سناریوهای رونق و رکود مسکن تا پایان سال

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

کمتر از سه ماه دیگر سال 1397 به پایان می‌رسد. این در حالی است که از ابتدای سال جاری تا ابتدای دی‌ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران بالغ ‌بر 97 هزار و 900 واحد مسکونی بود که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش 25.6 درصد کاهش را نشان می‌دهد، در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 7 میلیون و 540 هزار تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل از افزایش 63.9 درصدی حکایت دارد.رکورد واحدهای 50 تا 70 متری همچنین بر اساس آمارهای بانک مرکزی در تمامی ماه‌های سال جاری تعداد معاملات واحدهای کمتر از 80 متر بالای 55 درصد بوده است؛ و همچنین بر اساس این آمارها میزان خریدوفروش معاملات مسکن 50 تا 60 متری رکورد‌دار معاملات واحدهای زیر 80 مترمربع است. بیشترین توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام‌شده بر اساس ارزش هر واحد مسکونی در 9 ماهه اخیر بین 150 تا 300 میلیون تومان (واحدهای 50 تا 60 متری) و همچنین 300 تا 450 میلیون تومانی (واحدهای 60 تا 70 متری) بوده است. بنابراین به‌وضوح می‌توان متراژ معاملات انجام‌شده رابطه مستقیمی با افزایش قیمت مسکن داشته است. چند گزینه از بزرگ‌ترین دلایل این اتفاق را می‌توان در نبود توان خرید، عدم پاسخگویی تسهیلات مسکن و رشد قیمت‌ها دانست.

حال به گفته بسیاری از کارشناسان بازار مسکن در 3 ماهه آتی به واسطه 3 عامل ریز فاکتور و یک فاکتور اصلی دچار تغییرات نامحسوسی خواهد شد.

این 3 ریز فاکتور شامل کاهش نرخ بهره، چشم‌انداز کاهشی نرخ تورم و اختصاص اعتبارات و فاکتور اصلی مربوط به ثبات اقتصادی است.

    اولین مولفه؛ نرخ بهره بانکی

در همین زمینه سلطان محمدی، تحلیلگر بازار مسکن بابیان اینکه یکی از مولفه‌های اثرگذار بر مسکن طی ماه‌های منتهی به سال 98 مربوط به کاهش نرخ بهره بانکی است، گفت: نرخ سود بهره بانکی در سال 93 حدود 22 درصد، سال 94 حدود 18 و 20 درصد، در سال 95 و 96 حدود 15 درصد بوده است و در حال حاضر بانک مرکزی اعلام کرده بانک‌های برای سپرده‌های طولانی‌مدت باید 15 و برای کوتاه‌مدت حداکثر 10 درصد سود بانکی بدهند.

وی گفت: کاهش سود بانکی به میزان قابل‌توجهی می‌تواند اثر مثبتی در تقویت بازار مسکن داشته باشد. گرچه تاکنون رسماً نرخ سود همان ۱۵ درصد باقی‌مانده، اما در بهمن‌ماه سال گذشته و در جریان نوسان ارزی، بانک مرکزی برای جذب نقدینگی به مدت دو هفته اوراق گواهی سپرده با سود ۲۰ درصد را منتشر کرد که در این مدت با فروش ۲۴۰ هزار میلیارد تومان، نه‌تنها منابعی جذب نشد، بلکه عمدتاً سپرده‌های قدیمی از ۱۵ به ۲۰ درصد افزایش یافت؛ بنابراین اگر کاهش نرخ سود واقعی باشد می‌تواند در کاهش قیمت مسکن و تقویت بخش تقاضا موثر باشد.

    تورم؛ مولفه دوم

سلطان محمدی در خصوص چشم‌انداز کاهش انتظارات نرخ تورمی گفت: از ابتدای سال جاری نرخ تورم با رشد قابل‌توجهی روبرو بوده حال‌آنکه از ابتدای آذرماه این رشد تورمی به رکود تورمی تبدیل‌شده و به‌واسطه این رکود و تثبیت می‌توان انتظار داشت، بازار مسکن در روزهای آتی شاهد اتفاقات بهتری از لحاظ کاهش قیمت‌ها روبرو خواهد بود.

