تصویر یک‌ساله از پرفروش‌ترین بازارهای مسکن تهران

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

نگاهی به تحولات بازار مسکن از آبان ماه سال 96 تا آبان سال 97 نشان می‌دهد، مناطق 5، ‌4 و 2 در زمره پرطرفدارترین مناطق پایتخت برای خرید و فروش مسکن بوده‌اند و حتی جهش قیمت مسکن از ابتدای سال جاری هم نتوانسته اشتیاق خریداران مسکن به این مناطق را کم رنگ کند. آمارها به خوبی حکایت از آن دارد که حجم معاملات در مناطق پرفروش شهر تهران طی 7 ماهه گذشته همچون سایر مناطق کاهش یافته است و در حالی که حجم معاملات در اردیبهشت ماه 19 هزار واحد مسکونی بوده در آبان ماه به کمتر از 7 هزار واحد مسکونی رسیده است، یعنی تعداد قراردادهای امضا شده در این مدت 12 هزار واحد کاهش یافته است. اما با وجود این، تمایل خریداران مسکن برای سکونت به مناطق پرفروش شهر همچنان در اولویت است. البته شرایط برای 19منطقه دیگر شهر متفاوت است و این مناطق طی ماه‌های اخیر و با افزایش قیمت‌ها، گاهی در لیست 10منطقه پرطرفدار قرار می‌گیرند و گاهی از لیست خارج می‌شوند، اما با وجود این، مناطقی مانند 10، 14، 8، 3، 1 تقریبا همواره طی 13 ماهه گذشته در لیست پرفروش‌ها قرار داشته‌اند. آمار بانک مرکزی طی یک‌سال گذشته نشانگر آن است که با وجود آنکه بازارمسکن تهران از اردیبهشت ماه امسال شاهد جهش شدید قیمت مسکن بوده است، اما مناطق پرفروش و پرطرفدار سهم 5، 4 و 2 همچنان در صدر لیست قرار دارند. مناطق 5، 4 و 2 از آبان ماه سال 96 تا آبان ماه سال جاری سه منطقه‌ای بوده‌اند که بالاترین سهم فروش را به خود اختصاص داده‌اند، دراین میان، اگرچه منطقه 5 همواره در ابتدای لیست بوده است اما بین منطقه 4 و 2 در ماه‌های مختلف رقابت وجود داشته و گاهی منطقه 2 دررتبه دوم و گاهی منطقه 4 در جایگاه دوم بوده وگاهی هر دو منطقه آمار مشابهی داشته‌اند.‌ البته منطقه 4 از 13 ماه، 7 ماه در رتبه دوم لیست پرفروش‌ها قرار داشته است و 3 ماه هم آمارمشابهی داشتند و منطقه 2 تنها 4 ماه در جایگاه دوم لیست قرار داشته است. بررسی‌های «تعادل» از آمار پرفروش‌های پایتخت نشان می‌دهد مناطق مصرفی یعنی مناطقی که مناسب خرید برای خانه اولی‌ها است یعنی مناطق 5 و 4 در ابتدای لیست قرار دارند و پس از آن منطقه 2 که در زمره مناطق لوکس و گران قیمت پایتخت قرار دارند در رتبه بعدی است ضمن اینکه منطقه 1 و 3 هم از آبان سال گذشته تا آبان سال جاری در اغلب ماه‌ها در زمره 10 منطقه پرفروش بوده‌اند یعنی با وجود جهش قیمت مسکن؛ شرایط برای خرید طبقه مرفه همچنان باقی است و مناطق 1 تا 3 همواره مشتریان خاص خود را دارند.  البته مناطقی مانند 10، 14 و 15 هم که در بافت فرسوده شهر قراردارند و متقاضیانی که توان مالی کمتری دارند به دنبال خرید مسکن در این مناطق هستند، از اردیبهشت ماه جایگاه خود را در لیست 10 منطقه پرفروش شهر حفظ کرده‌اند که این موضوع می‌تواند به این معنا باشد که شرایط برای خرید مسکن در مناطق مصرفی سخت شده است و متقاضیان خرید مسکن در بافت فرسوده را به تعلل در خرید مسکن ترجیح داده‌اند.

