3 دلیل کاهش قیمت اوراق تسه

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت و ساز

افزایش قیمت مسکن در سال جاری رشد قابل توجهی داشت، به نحوی که این رشد قیمت ها تمام پیش بینی ها و معادلات بازار را برهم زد. بازار مسکن در مواجهه با این افزایش قیمت ها دچار شوک بزرگی شد و بخش قابل توجهی از متقاضیان خود را از دست داد. این افزایش قیمت ها موجب ناکارآمدی و بی اثر شدن بسیاری از تسهیلات و کمک‌هایی شد که افراد برای خرید مسکن از آنها استفاده می‌کردند. تسهیلاتی مانند وام ساخت و خرید در قالب سپرده‌های گوناگون اکنون قدرت خرید خود را بیشتر از 50 درصد از دست داده‌اند. این کاهش قدرت در کنار سایر عوامل متشنج کننده بازار مانند تهدید تحریم‌ها، نوسان شدید قیمت ارز و تنش‌های سیاسی باعث شد، فروشندگان و خریداران تا تثبیت شرایط و قیمت‌ها از بازار مسکن خارج شوند.

اوراق تسهیلات مسکن (تسه) یکی از محبوب‌ترین روش‌های دریافت تسهیلات برای کمک به خانه‌دار شدن افراد است. نوسان قیمت و معاملات این اوراق به خوبی نبض بازار مسکن را نشان می‌دهد. در دورانی که بازار در حالت ثبات و تعادل قرار دارد، حجم معاملات و قیمت این اوراق افزایش قابل توجهی پیدا می‌کند. این نوسانات نشان‌دهنده کارآیی و عملکرد این ابزار در بازار مسکن است.

اما در ماه‌های اخیر شاهد افت قیمت و معاملات این اوراق بودیم که می‌توان از چند جنبه آن را بررسی کرد.

در وهله اول ‌شدت اثر این اوراق مطرح است. می‌توان احتمال داد که کاهش قیمت اوراق طی ماه های اخیر، نشانه‌ای از کاهش خرید و معاملات ملک و به عبارتی نابسامانی در معاملات مسکن باشد. با نگاهی به آمار تسهیلات مسکن سال جاری در می یابیم که تعداد تسهیلات مسکن پرداخت شده در 7 ماهه اول امسال رشد بیش از 40 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 96 داشته است. با توجه به این آمار، بعید به نظر می‌رسد که دلیل کاهش قیمت به دلیل حجم معاملات و کاهش تقاضا برای وام است.

مساله دوم کاهش کارآیی این اوراق به عنوان بخشی از هزینه خرید ملک است. مطابق آمارهای ارایه شده، متوسط قیمت معامله شده هر متر مربع خانه در تهران، با افزایش بیش از 80 درصدی نسبت به سال گذشته، بیش از 8 میلیون تومان اعلام شده است. یعنی یک زوج با وام 160 میلیونی حدود 20 متر مسکن در تهران می‌توانند تهیه کنند. این اعداد به معنی کاهش قابل ملاحظه در سهم وام مسکن از بهای نهایی ملک است. این کاهش اثرگذاری، در کنار افزایش نیافتن میزان درآمد افراد و رشد تورم در سایر بازارها موجب تحلیل حداکثری توان خریداران شده است. از این رو، به نظر می‌رسد نمی‌توان مانند سابق میزان معاملات و قیمت این اوراق را نمایانگر اوضاع روز بازار مسکن دانست.

دلیل سوم که به واقع نزدیک‌تر است، کاهش حجم معاملات ملک و به دنبال آن کاهش قیمت اوراق تسهیلات به دلیل عدم عرضه مسکن متوسط در نیمه دوم امسال است.

 با توجه به تعداد تسهیلات دریافتی در نیمه اول امسال و رکود معاملات، و با توجه به شرایط نابسامان بازار مصالح ساختمانی که منجر به عدم عرضه مسکن در نیمه دوم سال شد، می‌توان دریافت که این کاهش قیمت اوراق تسهیلات ناشی از رکود معاملات املاک در شرایط فعلی است.

طی ماه‌های اخیر در نتیجه جهش‌های متوالی قیمت مسکن تقاضا برای خرید اوراق به منظور استفاده از تسهیلات برای خرید آپارتمان کاهش یافته و بنابراین در نتیجه افزایش عرضه و کاهش تقاضا برای خرید اوراق، متوسط قیمت هر فقره اوراق در نیمه اول آبان ماه به کمتر از 60 هزار تومان رسید که این میزان را می‌توان طی چند سال گذشته بی سابقه دانست.

هم اکنون به دلیل افزایش شدید قیمت واحدهای مسکونی بسیاری از متقاضیان که قصد خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی مسکن داشتند، قادر به ورود به بازار مسکن و خرید واحدهای مسکونی نیستند و همین موضوع بازار معاملات اوراق را نیز به لحاظ قیمتی تحت تاثیر قرار داده است. با توجه به اینکه معاملات اوراق حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن بازاری مصرفی است، مقابله با سفته بازی و سوداگری در این بازار به منظور حمایت از تقاضای مصرفی طی سال‌های اخیر منجر شده است هم اکنون این بازار محل امنی برای سفته بازان و سوداگران نباشد و همین موضوع نیز از عوامل موثر در تعدیل قیمت اوراق محسوب می‌شود. هم اکنون بازار اوراق به‌طور نسبی، بازاری مصرفی است و از این جهت نوسان شدید قیمتی تحت تاثیر فعالیت‌های سفته بازانه به آن راه ندارد.

در کلام پایانی باید گفت، در حال حاضر تغییرات قیمت اوراق مسکن تحت تاثیر اعمال تدابیر مقابله با سفته بازی و سوداگری در بازار اوراق تنها به شرایط بازارمسکن و حجم عرضه و تقاضا برای خرید اوراق وابسته است. پیش بینی می‌شود بازار اوراق تسهیلات مسکن دست کم تا پایان سال جاری در محدوده قیمتی فعلی- مرز 60 هزار تومان باقی بماند و هیچ نوع انتظاری از بابت افت شدید یا نوسان قابل توجه در قیمت اوراق وجود ندارد.