وی گفت: بر اساس آمار بانک مرکزی نرخ تورم و شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در فروردین حدود 9.2 درصد، اردیبهشت 9.1 درصد، خرداد 9.4 درصد، تیر 10.2 درصد، مرداد 11.5، شهریور 13.5 درصد، مهر 15.9 درصد و آبان سال جاری حدود 18.4 درصد بوده که با بررسی روند افزایشی تورم می‌توان به افزایش قیمت مسکن پی برد. البته از ابتدای آذرماه سال جاری تورم عمومی به‌واسطه کاهش و تثبیت نرخ ارز روند کاهشی گرفته و به نظر می‌رسد تا پایان سال شاهد کاهش روند تورم باشیم.

محمدی بابیان اینکه نرخ تورم در سال 95 حدود 9 و در سال 96 حدود 9.6 درصد بوده است، گفت: شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در سال 96 حدود 109.6 درصد بوده که این رقم در آبان سال 97 حدود 153.6 درصد است. بی‌گمان، قیمت مسکن با کاهش نرخ تورم عمومی دچار تغییرات خواهد شد.

    سومین مولفه اثرگذار

وی بابیان اینکه سومین مولفه اثرگذار افزایش روند تحویل تسهیلات به متقاضیان است، گفت: به نظرمی رسد دولت به دنبال راهکارهایی برای ارایه وام تسهیلات به ثبت نام‌کنندگان و کوتاه کردن صف انتظار است.

سلطان محمدی در نهایت گفت: اگرچه اثر‌گذاری این مولفه‌ها بسیار کم است اما به علت عدم توان خرید مسکن درطی ماه‌های باقی مانده از سال 97، بازار مسکن شاهد کاهش قیمت و افزایش معاملات خواهد بود.

    رشد معاملات در بهمن ماه

همچنین حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه در طی ماه‌های منتهی به پایان سال 97 شاهد معاملات در بازار مسکن خواهیم بود، گفت: همواره بخشی از خرید و فروش‌های مسکن در روزهای پایانی انجام می‌شود، بنابراین در دو ماهه آتی شاهد رشد معاملات مسکن خواهیم بود.

وی گفت: اما اگر وزارت راه وشهرسازی برنامه منسجمی برای آینده نداشته باشد، رکود بازار مسکن به سمت سال 98 نیز کشیده خواهد شد.

عقبایی با بیان اینکه وزارت راه وشهرسازی برای کاهش قیمت مسکن و افزایش معاملات 4 راهکار کوتاه‌مدت دارد، گفت: این برنامه‌ها شامل کاهش سود تسهیلات بانکی، مدیریت زمین، افزایش تسهیلات، تکمیل و واگذاری مسکن مهر است.

در ادامه نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک به نقش بازار ارز در افزایش یا کاهش معاملات مسکن اشاره کرد و گفت: اگر دولت بتواند نرخ ارز را کاهش دهد، می‌توان انتظار داشت در ماه‌های آتی شاهد رشد معاملات بازار مسکن خواهیم بود. اگر بازار ارز ثابت باقی بماند هیچ گونه تغییر قیمتی در بازار نخواهیم داشت.

وی در نهایت گفت: در نیمه دوم بهمن ماه به‌دلیل نزدیکی به سال جدید افراد زیادی قصد خرید مسکن را دارند و این امر باعث افزایش معاملات مسکن می‌شود.

    رونق بازار مسکن با اصلاح 3 فرضیه

حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت وساز نیز در خصوص آینده بازار مسکن گفت: زمانی رونق در بازار مسکن ایجاد خواهد شد که رشد شاخص قیمت مسکن (بازدهی بازار مسکن) از رشد شاخص قیمت در کل اقتصاد (بازدهی در بازارهای موازی) بیشتر باشد، از این رو، در این حالت، منابع مالی به سمت این بازار روانه خواهد شد؛ اما به‌طور قطع، بازار مسکن در 2.5 ماه آینده نمی‌تواند این موضوع را تجربه کند.

