استقبال مشروط از افزایش سقف وام ساخت مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

شورای پول و اعتبار در جلسه 14 اسفندماه با افزایش تسهیلات ساخت خانه با قابلیت تبدیل به فروش اقساطی در بانک‌های تجاری و بانک مسکن موافقت کرده است. بر این اساس، در شهر تهران به‌صورت انفرادی 100 و زوجین 160 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ و بالای 200 هزار نفر جمعیت به‌صورت انفرادی معادل 80 و زوجین معادل 120 میلیون تومان و در سایر مناطق شهری به‌صورت انفرادی برای هر واحد معادل 60 و زوجین معادل 100 میلیون تومان امکان دریافت این وام را خواهند داشت. در مصوبه شورای پول و اعتبار آمده: این اقدام در راستای حمایت و تشویق ساخت واحدهای کوچک و متوسط مقیاس بوده است و سقف تسهیلات جدید صرفاً ناظر بر تأمین مالی ساخت واحدهای مسکونی با حداکثر زیربنای مفید 100 مترمربع است.

 کارشناسان اقتصاد مسکن مجموع رویکرد دولت درزمینه حمایت از عرضه مسکن را صحیح عنوان می‌کنند و دو اقدام اخیر دولت مبنی بر طرح تأمین مالی زنجیره ساخت‌وساز و همچنین افزایش وام ساخت خانه را از اقدامات موثر برای رونق این بازار عنوان می‌کنند.

   4  نکته مهم مصوبه شورای پول و اعتبار

فرشیدپور حاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور با بیان اینکه مصوبه کنونی در ادامه طرح مصوبه سال پیش شورای پول و اعتبار است، گفت: مصوبه جدید چند تفاوت ماهوی با مصوبه پیشین دارد، یکی از این تفاوت‌ها مربوط به رقم ارایه تسهیلات است، در سال گذشته این رقم 150 میلیون تومان بوده که در حال حاضر این رقم به 100 میلیون تومان تقلیل پیداکرده است.

وی گفت: نکات مثبت مصوبه جدید شامل 4 مورد افزایش دوره بازپرداخت، افزایش رقم قابلیت تبدیل به فروش اقساطی، ارایه به واحدهای زیر 100 متر و ارایه وام به‌تمامی بانک‌ها است.

پور حاجت بابیان اینکه این تصمیم در صورت اجرا کارکرد قابل‌توجهی نخواهد داشت، گفت: در حال حاضر وام 100 میلیون تومانی تنها منجر به احداث زیربنای 30 متری می‌شود که این مورد کارکرد قابل‌توجهی نخواهد داشت. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور گفت: شاید بزرگ‌ترین مشکل این مصوبه‌ها عدم ارایه وام توسط بانک‌ها باشد. متأسفانه بانک‌ها طی سال‌های اخیر به‌خوبی نشان دادند به‌جز جذب نقدینگی و انباشت ثروت به دنبال رفع‌ورجوع مشکلات مردم نیستند.

وی بابیان اینکه بافت‌های فرسوده می‌تواند مزیت فوق‌العاده‌ای برای اجرای این مصوبه باشد، گفت: اگر وزارت راه و شهرسازی با استفاده از زمین‌های دولتی در شهرهای جدید یا با استفاده از احیای زمین در بافت‌های فرسوده شهری، هزینه زمین را برای مصرف‌کننده واقعی کاهش دهد، امکان خانه‌دار شدن افراد بسیار بیشتر خواهد شد و تقاضا برای تولید نیز افزایش می‌یابد.

پور حاجت گفت: باید در برنامه‌های تولید مسکن تجدیدنظر اساسی صورت بگیرد. تا بتوانیم شاهد اتفاقات شگرف در این حوزه باشیم.

   اثر افزایش وام ساخت بر میزان تولید

در همین رابطه، پرویز کاکایی، رییس شعبه بانک دولتی با بیان اینکه این تصمیم شورای پول و اعتبار بانک مرکزی بسیار هوشمندانه و به‌جا است، گفت: در طی سال‌های اخیر تمرکز مسوولان و کارشناسان به افزایش وام خرید بود که این وام به‌واسطه مسائلی مانند بروکراسی‌های سنگین اداری، اقساط سنگین، عدم توانایی پرداخت وام توسط‌گیرنده و هم‌چنین نبود منابع مالی بانک‌ها به چالش کشیده شده و نتوانست کارایی مطلوبی ارایه دهد.

