دولت عامل اثر گذار در وضعیت بازار ملک
ایمان رفیعی
کارشناس بازار ساخت‌وساز
تحلیل بازار مسکن در این روزها زیاد سخت نیست، تقریباً قیمت تمام کالاها با شیبی ملایم اما جانکاه در حال افزایش است، اما به اعتقاد دولتمردان این روند افزایش قیمتی رو به کاهش است، یعنی قیمت‌ها در حال صعودند، اما در سراشیبی! حجم معاملات مسکن انجام‌شده در سه‌ماهه آخر سال ۹۷ با توجه به افزایش شدید نرخ تورم عمومی و تورم مسکن و با وجود انتظار خروج بسیاری از خریداران از بازار ملک، روند افزایشی پیدا کرد. این روند برخلاف پیش‌بینی بسیاری از کارشناسان بازار اتفاق افتاد، برای شناخت دقیق‌تر علت وقوع آن باید به بررسی وضعیت کلی شرایط اقتصادی و اقدامات انجام‌شده برای کنترل بازار پرداخت. در نیمه دوم سال و با ادامه‌دار شدن شرایط تحریم و تداوم تنش‌های سیاسی و اقتصادی در عرصه بین‌الملل از یک‌سو و ادامه‌دار شدن روند افزایش نرخ تورم تولیدکننده و مصرف‌کننده از سوی دیگر، پیش‌آگهی خوبی برای وضعیت آینده بازار ارایه نمی‌کند. این افزایش قیمت، با توجه به شرایط حال حاضر اقتصاد کشور، بیانگر نوعی سرگردانی، ناامیدی و بدبینی نسبت به وضعیت اقتصادی در سال آینده است. برخلاف سال‌های گذشته که کارشناسان و مسوولان اقتصادی تغییرات مثبتی را برای سال‌های پیش رو پیش‌بینی می‌کردند، امسال به عقیده اکثر کارشناسان و با توجه به وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور، چشم‌انداز روشنی از بهبود بازار ملک ارایه نمی‌شود. البته این پیش‌بینی‌ها زمانی جنبه عملی به خود می‌گیرد که مردم شاهد عدم تلاش جدی و واقعی از سود مسوولان و متولیان بازار برای رفع مشکلات آتی باشند. مقاومت دولت در برابر هرگونه افزایش پرداختی به قشر متوسط و ضعیف جامعه در حد جبران ارزش پول ازدست‌رفته در کنار عدم اراده جدی و عملی برای کنترل وضعیت بازار، بسیاری از فعالان و سرمایه‌گذاران را با وضعیت و آینده‌ای نامعلوم و روبرو کرده است.
وقتی مردم ناتوانی مسوولان در تحقق وعده کنترل قیمت‌ها و تثبیت شرایط اقتصادی را می‌بینند، به این نتیجه می‌رسند که کنترل وضعیت بازار عملاً به دست دلالان و سودجویان افتاده است و همین امر یکی از مهم‌ترین دلایلی است که باعث تشویش بیشتر بازار و نگرانی روزافزون مردم نسبت به آینده اقتصاد کشور شده است. در حال حاضر که با وجود کاهش 5 هزارتومانی قیمت دلار نسبت به ۶ ماهه گذشته، همچنان شاهد افزایش قیمت کالاها و خدمات هستیم و از طرف دیگر خدمات بخش دولتی نیز در برخی زمینه‌ها پا به‌پای بازار رو به افزایش است، نمی‌توان قبول کرد که تحریم‌های بین‌المللی و فشارهای خارجی باعث و بانی این نابسامانی‌ها در بازار است. در این شرایط طبیعی است که افراد برای اطمینان از حفظ ارزش دارایی‌های خود و ترس از ناتوانی در تهیه معلومات اساسی، از یک‌سو اقدام به افزایش نامعقول و مستمر قیمت دارایی‌های خود کنند و از طرف دیگر، برای تهیه نیازمندی‌ها، تن به پرداخت هر قیمتی بدهند. به همین دلیل است