قاضی زاهدی گفت: البته با نزدیک شدن به پایان سال جاری، نبض معاملات مسکن در مسیر رسیدن به فاز رکود کامل، ضعیف می‌شود. با این‌حال، نبض معاملات مشروط به از بین رفتن عدم قطعیت، ترمیم قدرت خرید و مهار نوسانات بازارهای موازی، می‌تواند بهبود یابد.

وی گفت: به نظر می‌رسد، روند بازار مسکن در روزهای پایانی به‌شدت تحت تأثیر روند آتی بازارهای جایگزین از قبیل ارز، نرخ سود بانکی و وضعیت بورس قرار بگیرد که این بازارها خود تحت تأثیر مناسبات سیاسی و آینده برجام و نیز تصمیمات سیاسی داخلی هستند و از این نظر نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از آینده داشت؛ اما با فرض ادامه تثبیت قیمت دلار در محدوده‌های فعلی و عدم نوسان شدید آن، به نظر می‌رسد بازار در 2.5 ماه آتی با افزایش عرضه‌کنندگان مواجه باشد.

زاهدی اظهار کرد: از سوی دیگر، با تثبیت قیمت ارز، ورود مجدد بخشی از نقدینگی سرگردان به بازار مسکن محتمل است و درنتیجه آن تا حدودی شاهد افزایش معاملات خواهیم بود، اما به دلیل افزایش شدید قیمت و کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان، پیش‌بینی رونق جدی وجود ندارد.

این کارشناس در بخش دیگر سخنانش با اشاره به اینکه عمده کاهش معاملات در ماه‌های گذشته به علت عقب‌نشینی فروشندگان بوده است، گفت: این عقب‌نشینی باعث شده تمام کشور با کمبود عرضه مسکن روبرو شود؛ به‌هرحال، ترس از افزایش بیشتر قیمت ناشی از همسان شدن ارزش دارایی‌ها با توجه به نوسانات اقتصادی، ورود مجدد نقدینگی به بازار مسکن در صورت تثبیت قیمت ارز، افزایش قیمت ناشی از افزایش بهای نهاده‌های ساختمانی و ادامه این روند با افزایش نرخ دستمزد فروشندگان اقدام به توقف فروش کرده‌اند.

وی عنوان کرد: درمان تمامی این دردها وابسته به ثبات اقتصادی و تثبیت نرخ ارز است. تا زمانی که نا‌اطمینانی در بازارهای کشور موج بزند نمی‌توان آینده روشنی را برای بازارهای موازی متصور شد.

این کارشناس بابیان اینکه در حال حاضر 3 اصلاح رویکرد می‌تواند بر بازار مسکن تا پایان سال اثرگذار باشد، گفت: این سه اصلاح شامل ایجاد اطمینان روانی با اصلاح زیرساخت‌های تثبیت اقتصادی، نظارت بر عدم افزایش قیمت‌ها و همچنین عرضه دستوری خانه‌های خالی است.

زاهدی درنهایت گفت: عقب‌نشینی فروشندگان باعث پایین آمدن خط فرضی تعادل عرضه و تقاضا شده و مصرف‌کنندگان کمبود واحد مسکونی را به‌خوبی احساس کنند. به‌هرحال اگر تمامی 3 مورد گفته شده اصلاح شود، می‌توان انتظار داشت در ماه‌های آتی شاهد رشد معاملات باشیم.

    بازار مسکن سر دو راهی

محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی نیز با بیان اینکه گرانی چند ماه پیش شوک بزرگی بر بازار اکثر کالاها وارد کرد، گفت: افزایش قیمت دلار بر حسب مدت زمان صعود و دامنه رشد، دو تاثیر کوتاه‌مدت به شکل معکوس و بلندمدت به شکل مستقیم بر انواع شاخص‌های ملک از جمله قیمت گذاشت.

