3 روش تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن

گروه راه و شهرسازی|

اردیبهشت سال گذشته، قیمت‌ها در بازار مسکن جهش چشمگیری را تجربه کرد، رشدی که ترکش‌های آن همچنان تن رنجور این بازار را می‌آزارد و تبعات منفی آن باقی است. در این میان و همگام با افزایش قیمت‌ها و تداوم آن طی یک سال گذشته، توان اقتصادی خانوارها به‌شدت کاهش یافت و همین موضوع موجب افت حجم معاملات خرید و فروش مسکن شد.

همراهی رشد قیمت‌ها با کاهش معاملات در بازار، رکود مسکن را عمیق و عمیق‌تر کرده و ادامه این وضعیت می‌تواند به افزایش دوران رکود تورمی بخش مسکن منجر شود. بنابراین جست‌وجوی راهکارهایی برای افزایش قدرت خرید مسکن متقاضیان مصرفی و ارایه روش‌هایی برای خانه دارکردن مردم ضرورتی دو چندان می‌یابد.

یکی از روش‌هایی که همواره از سوی کارشناسان مطرح می‌شود، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به ویژه صندوق پس انداز مسکن یکم است، موضوعی که چندی پیش هم در یکی از گزارش‌های روزنامه «تعادل» و در گفت‌وگو با عباس اکبرپور، استاد دانشگاه مطرح شد، البته این استاد دانشگاه افزایش سقف تسهیلات را به تنهایی مفید ندانست و اعلام کرد که باید همراه با کاهش نرخ سود، افزایش دوره بازپرداخت و حذف شرط سپرده‌گذاری در بانک باشد تا بتواند در بازار مسکن اثرگذار باشد.

این راهکار اگرچه از سوی بسیاری از کارشناسان مطرح شده است، اما طی یک سال گذشته مورد استقبال بانک مسکن و بانک مرکزی قرار نگرفته و بارها طی ماه‌های گذشته اعلام شده است که شرایط لازم برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن وجود ندارد، ضمن اینکه افزایش قیمت کالاها و خدمات طی ماه‌های گذشته موجب شده است که متقاضیان خرید مسکن توانایی بازپرداخت اقساط را با شرایط کنونی نداشته باشند.

راهکار دیگری که برای خانه دارشدن متقاضیان مصرفی ارایه شده است، ارایه زمین رایگان است که در اوایل انقلاب هم اجرایی شد و با وجود تمام کم و کاستی‌ها بسیاری از خانواده‌ها را صاحبخانه کرد، این راهکار که بارها ازسوی فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت برای بازگشت تعادل به بازار مسکن مطرح شده است و در یکی از گفت‌وگوهای جدید روزنامه تعادل با بیضایی هم دوباره ارایه شد، تاکنون مورد توجه مسوولان وزارت راه و شهرسازی قرار نگرفته است و بر همین اساس ضرورت دارد که این روش هم مورد بررسی بیشتری قرار گیرد، ضمن اینکه اجرای این راهکار با توجه به گستردگی جغرافیایی کلان‌شهرهای کشور، وسعت حاشیه‌نشینی و... با اما و اگرهایی همراه است.

از دیگر راهکارهایی که چند سالی از مطرح شدن آن می‌گذرد و معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی دوباره آن را به عنوان روشی برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مطرح کرده، بحث فروش متری مسکن است که برای عملیاتی شدن آن باید بورس کالا وارد عمل شود. در این طرح فرد متراژی معین را خریداری می‌کند و مابقی مبلغ اضافی در مقابل طبقه، نور و کیفیت ساختمان را در زمان تحویل می‌پردازد.