   بازگشت دوره اقتدار منطقه 5

بررسی سهم مناطق پرفروش شهر تهران به خوبی نشان می‌دهد که منطقه 5 تهران از آبان ماه سال گذشته تا اردیبهشت ماه سال جاری تقریبا روندی نزولی را طی کرده است و از سهم 16.5 درصدی به 13.5 درصدی رسیده است. پس از آن تا شهریور ماه سهم حدود 13 درصدی خود را در میان سایر مناطق حفظ کرده اما از شهریور ماه دوباره سهم خود را افزایش و به بالای 15 درصد رسیده است.اما شرایط برای مناطق 4 و 2 که در رتبه‌های بعدی قرار دارند متفاوت است منطقه 4 تا بهمن ماه سال گذشته بالای 10 درصد از معاملات را به خود اختصاص می‌داد، درحالی که پس از آن دیگر نتوانست این سهم را به دست بیاورد و به سهم 8 تا 10 درصدی کفایت کرد. منطقه 2 هم فقط در آبان ماه سال جاری بالای 10 درصد از سهم فروش کل شهر تهران را داشت و پس از آن سهمش کاهش یافت و به زیر 10 درصد رسید. درواقع اگر چه منطقه 5 توانست سهم خود را با وجود افزایش قیمت مسکن طی 7 ماهه گذشته حفظ کند و با وجود سیر نزولی در نیمه دوم سال گذشته و تداوم آن در ماه‌های پس از جهش قیمت، از شهریور ماه سهم 15 درصدی خود را در معاملات بازیابی کرد.

  سهم 10 منطقه پرفروش

اگرچه مناطق 5، 4 و 2 همواره بالاترین جایگاه را در مناطق پرفروش پایتخت به خود اختصاص داده‌اند اما سایر مناطق مانند منطقه 8، 15، ‌1، 10، 14، 7 و 3 هم از جمله مناطقی هستند که طی یک‌سال گذشته جزو مناطق پرفروش شهر بوده‌اند و جایگاه 4 تا 10 لیست را به خود اختصاص داده‌اند.

در بین این مناطق، منطقه 10 تهران که پیش از این جایگاه چندان قابل ملاحظه‌ای نداشت اما با افزایش شدید قیمت مسکن در اردیبهشت ماه، تقریبا در اغلب ماه‌های سال جاری در رتبه 4 قرار گرفت و منطقه 8 که پیش از این در رتبه 4 قرار داشت به رتبه 5، 6 تنزل کرد. افزایش سهم فروش در منطقه 10 که در بافت فرسوده شهر قرار دارد و قیمت هر مترمربع در آن همواره کمتر از قیمت متوسط اعلام شده از سوی بانک مرکزی است، به معنای آن است که با رشد قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید متقاضیان، خریداران از خرید واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی به سمت واحدهای بافت فرسوده سوق یافته‌اند.

   سهم 10 منطقه پرطرفدار

10 منطقه پرطرفدار پایتخت که منطقه 5، 4 و 2 در صدر آن قرار دارند طی یک‌سال گذشته سهم‌های متفاوتی از کل معاملات داشتند و در حالی که در آبان ماه سال گذشته 74.8 درصد از معاملات به 10 منطقه پرفروش شهر تعلق داشت، اما پس از آبان ماه این سهم تقریبا روند کاهشی را طی کرده و حتی به 70 درصد هم رسید، اما دوباره از شهریور ماه سال جاری سهم 10 منطقه پرفروش به شرایطی مشابه سال گذشته بازگشت و در آبان ماه سال 97، سهم این مناطق 74.1 درصد شد. کاهش سهم 10 منطقه پرفروش که هر ماه هم مناطق تقریبا یکسانی را به خود اختصاص می‌دهد نشانگر آن است که در ماه‌های پایانی سال گذشته و پس از آن با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، شاهد پخش سهم مناطق و به نوعی تغییر در معادلات بازار مسکن بودیم.

