکه دریافت مالیات از حوزه مسکن می‌تواند هم درزمینه سیاست‌گذاری و هم درآمدزایی موثر باشد اما قوانین مربوط به مالیات حوزه مسکن به درستی اجرا نمی‌شود.

فرهاد بیضایی، افزوده بود: دریافت مالیات از سوی وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین سازمان امور مالیاتی به عنوان راهی برای سیاست‌گذاری در حوزه زمین و مسکن نیست و استفاده از ابزار مالیات به عنوان ابزار سیاست‌گذاری و کنترل‌کننده تعریف نشده است و این وظیفه از سوی دولت، قوه مجریه و مردم هم مطالبه نشده است.

او اضافه کرده بود: وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی باید توجه بیشتری به این موضوع داشته باشند تا نقدینگی به سمت بازارهای تولیدی حرکت کند، اگرچه قوانین موجود هم می‌توانست کامل‌تر باشد تا از این طریق علاوه بر درآمدزایی بهتر، سیاست‌گذاری مناسب‌تری هم اعمال شود.

به گفته بیضایی، چندین نوع مالیات را می‌توان درحوزه زمین و مسکن مورد بررسی قرارداد، نخستین مالیات مربوط به عایدی سرمایه است که تاثیر بسیاری در کنترل تقاضاهای سرمایه‌یی یا دلالی‌های مخرب در حوزه بازار زمین و مسکن دارد البته این نوع مالیات تنها به بازار زمین، املاک و مستغلات محدود نمی‌شود و در بازارهای سرمایه‌یی دیگر هم حضور دارد.

بیضایی اظهار کرده بود: استفاده از ابزار مالیاتی از جمله مالیات بر عائدی زمین می‌تواند تبعات کلانی را در حوزه اقتصاد خرد و کلان به همراه داشته باشد؛ نخستین مساله این است که سهم زمین و مسکن در تورم سالانه کنترل شود زیرا بالاترین سهم را در نرخ تورم، بازار مسکن دارد.

او گفته بود: 28 درصد از میزان تورم عمومی کشور ناشی از افزایش قیمت زمین و مسکن است و اگر سیاست‌هایی وجود داشته باشد که به دنبال ثبات قیمت درحوزه زمین و مسکن باشد تقریبا می‌توان یک‌سوم از میزان تورم عمومی را کنترل کرد.

او بیان کرده بود: در حوزه اقتصاد خرد هم دریافت مالیات دو تاثیر مثبت دارد، در حوزه خانوار موجب افزایش سطح توانمندی خانوار می‌شود، درواقع دریافت مالیات‌های کنترلی درحوزه مسکن منجر به کنترل قیمت و ساماندهی بازار مسکن می‌شود و این موضوع در بلندمدت منجر به افزایش سطح توانمندی خانوار برای تملک واحدمسکونی در بازار املاک می‌شود چرا که موازنه را از سمت تقاضاهای سرمایه‌یی به سمت تقاضاهای مصرفی تغییر می‌دهد.

    مالیات بر عایدی زمین به تنهایی کافی نیست

باوجود تبعات مثبت اجرای مالیات برعایدی زمین، کارشناسان بخش مسکن معتقدند که دریافت این نوع مالیات به تنهایی کافی نیست بنابراین پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای دریافت مالیات بر عایدی «زمین»، به جای مالیات بر عایدی «مسکن و زمین» که چندی پیش مطرح شد، نمی‌تواند منجر به کاهش تقاضاهای سفته بازانه در بازار مسکن شود.

البته کارکرد مالیات بر عایدی، از بین بردن تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای است اما این مالیات نه تنها باید در بازار مسکن، بلکه باید در بازارهای مشابه مانند سکه، خودرو و ارز هم به تدریج اعمال شود.

به گفته کارشناسان، دریافت مالیات از حوزه زمین مشروط به اینکه از تمامی زمین‌ها (از جمله زمین‌هایی که روی آن بنایی ساخته شده) باشد نه فقط زمین‌های خالی و بایر، فی‌نفسه اقدام مثبتی است؛ زیرا طبق برآوردها ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت تمام شده ساختمان را زمین تشکیل می‌دهد بنابراین دریافت مالیات از سوداگری زمین مشروط به اینکه از تمامی زمین‌ها باشد، منجر به کاهش سفته‌بازی کاهش قیمت زمین خواهد شد.

البته مالیات اعلام شده از طرف وزارت مسکن شامل تمامی زمین‌ها نخواهد شد، علاوه بر این ابزار اصلی در کاهش قیمت زمین در ساخت مسکن، دریافت مالیات سالانه از ارزش زمین (LVT) است و بدون آن مالیات بر عایدی زمین، چندان راه به جایی نخواهد برد.

بی توجهی به دریافت مالیات در بخش مسکن

نگاهی به نسبت درآمد مالیاتی بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که این نسبت از 36/0 در ابتدای دهه 60 به 14/0 درصد در سال 91 کاهش پیدا کرده است.

به عبارت دیگر در سال‌های اخیر میزان درآمد‌های مالیاتی بخش مسکن کاهش یافته و روند نزولی داشته است این در حالی است که با تصویب قوانین مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر زمین‌های بایر و موات در سال‌های اخیر انتظار می‌رفت که مالیات بخش مسکن نسبت به سال‌های گذشته افزایش یابد اما با توجه به عدم اجرای دقیق این مفاد قانونی و همچنین نبود سیستم اطلاعاتی قدرتمند در زمینه املاک و مستغلات، فرار مالیاتی در این زمینه بالاست. ناگفته نماند که مالیات بر عایدی زمین یکی از راهکار‌های مناسب برای کسب درآمد پایدار برای دولت‌های محلی یا مرکزی به حساب آمده و بر اساس آن، درصد ثابتی از ارزش زمین به عنوان مالیات، به صورت سالیانه از مالک زمین دریافت می‌شود. در مالیات بر عایدی زمین، تفاوتی نمی‌کند که مالک از زمین استفاده بهینه کند یا زمین بدون استفاده رها شده است.