این طرح پیش از این توسط شهرداری تهران ارایه شده بود، اما اجرایی نشد و به نظر می‌رسد این طرح به پیشنهاد معاون جدید مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی که سابقه فعالیت در شهرداری پایتخت را دارد دوباره در دستور کار قرار گرفته است، او درباره این طرح می‌گوید: یکی از موضوعاتی که در روش‌های تامین مالی پیش‌بینی می‌شود، تنوع بخشی به راهکارهاست که موجب افزایش توانایی افراد برای خرید مسکن می‌شود و صندوق‌های تأمین مسکن یکی از این راهکارهاست.

مازیار حسینی در گفت‌وگو با فارس می‌افزاید: به‌طور مثال شخصی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پول به میزان کافی ندارد در صورت شکل‌گیری صندوق‌های تامین مسکن می‌تواند مثلا پول ۱۰ متر از یک واحد از پروژه مسکونی را پرداخت کند و بعد از مدتی که پول ذخیره کرد، می‌تواند یک واحد ۵۰ متری را طلب کند.

او با تاکید بر اینکه روش‌های تامین مالی پس از تصویب در شورای مسکن در شورای عالی مسکن به ریاست رییس‌جمهور مطرح خواهد شد، ادامه می‌دهد: در بازنگری سازوکار صندوق پس‌انداز مسکن بحث افزایش سقف تسهیلات مطرح نیست.

حسینی اظهار می‌کند: براساس مصوبه شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات فردی خرید مسکن در کلان‌شهرها 80 میلیون تومان و زوجین 160 میلیون تومان است اما در این برهه از زمان، این موضوع در دستور کار نیست ضمن اینکه به نظر می‌رسد در این اوضاع و احوال افزایش سقف تسهیلات راه‌حل مناسبی برای بالا بودن قدرت خرید مسکن نباشد.

به گفته حسینی، طرح بازنگری در صندوق پس‌انداز مسکن با همکاری بانک مسکن در حال تدوین است و به زودی پس از تهیه و نهایی شدن در جلسه شورای مسکن به ریاست اسلامی وزیر راه و شهرسازی مطرح خواهد شد.

ناگفته نماند که نقطه اشتراک تمامی راهکارهای ارایه شده برای افزایش قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن و خانه دارشدن مستأجران، به دولت بازمی‌گردد، یعنی اجرای هر کدام از این راهکارها نیازمند حضور پررنگ دولت است چون متقاضیان مصرفی خرید مسکن در شرایط کنونی، توان اقتصادی لازم برای خانه دارشدن بدون حمایت دولت را ندارند.

  احتمال افزایش وام خرید در کلان‌شهرها

در شرایطی که به نظر می‌رسد رشد سقف تسهیلات ارایه شده به خریداران مسکن، امکان پذیر نیست و در صورت افزایش متقاضیان توانایی بازپرداخت اقساط را ندارند، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن هم معتقد است که شهرهای کوچک نیاز چندانی به افزایش سقف تسهیلات ندارند و این متقاضیان خرید مسکن در کلان‌شهرها هستند که با مشکلات متعددی دست و پنجه نرم می‌کنند، او در این باره، می‌گوید: افزایش سقف تسهیلات مسکن در هر مقطع زمانی در بردارنده ملاحظات و الزاماتی است و قدرت پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن به واسطه جهش‌های پی در پی قیمت مسکن در کلان‌شهرها کاهش یافته است.

محمد حسن مرادی با اشاره به موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن در شرایط کنونی می‌افزاید: نباید از نظر دور داشت که کاهش قدرت خرید مختص شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهایی همچون تهران است و تسهیلات خرید مسکن همچنان در سایر شهرها از اثربخشی قابل قبولی برخوردار است.

مرادی با اشاره به اینکه تسهیلات خرید مسکن همچنان در برخی از نقاط کشور اثربخشی دارد، ادامه می‌دهد: اتفاقا این نقاط در واقع همان شهرهایی هستند که هدف سیاست‌گذاران به منظور ایجاد جریان مهاجرت معکوس از کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به آنها قرار دارند.