  آبان و سهم 16.5 درصدی منطقه 5

در آبان ماه سال 96، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 14.8 هزار واحد مسکونی بود و توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در این ماه حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16.5درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.6 و 10.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 74.8 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق (5، 4، 2، 8، 10، 14، 7، 1، 3 و 15) بوده و 12 منطقه باقی مانده 25.2 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  آذر و کاهش سهم منطقه 5

اما در آذر ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 17.8 هزار واحد رسید. در این ماه، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.9 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.4 و 9.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 74.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر( به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 10، 7، 3، 1 و 15) بوده و 12 منطقه باقی مانده 25.9 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  کاهش دوباره سهم منطقه 5 در دی

تعداد معاملات در دی ماه سال 1396، افزایش یافت و به 19 هزار واحد مسکونی رسید ضمن اینکه توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.6 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.2 و 9.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73.9 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 10، 7، 1، 3 و 15بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.1 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  افزایش سهم 12 منطقه دیگر

در بهمن ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 18.4 هزار واحد مسکونی رسید و توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در این ماه حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.1 و 9.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.  در مجموع 73.3 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق (5، 4، 2، 8، 14، 1، 10، 3، 7 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.7 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  اسفند و 12 منطقه کم فروش

در اسفند ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به‌شدت کاهش یافت و به 12.3 هزار واحد مسکونی رسید، توزیع تعداد معاملات انجام شده هم برحسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفند ماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.3 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 هر کدام با سهم یکسان 9.9 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73.9 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 1، 10، 8، 14، 7، 3 و 6) بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.1 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

   افزایش سهم مناطق کم مشتری

در فروردین ماه سال 1397، معاملات کمترین میزان حجم معاملات را تجربه کرد و تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5 هزار واحد مسکونی رسید، توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه نشانگر آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.5 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2و 4 هرکدام با سهم 8.4 درصدی دررتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در مجموع 71.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهرشامل مناطق5، 2، 4، 10، 14، ‌8، 7، 15، 11 و 1 بوده و 12 منطقه باقی مانده 28.9 درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

   کاهش شدید سهم منطقه 5

در اردیبهشت ماه سال 97، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران رشد قابل ملاحظه‌ای را داشت اگرچه این شرایط دیگر تکرار نشد در این ماه تعداد معاملات به 19.1 هزار واحد مسکونی رسید و در این میان توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در این ماه حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.8 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهارا به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 8.9 و 7.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر بهترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق (5، 4، 2، 14، 10، 8، 7، 15، 1 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 29 درصد ازکل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  سهم مشابه منطقه 4 و 2

در خردادماه 97، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 14.9 هزار واحد مسکونی شد و از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.9 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم 8.9 و 8.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71.6 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در خردادماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 10، 14، 1، 8، 7، 15 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 28.4 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  کاهش سهم 10 منطقه پرفروش

در تیرماه سال 1397، تعداد قراردادهای امضا شده در شهر تهران به 13.5 هزار واحد رسید و از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.2 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را در میان مناطق 22 گانه شهر تهران، به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم 9 و 7.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع 71 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در تیرماه سال جاری مربوط به 10 منطقه (5، 4، 2، 10، 14، 1، 15، 8، 7 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 29 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  سهم 13.3 درصدی منطقه 5

در مردادماه، ‌تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 12 هزار واحد مسکونی رسید و از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.3 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 9.7 و 8.4 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.  در مجموع 70.8 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مردادماه سال جار ی مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق (5، 4، 2، 10، 14، 1، 7، 15، 8 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 29.2 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

   بازگشت سهم 15درصدی منطقه 5

در شهریورماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 10.3 هزار واحد مسکونی رسید و از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.9 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است.  همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم های9.6 و 9.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 74.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در شهریور ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 10، 14، 8، 1، 7، 15 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده 25.9 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  درخشش دوباره سهم پرفروش‌ها

در مهرماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 9.4 هزار واحد مسکونی رسید و از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.8 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادها را داشت. همچنین مناطق 2، 4 به ترتیب با سهم 9.7 و 8.8 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع 74 درصد از کل معاملات انجام شده در شهرتهران در شهر تهران در مهر ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 1، 7، 8، 14، 15 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده 26 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  کاهش مجدد معاملات در 12 منطقه

در آبان سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 6.9 هزار واحد مسکونی رسید وتوزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در این ماه حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.7 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.4 و 8.8 درصد در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند. در مجموع 74.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان ماه سال جار ی مربوط به 10 منطقه شهربه ترتیب بیشترین فراوانی (شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 7، 8، 1، 15 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده 25.9درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.