مهری گفت: در دامنه کوتاه‌مدت شاهد افزایش بسیار شدید قیمت‌ها در بازار مسکن بوده‌ایم اما در بلندمدت این تاثیر‌پذیری بسیار متفاوت خواهد بود. افزایش قیمت دلار در بلندمدت تاثیر روانی در بخش تقاضای بازار مسکن دارد و باعث می‌شود بازار ارز متقاضی بیشتری پیدا کرده و زمینه سفته بازی در معاملات ملک کاهش یابد. با توجه به این امر، تقاضا برای خرید و فروش ملک هم کاهش میابد و فرصت مناسبی برای متقاضیان مصرفی ایجاد شود؛ اما متاسفانه به علت عدم اطمینان فروشندگان از آینده، بازارهای مختلف این عرضه فرصت مناسبی برای متقاضیان مصرفی نیز ایجاد نکرد و بازار مسکن در طی ماه‌های اخیر وارد فاز کاملا رکود شد.

وی گفت: راه‌حل‌هایی که می‌تواند تغییراتی هر چند جزیی در گره گشایی برای عبور از این بحران را هموار کند، تغییر سیاست‌ها و حضور دولت در افزایش تسهیلات متناسب با قیمت‌های فعلی است که تاکنون عملی نشده است.

مهری ادامه داد: جدا از دخالت دولت، عاملی دیگر در این میان می‌تواند ریال و سرمایه‌ها را به سمت بازار مسکن هدایت کند و تا حدودی سوق‌دهنده به سمت بازار مسکن است، کاهش معاملات ارزی و سکه در پس کاهش قیمت‌ها است. از سوی دیگر با ابلاغ قانون جدید بانک‌ها در حذف سپرده‌های روز شمار بانکی هم تا حدودی می‌تواند بخشی از ریال‌های سرمایه‌دارانی که در معاملات ریسک پذیر ورود نمی‌کنند را راهی بازار مسکن کند.

این کارشناس ساخت و ساز افزود: از طرفی کاهش قیمت در برخی از مصالح ساختمانی و دیگر کالاهای اساسی به شرطی که برای دارندگان و مالکان واحدها مقبول شود، می‌تواند نوید بخش پیشاهنگی استارت خروج از رکود باشد.

مهری با بیان اینکه در این میان مهم‌ترین علل رونق مجدد، بازگشت آرامش به بازار است، گفت: اگر بانک مرکزی بتواند آرامش و اعتماد از دست رفته را به بازار باز گرداند، می‌توان متصور شد متقاضیان موثر و کاسبان این صنعت با فروشندگان و سازندگان در کمال آرامش و فراغ خاطر باعث ایجاد رونق با قیمت‌های واقعی و به دور از حباب معاملات را از سر گیرند. البته در روزهای اخیر با استارت شاخص بورس برخی از سهام ورود عده‌ای از سرمایه داران به بازار مسکن را با تردید مواجه کرده است.

وی گفت: جهش سود سهام در این برهه می‌تواند رقیبی برای بازار مسکن باشد، هر چند تعداد افرادی که بازار بورس را برمی‌گزینند به مراتب کمتر از متقاضیان موثر و کاسبان املاک است.

مهری افزود: ایجاد فضای رقابتی در بین این دو بازار کاملا متفاوت، بسته به سیاست‌های اجرایی آن است اگر مردم همچنان منتظر کاهش قیمت از سوی فروشندگان باشند و به نوعی نرمشی از فروشندگان مشاهده شود در ماه‌های پیش رو قبل از سال جدید، معاملات به صورت محسوس انجام گیرد. تا بازارمسکن را روی ریل معاملات در ایستگاه بعدی یعنی سال آینده متحول کند.

این کارشناس ارشد شهرسازی درنهایت گفت: اگر این اتفاقات رخ ندهد بازار مسکن از رکود عمیق بیدار نشده و در این صورت انتظار، تغییرات در سال جدید، تابستان پیش رو و شوک‌های جدید از حیث قیمت‌های جدید رهن و اجاره و اثرگذاری مجدد آن بر بازار مسکن دور از ذهن نخواهد بود.