وی گفت: طی سال‌های اخیر اقدامات خوبی برای تحریک بخش تقاضا مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم و وام خرید مسکن انجام‌گرفته اما ازآنجایی‌که وام خرید حتماً منجر به تولید مسکن نمی‌شد، تأثیر چندانی بر خروج تولید مسکن از رکود نداشت.

کاکایی بابیان اینکه ارایه وام ساخت در صورتی کارآمد است که بتواند کمبود ساخت مسکن را جبران کند، گفت: از آنجایی ‌که مقرر شده این وام به بخش تقاضا انتقال پیدا کند، می‌تواند نقش خوبی در بازار ساخت و عرضه داشته باشد. چراکه وام ساخت مسکن که قابل‌انتقال به خریدار باشد، علاوه بر حمایت از تولید، حمایت از تقاضا را در پی خواهد داشت.

وی گفت: در طی سال‌های اخیر تعداد ساخت و تولید مسکن به‌شدت کاهش پیداکرده است. بر اساس آمارهای اتخاذ شده از چندین منبع رسمی کشور این آمار در سراسر کشور از 800 هزار واحد به زیر 400هزار واحد رسیده است.

   ساخت و ساز متوازن نیست

به گفته این کارشناس امور بانکی، کاهش ساخت‌وساز در سال‌های آتی می‌تواند تأثیر منفی بر توازن عرضه و تقاضا داشته باشد بنابراین ارایه تسهیلات ساخت درصورتی‌که به انحراف کشیده نشود می‌تواند تأثیر زیادی بر حوزه مسکن داشته باشد.

کاکایی با تأکید بر این موضوع که یکی از مولفه‌های انقلاب صنعتی تولید انبوه با توجه به نیاز مصرف‌کننده بوده است، گفت: تولید انبوه با خود کاهش قیمت، مساوات اجتماعی، کاهش طبقات اجتماعی و آسایش را برای جامعه به ارمغان می‌آورد. بنابراین اگر بانک عامل بتواند سازندگان ذی‌صلاح را در ساخت‌وساز انبوه یاری کند انتظار کاهش فاصله عرضه و تقاضا دور از ذهن نخواهد بود.

وی گفت: این اقدام در کنار ساخت 400 هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد در سال‌های 98 و 99 می‌تواند باریکه‌هایی از امید را به بخش تقاضای مصرفی بتاباند. چرا که هم‌اکنون بخش بزرگی از تقاضای مصرفی بازار مسکن را به علت رشد 30 تا 70 درصدی مسکن رها کرده‌اند.

وی بابیان اینکه در دولت یازدهم اقدام درخور توجهی برای بخش تقاضا و عرضه صورت نگرفت، اظهار کرد: البته هیچ‌کس منکر تلاش‌های وزیر راه و شهرسازی در دولت یازدهم نیست چراکه تمامی تئوری‌های عباس آخوندی به عنوان سردمدار وزارت خانه به‌جا و صحیح بود اما به علت داشتن پروسه‌های طولانی در بخش اجرا ناکارآمد تلقی می‌شد.

وی گفت: به‌هرحال اصلاح سیاست‌های بخش مسکن و حمایت از تولید آن رویکردی صحیح از حکمرانی محمد اسلامی، وزیر جدید راه و شهرسازی است.

کاکایی گفت: تمامی طرح‌های اسلامی قابلیت اجرا در پروسه زمانی کوتاه‌مدت را دارد و طرح کنونی می‌تواند تأثیر بسزایی در تنظیم بازار مسکن و بخش اجاره داشته باشد.

وی گفت: این سیاست در کنار سیاست‌های حمایتی در بخش تقاضای مسکن ازجمله افزایش وام خرید خانه می‌تواند منجر به تعادل بخشی در این بازار و جلوگیری از افزایش غیرمنطقی و رکود در این بازار باشد، اما این تحلیل در صورتی کارآمداست که تسهیلات بازار ساخت به انحراف کشیده نشود.

