سمت و سوی بازار در سال 98
گروه راه و شهرسازی| لیلا درخشان|
بازار مسکن در سال 97 یکی از پرتلاطم‌ترین سال‌های خود را سپری کرد. برخی بر این باورند که سال 98 سال نسبتا آرامی برای بازار مسکن خواهد بود و قیمت‌ها در این بازار ثابت خواهد ماند. این در حالی است که برخی دیگر بر این باورند که چنانچه اوضاع اقتصادی مجددا پرتلاطم شود، قیمت‌ها در این بازار کماکان دارای ظرفیت افزایش خواهد بود. بسیاری از کارشناسان بر این باورند که هیچ سقفی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد و اگرچه بازار مسکن در سال جاری نهایت قیمت‌ها را تجربه کرد است اما این امر به هیچ‌وجه نمی‌تواند ضامن آن باشد که قیمت‌ها در این بازار ثابت بماند. به گفته آنها هر نوع تغییر غیرمترقبه در اقتصاد کشور می‌تواند بازار مسکن را به لحاظ قیمتی دچار تلاطم کند. به هر حال باید دید که بازار مسکن در سال 98 در چه وضعیتی به سر خواهد بود و آیا با پیش‌بینی‌ها هماهنگ است یا باز هم کارشناسان را غافلگیر خواهد کرد.
سال ۹۷ یکی از پرتلاطم‌ترین سال‌ها برای بازار مسکن بود. در سال ۹۷ حوالی خردادماه بود که یک‌باره فنر قیمت مسکن رها شد و قیمت‌ها در این بازار دچار تنش و هیجان شدند و رشد نجومی را تجربه کردند. می‌توان گفت که این افزایش نامتعارف قیمت مسکن در سال جاری به حدی بود که باعث شد بازار مسکن رکورد عجیبی را برای خود ثبت کند و همه مردم را در بهت و شوک فرو ببرد. بررسی‌ها حاکی از آن است که رشد افسار گسیخته قیمت مسکن در سال ۹۷ باعث شد که تمامی پیش‌بینی‌هایی که اواخر سال گذشته درباره سرنوشت بازار مسکن درباره سال ۹۷ بیان شد در عمل با شکست مواجه شود و همه و همه نقش بر آب شود چرا که عمده کارشناسان بر این باور بودند که قیمت‌ها در این بخش رشد آرامی خواهد داشت و متناسب با تورم این بازار دچار افزایش قیمت خواهد شد. اما شیب تند قیمت‌ها در این بازار باعث شد که تمامی این گمانه‌زنی‌های کارشناسی غلط از آب در بیاید و رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها خط بطلان بر تمامی این پیش‌بینی‌های خوش‌بینانه بکشد. البته این رشد عجیب قیمت‌ها در ابتدا با انکار و تکذیب مسوولان و کارشناسان مواجه شد.
تفسیرهای حبابی از رشد قیمت
واکنش‌های ابتدایی، نسبت دادن صفت حباب به قیمت‌های بخش مسکن بود بطوری‌که بسیاری عنوان می‌کردند که این افزایش قیمت‌ها حباب است. البته این واکنش از یک منظر طبیعی بود چرا که پذیرش و کنار آمدن با این قیمت‌های غیرمنطقی بسیار سخت بود. نسبت دادن صفت حباب به رشد قیمت مسکن در سال جاری اما چند صباحی بیشتر دوام نیاورد، چرا که آرام‌آرام حقایق و دلایل راستین افزایش قیمت‌ها در این بازار خود را دانه به دانه نشان دادند. رشد افسار گسیخته قیمت‌ها در بازارهای موازی مسکن شامل ارز و طلا که تحولات و افت و خیزهای آن به عناصر بیرونی تاثیرگذار بر بازار مسکن نقش اساسی در تعیین سرنوشت قیمت مسکن دارند باعث شد که همگان به این نتیجه برسند که افزایش قیمت‌ها در این بازار جدی است. در همین حال، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و هزینه‌های دستمزد و زمین و نیز هزینه‌های مرتبط با دستگاه‌های خدمات رسان به حوزه تولید مسکن به عنوان عناصر داخلی مسکن نیز در روند رشد قیمت‌ها در این بخش تاثیر بسزایی به‌جای گذاشتند. از دیگر سو، ریشه گرانی قیمت‌ها در این بازار در عدم رشد قیمت مسکن طی سال‌های اخیر نیز عنوان شد چرا که به گفته بسیاری قیمت مسکن طی چند سال اخیر به هیچ‌وجه رشدی نداشته و همین مساله باعث شد که یک‌باره مسکن در سال جاری با رشد قیمت مواجه شود.
