ریزدانگی واحدهای مسکونی با افزایش شهرنشینی

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت و ساز

در روزگاری نه چندان دور، زندگی در خانه‌هایی با حیاط مشجر و اتاق‌های متعدد جزو خاطرات شیرین و فراموش نشدنی ما بود. شاید جوانان دهه 60، جزو آخرین نسل‌هایی باشند که زندگی در خانه‌های ویلایی، به خصوص در شهرهای بزرگ را تجربه کرده‌اند.

پس از انقلاب اسلامی ایران، نرخ رشد جمعیت افزایش یافت و در اوایل دهه 70 شمسی، شاهد شیوع پدیده آپارتمان‌سازی در سایر شهرهای کشور – به غیر از شهرهای بزرگ که قبل از انقلاب وارد چرخه آپارتمان‌سازی شده بودند- بودیم. شیوع این پدیده را می‌توان به عنوان نسل اول تغییر سراسری الگوی مسکن، پس از انقلاب تلقی کرد. این تغییر الگوی مصرف به دنبال بروز شرایط جدید اقتصادی و فرهنگی در کشور به وجود آمد که در ادامه به برخی از دلایل اشاره می‌شود.

شاید مهم‌ترین و اصلی‌ترین دلیل تغییر الگوی مصرف ملک، افزایش جمعیت باشد. دهه 60 بیشترین میزان رشد جمعیت پس از انقلاب بود. این افزایش جمعیت موجب افزایش تراکم در شهرها و به دنبال آن تغییر الگوی مصرف ملک به سمت استفاده از واحدهای انبوه و کم متراژ شد. دامنه این افزایش جمعیت در دهه 90 و به دنبال تشکیل خانواده متولدین دهه 60، باعث به وجود آمدن موج تقاضا در بازار املاک شد.

تغییر شرایط اقتصادی از دیگر عوامل تغییر الگوی مصرف ملک است.کاهش میزان درآمد، درکنار افزایش هزینه‌های زندگی، موجب تنزل قدرت خرید افراد و تمایل به استفاده از مسکن کوچک‌تر می‌شود. این تغییر به خصوص در میان قشر متوسط و ضعیف جامعه که آسیب‌پذیری بیشتری در مقابل نوسانات اقتصادی دارند ملموس‌تر است. نمونه بارز این تغییر الگوی مصرف در دوران‌های بروز و گذر از بحران‌های اقتصادی کشور قابل مشاهده است. این نوسانات و بحران‌ها موجب افزایش قیمت زمین و مصالح و در نتیجه باعث افزایش قیمت تمام شده ملک می‌شود و این افزایش قیمت در دراز مدت تاثیر مستقیم بر تغییر الگوی مصرف متقاضیان به سمت استفاده از املاک کوچک‌تر دارد.

عوامل فرعی مانند شیوع پدیده شهرنشینی نیز در این تغییر الگو دخیل هستند. طبق داده‌های سرشماری‌های عمومی نفوس و مسکن، در نیم‌قرن اخیر روند شهرنشینی در ایران سیر صعودی داشته است. در سال 1390 جمعیت شهری ایران از مرز دو سوم کل جمعیت کشور فراتر رفت و انتظار می‌رود روند شهرنشینی در ایران همچنان به سیر صعودی خود ادامه داده و در سال 1430 به حدود 85 درصد برسد.

این روند موجب تغییرات گسترده‌ای در بافت شهرها شده است که از جمله بارزترین آنها، افزایش بلندمرتبه‌سازی، کاهش متراژ بناها و افزایش حاشیه نشینی به ویژه در کلان‌شهرها است.

تغییر بافت جمعیتی خانواده‌ها نیز از دیگر عوامل تغییر الگوی مصرف ملک در کشور است. البته در مورد اینکه آیا کاهش جمعیت خانواده‌ها از عوامل موثر بر تغییر الگوی مصرف است یا کوچک شدن جمعیت خانواده‌ها ناشی از کوچک شدن مساحت خانه‌ها (به‌دلایل ذکر شده) است، اختلاف نظر وجود دارد. اما در هر حال فرض است که بین کاهش جمعیت خانواده و تغییر الگوی مصرف ملک ارتباط برقرار است.