  بهترین نوع کمک به تولید

همچنین شاهین افتخاری، مدیر پروژه ساخت بابیان اینکه ارایه وام ساخت بهترین نوع کمک به تولید و عرضه مسکن است، گفت: حمایت از اشتغال در قالب تولید مسکن کمترین انحراف منابع را در خود دارد؛ اما نیاز است این افزایش وام با توجه به نرخ تورم جامعه شکل بگیرد.وی گفت: در حال حاضر، قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های حواشی ساخت به‌شدت افزایش پیدا کرده بنابراین وام تسهیلات 100 میلیونی خود به ‌خود کارآیی خود را ازدست‌داده می‌دهد.

این کارشناس با بیان اینکه برای مشوق‌های ساخت باید تمامی زیرساخت‌های آن اصلاح شود، گفت: هم‌اکنون حواشی ساخت‌وساز بسیار پرهزینه است، بنابراین وام‌های 100 میلیون تومانی به‌هیچ‌عنوان پاسخگوی هزینه‌ها نیست.

افتخاری گفت: با وجود اینکه وام بدون سپرده ساخت مسکن در تمامی شهرستان‌ها یکی از پرطرفدارترین تسهیلات است، اما در تهران داستان اینگونه نیست. شواهد نشان می‌دهد که تهران کمترین رتبه استفاده از وام ساخت مسکن را در بین استان‌های مختلف به لحاظ نسبت دریافت وام به تیراژ آپارتمان‌سازی دارد. دلیل این مورد می‌تواند در ناکارآمدی تسهیلات لحاظ شود.

این کارشناس گفت: اگر دولت می‌توانست در کنار این وام‌ها تسهیلاتی برای خرید زمین ارایه دهد، می‌توانستیم بگوییم این تسهیلات کارآمدتر عمل خواهد کرد.

وی گفت: هزینه خرید زمین بیش از ۶۰‌ درصد قیمت تمام‌شده‌ ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد. سازنده در ابتدای پروژه نمی‌تواند برای خرید زمین از تسهیلات استفاده کند و باید آن را با هزینه خودش بخرد و سپس برای ساخت آن وام بگیرد. این شرایط به‌ویژه در تهران به بی‌علاقگی سازندگان به دریافت وام منجر شده است. در حال حاضر هزینه‌ خرید زمین در تهران آنچان بالاست که سازندگان از عهده خرید زمین برنمی‌آیند تا بتوانند در مراحل بعدی برای ساخت آن اقدام کنند.

افتخاری گفت: هم‌اکنون نظام بانکی برای پرداخت وام ساخت، باید مالکیت متقاضی (سازنده) را نسبت به زمین احراز کند. این در حالی است که سازندگان معمولاً مالک زمین نیستند و به‌صورت مشارکتی اقدام به ساخت خانه می‌کنند. به‌این‌ترتیب، می‌بینیم که عملاً امکان دریافت تسهیلات ساخت برای سازندگان وجود ندارد. این نکته را به یاد داشته باشید که مالکان املاک کلنگی به‌هیچ‌وجه حاضر به انتقال مالکیت زمین به نام سازنده و اقدام وی برای بهره‌مندی از وام ساخت مسکن نمی‌شوند. از سوی دیگر، در صورت دریافت وام تا زمان بازپرداخت تسهیلات، سند ملک در رهن بانک باقی می‌ماند. تمامی این مسائل بر پیچیدگی مشکلات می‌افزاید.

 این کارشناس بابیان اینکه در کنار موارد ذکر شده مبلغ وام‌ها برای کلان‌شهر مناسب نیست، افزود: یکی از مهم‌ترین بی‌علاقگی سازندگان برای دریافت وام ساخت به علت ناکارآمدی میزان تسهیلات است. اگرچه سقف تسهیلات ساخت در شهر تهران بالاتر از سایر شهرها است، اما هزینه‌های ساخت‌وساز در پایتخت به‌مراتب بیش از سایر شهرها است. بطوری‌که سقف تسهیلات در پایتخت در مقایسه با تسهیلات پرداختی به سازندگان سایر شهرها، پوشش کمتری از هزینه‌های ساخت را شامل می‌شود. وی همچنین با بیان اینکه در کنار ارایه وام ساخت باید مسیر بوروکراتیک دریافت وام ساخت مسکن اصلاح شود، تأکید کرد: در حال حاضر سازندگان ذی‌صلاح برای دریافت وام درگیر مسائل حاشیه‌ای می‌شوند که این عوامل علاوه بر طولانی‌تر شدن پرسه بی‌علاقگی سازندگان را به دنبال دارد. بر اساس آمارها تنها کسانی تمایل به دریافت وام ساخت دارند که در مضیقه شدید مالی هستند.