او تصریح می‌کند: در کلان‌شهرها باید این واقعیت مهم را در نظر گرفت که ملاحظات سیاست‌گذار از بابت احتمال ایجاد التهاب بیشتر در بازار مسکن به دنبال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از یک سو و همچنین ملاحظات موجود از بابت امکان بازپرداخت تسهیلات و پرداخت قسط از سوی تسهیلات گیرندگان موجب شده است که برای نیمه اول سال 98 تاثیرپذیری بازار مسکن کلان‌شهرها به ویژه پایتخت از تسهیلات خرید مسکن به عنوان یک سناریوی غیر محتمل شناخته شود.

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن تاکید می‌کند: در شرایط کنونی تسهیلات خرید مسکن باید در سطح و به میزانی پرداخت شود که گروه‌های هدف دریافت‌کننده تسهیلات توان پرداخت اقساط تسهیلات را داشته باشند؛ در غیر این‌صورت صرف افزایش سقف تسهیلات هیچ کمکی به رونق بازار معاملات مسکن و خانه‌دار شدن گروه‌های هدف نخواهد کرد و ممکن است در محل دیگری غیر از هدف تعیین شده اصابت کند.

مرادی بیان می‌کند: این در حالی است که انتظار می‌رود دست کم در ماه‌های پیش رو روند رشد قیمت مسکن در کلان‌شهرهایی همچون تهران کند شود و تورم مسکن کمتر از سطح تورم عمومی رقم بخورد؛ از سوی دیگر انتظار می‌رود به واسطه کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن بخشی از متقاضیان مصرفی هم بتوانند خرید خود را از بازار انجام دهند.

او اضافه می‌کند: همچنین انتظار می‌رود با توجه به شرایط کنونی، بخشی از سازندگان مسکن هم با اقدام به تکمیل واحدهای نیمه کاره و عرضه آنها به بازار مسکن بخشی از عرضه مورد نیاز گروه‌های متقاضی را پوشش دهند و همین موضوع هم می‌تواند در کنترل سرعت رشد قیمت مسکن و دسترسی خانوارهای متقاضی به تعداد بیشتری از فایل‌های فروش مسکن موثر واقع شود.

مرادی تاکید می‌کند: تحت تاثیر چنین وضعیتی انتظار می‌رود طی ماه‌های پیش رو با ورود تعداد نسبتا بیشتری از متقاضیان خرید مسکن به بازار ملک تعداد معاملات مسکن نیز نسبت به اواخر سال گذشته با اندکی رشد همراه باشد.

جزییات طرح فروش متری  آپارتمان

‌طرح فروش متری مسکن به نفع کم درآمد‌های جامعه است و شرایط در آن به گونه‌ای است که با ارزان یا گران شدن مسکن فرد متضرر نمی‌شود. این طرح به گونه‌ای است که می‌توان سبدی از مسکن تهیه کرد و سپس روی آن شاخص‌های مورد نظر تعریف شوند. آنگونه که مسوولان بورس کالا در سال 1396 اعلام کرده بودند، در این طرح، افرادی وجود دارند که در ازای شاخص‌هایی که از قبل تعریف شده است، متراژ مشخصی از پایه مسکن را به مردم و متقاضیان تحویل می‌دهند و مابه التفاوت برخی شاخص‌ها همانند نور، کیفیت ساختمان و طبقه چیز‌هایی هستند که در زمان تحویل از مشتری دریافت خواهد شد. مثلا طبقه اول در یک منطقه ملاک قرار می‌گیرد و اگر شخص بعد‌ها طبقه پنجم را بخواهد باید پول بیشتری بابت آن پرداخت کند. در این طرح افرادی که بطور مثال نمی‌توانند یک واحد 100 متری خریداری کنند، می‌توانند با توجه به بودجه خود حداقل 20 متر را خریداری کنند، در این شرایط پول خود را در جایی ذخیره کرده‌اند که متناسب با افزایش قیمت مسکن ارزش یافته و می‌توانند به مرور زمان متراژ خود را بالاتر ببرند.