افزایش هزینه‌های متفرقه، تامین امنیت، توزیع نامتوازن امکانات و ثروت و افزایش بیکاری از جمله سایر دلایلی هستند که موجب تغییر الگوی مصرف ملک به سمت استفاده از بناهای کوچک‌تر به ویژه در شهر‌های بزرگ می‌شوند.

عدم دسترسی به امکانات مختلف آموزشی، بهداشتی، تفریحی و ... در مناطق کمتر برخوردار، باعث گسیل جمعیت این مناطق به سمت شهرهای بزرگ و به تبع آن تغییر بافت جمعیتی آن شهرها می‌شود.

اما پدیده‌ای که در سال جاری در شهرهای کوچک در حال بروز است، افزایش تمایل به ساخت خانه‌های ویلایی است. این روند که متضاد با تمام دلایلی است که در مطالب قبل ذکر شد، پدیده نو ظهوری است که مورد توجه برخی کارشناسان قرار گرفته است. از جمله دلایلی که موجب بروز این پدیده به ویژه در شهرهای کوچک شده می‌توان به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و به تبع آن افزایش قیمت تمام شده ملک اشاره کرد.  قیمت زمین در شهرهای کوچک تفاوت فاحشی با کلان‌شهرها دارد و از طرف دیگر به دلیل وسعت و پراکندگی شهرها، فراوانی زمین در این شهرها بالاست، در حالی که نه تنها قیمت مصالح و هزینه تمام شده هر متر مربع بنای مسکونی تفاوت زیادی با شهرهای بزرگ ندارد، بلکه به دلیل بعد مسافت و مشکلات دسترسی به مصالح و نیروی کار ماهر، هزینه تمام شده بنا در برخی شهرها بالاتر است. این افزایش قیمت در حالی است که قیمت ملک و توان خرید به اندازه این تورم رشد نکرده است. این مساله باعث شده، انبوه‌سازی در شهرهای کوچک برای سرمایه‌گذاران خصوصی تا حدی توجیه اقتصادی خود را از دست بدهد.

از طرف دیگر، با وجود افزایش شدید هزینه‌های ساخت، به دلیل کاهش قابل توجه درآمد افراد ساکن در شهرهای کوچک، توان خرید ملک افت قابل توجهی کرده است. به عنوان مثال، در مرکز یکی از استان‌های کشور که جمعیت کل آن استان کمتر از یک میلیون نفر است، قیمت فروش یک آپارتمان 150 متری به حدود 700 میلیون تومان رسیده است.

 این افزایش هزینه‌ها از یک سو موجب کاهش متقاضیان خرید بنا شده و از سوی دیگر، آپارتمان‌سازی، توجیه اقتصادی خود برای افرادی که به جهت کسب سود اقدام به ساخت و اجاره دادن املاک می‌کردند را از دست داده است. از این رو، تمایل افرادی که توان خرید ملک را دارند، برای ساخت خانه‌های ویلایی به جای ساخت آپارتمان افزایش یافته است.

البته این تغییر الگوی مصرف معمولا در قشر متوسط و رو به پایین جامعه، بیشتر تابع عوامل ذکر شده در بالاست. قشرهای مرفه جامعه که دغدغه مالی و مشکلاتی از این دست را ندارند معمولا تحت تاثیر سایر عوامل از قبیل تغییر فرهنگ استفاده از خانه‌های کوچک‌تر یا عدم دسترسی به املاک دلخواه در شهر مورد نظرشان مجاب به تغییر الگوی مصرف ملک می‌شوند.

این تغییر الگوی مصرف، ناشی از شهرنشینی است و به همراه خود مزایا و معایبی دارد که پرداختن به آن در این متن کوتاه ممکن نیست. اما بدون شک با افزایش روند رو به رشد جمعیت شهر نشین و صنعتی شدن زندگی افراد، این الگو به سمت کاهش مساحت منازل پیش خواهد رفت.