رشد ۹۲ درصدی قیمت
بر اساس آمارهای عنوان شده از سوی مرکز آمار ایران با افزایش ۹۲ درصدی قیمت مسکن در سال جاری متوسط قیمت مسکن در تهران که در واقع همیشه مرجع قیمت‌گذاری برای سایر استان‌های کشور است به حدود متر مربعی 10 میلیون تومان رسید. با افزایش قیمت مسکن متعاقب آن کاهش معاملات مسکن در سال جاری نسبت به سال قبل با افت چشمگیری مواجه شود چرا که با فضایی شدن قیمت‌های حوزه مسکن، بسیاری از متقاضیان مصرفی به دلیل افت قدرت خرید از بازار ملک خارج شدند بطوری‌که بر اساس آمارهای اعلام شده طی دی‌ماه سال جاری معاملات املاک با کاهش محسوس ۲۷ و ۶۶ درصدی معاملات مسکن به ترتیب در کشور و تهران نسبت به سال قبل مواجه شد. همچنین در دی‌ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۶۵ هزار و ۳۳۰ قرارداد خرید و فروش در کل کشور امضا شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین بر اساس آمارها در شهر تهران در دی‌ماه ۱۳۹۷ شاهد امضای ۸۰۳۶ قرارداد خرید و فروش ملک بودیم که حکایت از کاهش ۶۶ درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال گذشته داشت.
حجم معاملات در سال 97
اما علاوه بر قیمت و معاملات مسکن در سال ۹۷ به لحاظ حجم صدور پروانه‌های صادر شده با افت و خیزهایی مواجه شد به عنوان مثال دی‌ماه 97 تعداد معاملات مسکن نسبت به دی‌ماه 96 بر اساس آمارها 65درصد کاهش پیدا کرد. این درحالی است که بر اساس اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک از ابتدای فروردین‌ماه تا ۲۲ آبان ماه سال جاری مجموعا ۴۷۴ هزار و ۱۶۱ قرارداد خرید و فروش (مبایعه‌نامه) در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. به گفته وی در تهران اما از ابتدای امسال تا روز ۲۲ آبان ماه ۱۱۱ هزار و ۶۹۱ مبایعه‌نامه امضا شده که نسبت به همین بازه زمانی در سال گذشته ۱۹ درصد کاهش یافته است.
خسروی با بیان اینکه در بخش اجاره شاهد روند کاهشی بوده‌ایم افزود: در کل کشور از یکم فروردین‌ماه تا ۲۲ آبان ماه ۳۸۹ هزار و ۷۷۶ اجاره‌نامه به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۱۴ درصد پایین آمده است. در تهران نیز طی همین بازه زمانی ۱۱۵ هزار و ۱۷۲ قرارداد اجاره منعقد شده که ۱۶ درصد نسبت به ابتدای فروردین تا ۲۲ آبان سال قبل کاهش ۱۶ درصدی نشان می‌دهد.
رشد ۴۸ درصدی پرداخت تسهیلات
بررسی‌های صورت گرفته حاکی از آن است که در سال جاری بخش مسکن به لحاظ تسهیلات در وضعیت خوبی به سر برده است. بررسی‌ها حاکی از آن است که از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه، بیش از ۲۹۳ هزار فقره انواع تسهیلات توسط بانک مسکن به متقاضیان ساخت، خرید و تعمیر خانه یا ساختمان‌های مسکونی و همچنین فعالان دیگر حوزه‌های این بخش پرداخت شد که به لحاظ تعداد تسهیلات، رشد ۴۸ درصدی در مقایسه با ۷ ماه اول سال ۹۶ به ثبت رسیده است. همچنین در ۷ ماه اول امسال مجموع ارزش ریالی تسهیلات پرداختی از سوی بانک مسکن رقمی معادل ۱۰ هزار و ۸۴۹ میلیارد تومان بوده که نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶، از رشد ۳۶ درصدی در مبلغ تسهیلات برخوردار شده است.
در همین حال، بر اساس آمارهای ارایه شده از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه، نزدیک به ۱۳۵ هزار نفر در سراسر کشور موفق شدند با استفاده از تسهیلات بانک مسکن صاحب خانه شوند. این تعداد تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن در مقایسه با ۷ ماه اول سال گذشته ۶۱ درصد افزایش پیدا کرده که رقم قابل توجه به لحاظ رشد پرداخت تسهیلات به حساب می‌آید. بخشی از این رشد به استفاده خانه اولی‌ها از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم مربوط است. تسهیلاتی که بانک مسکن در ماه‌های سپری شده از سال ۹۷ برای خرید مسکن به متقاضیان پرداخت کرده به لحاظ ارزش ریالی، ۵۱ درصد رشد داشته است. ارزش کل تسهیلات خرید مسکن پرداختی طی این مدت، ۶ هزار و ۵۷۳ میلیارد تومان گزارش شده است.