که چرخه ویرانگر افزایش قیمت و کاهش ارزش پول به حرکت خود ادامه می‌دهد و در صورت نیندیشیدن تدبیر مناسب برای جلوگیری و کنترل این چرخه شاهد نابودی قشر ضعیف و متوسط جامعه خواهیم بود. بازار مسکن که برای تأمین مهم‌ترین نیاز اولیه افراد فعالیت می‌کند نیز از این شرایط آسیب‌های جدی دیده است. افرادی که مدت‌ها برای خرید مسکن اقدام به سپرده‌گذاری و اندوختن درآمد خودکرده بودند، با افزایش قیمت ملک عملاً ارزش پول خود را ازدست‌رفته می‌بینند، به همین دلیل با هر شرایط و موقعیتی به دنبال تهیه ملک و حفظ ارزش پول خود هستند. این روند افزایشی قیمت ملک به نظر نمی‌رسد با عواملی مانند بازار سنتی شب عید تناسبی داشته باشد، چرا که معمولاً کالاهای مصرفی در این ایام دچار افزایش قیمت سنتی می‌شوند. علت دیگری که باعث ادامه‌دار شدن شرایط فعلی و روند افزایشی در قیمت‌ها شده است، سابقه ذهنی بدی است که افراد از تورم لجام‌گسیخته در سال‌های ۹۰ و ۹۱ دارند که منجر به افزایش ۳ تا ۶ برابری قیمت کالاها شد.
این سابقه منفی و شوک تورمی آن در کنار نقدینگی سرگردان عظیمی که امروز در بازار وجود دارد، شرایط را برای رسیدن به نقطه آرامش نامطلوب کرده است. در این وضعیت مهم‌ترین عاملی که می‌تواند تا حدی شرایط را قابل‌کنترل کند، اطمینان بخشی به سرمایه‌گذاران و خریداران است. بدون فراهم کردن عوامل زمینه‌ای و تلاش در جهت بازگرداندن حس اطمینان به افراد نمی‌توان با برخورد جزیره‌ای و موردی به کنترل شرایط بازار پرداخت. نمونه این اشتباهات در تصویب یک‌طرفه طرح تمدید اجاره املاک بود که چند روز قبل رسانه‌ای شد. این طرح بدون در نظر گرفتن شرایط فعلی بازار معاملات و اجاره مسکن که ارتباط مستقیم باارزش ریالی ملک دارد، فقط به اعلام چند شرط و تکلیف برای موجر و مستأجر بسنده کرد و به‌نوعی جنبه رفع تکلیف از دولت را داشت. چگونه می‌شود با رها کردن بازار و عدم کنترل قیمت‌ها شاهد افزایش ۹۰ درصدی بهای ملک بود، ولی درعین‌حال برای قیمت اجاره‌بها تعیین تکلیف کرد؟ اتخاذ اینگونه تصمیمات یک‌سویه، علاوه برنداشتن فایده عملی در بازار اجاره‌بها، باعث به وجود آمدن دو دستگی بین مالکان و مستأجران می‌شود. از طرفی چگونه می‌توان باور کرد، دولتی که توان کنترل قیمت کالاهای اساسی که خود مرجع پرداخت، واردات و توزیع آن است را ندارد بتواند بر قرارداد اجاره‌ای که هیچ سهمی از مالکیت و منافع آن ندارد نظارت دقیق کند؟ ارایه هرگونه راهکار در شرایط ملتهب بازار باید به‌دور از هرگونه اقدام سلبی و تهدیدی و با رعایت شرایط دو طرف صورت گیرد. مصداق ورود اینگونه دولت و ارایه این قسم راهکارها برای کنترل بازار، مصداق مثلی است که می‌گوید: کسی که می‌خواهد آسیابانی کند باید آردی شود! دولت بدون پذیرفتن سهم و نقش خود در به وجود آمدن شرایط موجود بازار مسکن و بدون اینکه بخواهد هیچ حمایت و هزینه‌ای برای حمایت از مالکان و مستأجران پرداخت کند، صرفاً با تصویب قوانین و مقررات دستوری در پی کنترل بازار است.