افتخاری گفت: با توجه به دلایل ذکرشده تا زمانی که سازندگان مجبور نباشند برای دریافت وام ساخت مسکن اقدام نمی‌کنند.

این کارشناس بابیان اینکه نیاز است مسوولان نگاه ویژه‌ای به مراحل دریافت وام داشته باشند، گفت: متأسفانه در امر اعطای وام ساخت و حتی خرید بانک‌ها همکاری خوبی با شهروندان ندارند، این موضوع به علت سه مورد گستردگی فعالیت بانک‌ها، کمبود منابع بانکی و بروکراسی‌های دریافت وام به چالش کشیده شده است.

   رونق بخشی با وام خرید

 در همین رابطه، حسین احمد اوغلی، کارشناس مسکن با بیان اینکه در طی سال‌های اخیر تسهیلات مطلوبی برای بخش ساخت ارایه‌شده است، گفت: اما نیاز است این تسهیلات در حجم و اندازه بیشتری ارایه شود.

وی گفت: در یک‌ساله ۹۵، رقمی معادل ۱۲۲ هزار و ۹۵۴ فقره تسهیلات ساخت بدون سپرده به سازنده‌ها پرداخت شد که این رقم در سال 96 نیز افزایش داشته و در سال 97 نیز این آمارها با رشد اندکی روبرو بوده اما این افزایش قابل‌توجه نبوده است.

احمد اوغلی بابیان اینکه افزایش وام ساخت کارآمدتر از وام خرید مسکن است، گفت: اگر با ثبات اقتصادی روبرو بوده‌ایم، افزایش تسهیلات عرضه می‌توانست میزان عرضه مسکن را افزایش دهد و در این صورت بخش تقاضا خودبه‌خود اصلاح می‌شود. اما در شرایط کنونی برای رونق بخشیدن به بازار مسکن به بخش‌های عرضه و تقاضا به‌صورت توأمان تسهیلات بانکی پرداخت شود.

این کارشناس مسکن گفت: بطور حتم، در این برهه زمانی نیاز است دولت یاری رسان دو بخش عرضه و تقاضا باشد.

وی گفت: ارایه دو وام تسهیلات و خرید به یک اندازه می‌تواند در بهبود وضعیت عرضه و تقاضا مسکن موثر باشد، اما اگر بانک‌ها با کمبود منابع روبرو هستند، شایسته است این وام‌ها به بخش عرضه تعلق بگیرد. چراکه عرضه بیشتر به سودبخش تقاضای مصرفی و مستأجران است.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه اعطای این وام باید حداقل یک‌سوم قیمت مسکن را پوشش دهد گفت: وام‌های زیر 200 میلیون تومان در این برهه زمانی ناکارآمد است.

وی گفت: یکی از نکات مثبت این وام ساخت و توسعه واحدهای کوچک متراژ است. در طی سال‌های اخیر گپ بزرگی بین تقاضای مصرفی و متراژ خانه‌ها ایجادشده است. بنابراین مصوبه اخیر می‌تواند رویکرد مثبتی برای حل این مساله باشد.

احمد اوغلی با تاکید بر اینکه تنها با افزایش وام ساخت نمی‌توان به توازن عرضه و تقاضا رسید عنوان کرد: زمانی می‌توانیم در بخش خانه‌دار کردن مردم موفق عمل کنیم که تمامی زیر ساخت‌های ارایه وام اصلاح شود. در کنار این موارد باید میزان تسهیلات نیز افزایش پیدا کند. چرا که با رشد نرخ تورم تسهیلات کنونی جوابگوی ساخت مسکن نیست.