رفتار دوگانه دولت در برابر مسکن

دکتر سید منصور غیبی

کارشناس اقتصاد مسکن

مطالعاتی که درباره بررسی منشأ نوسان‌های قیمت مسکن انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بورس، بر این نوسانات قیمت دارد.  در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی در حوزه اقتصادی از طریق نوسان‌های درآمدهای نفتی روی می‌دهد. به عبارت روشنتر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کایهای غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. به نحوی که در صورت کاهش قیمت نفت این معادله معکوس عمل کرده و با کاهش درآمد دولت که عمدتا وابسته به نفت و فرآورده‌های آن است، سرمایه دولتی کاهش و رونق اقتصادی در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن با رکود مواجه می‌شود.

در نتیجه با توجه به اتکای اقتصاد ایران به صادرات نفت، تحولات بازار جهانی نفت به عنوان یکی از دلایل اصلی نوسان‌های اقتصادی در کشور بوده است که آثار خود را از طریق بخش مالی برجای می‌گذارد. از این رو، در دوره‌های افزایش درآمدهای ارزی حاصل از صادرات نفت خام و انتقال آن به اقتصاد که از طریق بخش مالی به صورت مستقیم منجر به افزایش درآمد در کوتاه‌مدت می‌شود که نتیجه میان مدت آن افزایش قیمت حقیقی مسکن یا درصورت کاهش درآمدهای ارزی، منجر به کاهش قیمت مسکن و رکود معاملاتی در این حوزه اقتصادی خواهد شد.     

از این رو، آنچه که تحولات بازار مسکن را متفاوت از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی می‌نماید و موجب شـکل گـرفتن الگـوی متفاوت تغییر قیمت می‌گردد، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است که می‌طلبد سیاست‌گذاران بخش مسکن با توجه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، مانع روند سوداگری در این بخش شوند.

هم‌اکنون دولت خواه یا ناخواه اشتیاقی به تزریق سرمایه به بخش مسکن را ندارد و با نگرشی مبتنی بر جلوگیری از تورم، این بخش اقتصادی را به حالت سکون تعریف کرده است. و تنها با امید به تحرک بازار مسکن با بسته‌های حمایتی در قالب تسهیلات بانکی چشم انتظار تحرک بازار و خروج غیرتورمی از رکود است که در عمل و به تنهایی نمی‌تواند تحرک مد نظر را در این حوزه را تامین کند.  

همانطور که در نقشه‌راه رکودزدایی از اقتصاد منعکس است، بخش مسکن به عنوان عامل پیشران و محرک سایر بخش‌های اقتصادی معرفی شده است، در بسته سیاستی جدید نیز این رتبه همچنان برای مسکن محفوظ گذاشته شده و تیم اقتصادی دولت با این اعتقاد که بخش مسکن نقش محرک رشد اقتصادی را دارد و هرگونه تحرک در آن زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته خواهد شد، اقدامات اجرایی و توان مالی برای برقراری رونق اولیه در این بخش را صرفا در خط حفظ تورم و تعریف رکود تا زمانی که صنایع پیشرو در بخش‌های اقتصادی پایه از جمله نفت و پتروشیمی و معادن و فلزات با ورود ارز‌های ناشی ازرفع تحریم به کشور و رونق نسبی حوزه‌های اقتصادی مزبور و سریز سرمایه مازاد به بخش مسکن متمرکز کرده است.  

این استراتژی برای دولت دو اهمیت داشت . اهمیت اول رونق اقتصاد از جمله اقتصاد مسکن با اجرای برجام و عملیاتی شدن دیدگاه دولت مبنی بر اینکه توافقات برجام از جمله مهم‌ترین دلایل رونق اقتصادی می‌توانست باشد. و اهمیت دوم اینکه با شکوفایی اقتصاد و گردش پول و سرمایه ریالی و ارزی در کشور، افزایش و جهش قیمت در حوزه مسکن با ورود سرمایه گذاران به این حوزه اقتصادی قابل توجیه بوده و در راستای سیاست‌های رونق بخشی به اقتصاد کشور قلمداد خواهد شد.که فعلا اینچنین نشده و دولت با چالش مهمی در این حوزه اقتصادی روبروست و نظام تحریم‌ها و محدودیت‌های مالی و جذب سرمایه‌های بین‌المللی به محدودیت‌ها و موانع موثری روبرو است.    

اما آنچه مهم است بحث سرمایه‌های دولتی و سرمایه‌های سرگردان و برنامه‌ریزی نشده مردم در دوره‌های تحریم و خروج از انضباط مالی آنان و ورود به بخش مسکن و فراهم شدن بازار سوداگری در این حوزه هست که می‌تواند تبعات منفی ناشی از تلقی تجاری بودن مسکن به عنوان کالای اقتصادی و نه مصرفی در جامعه را در پی داشته باشد . کما اینکه تجربه بازار مسکن ثابت کرده است که بازوهای دولتی گاهی اشتیاقشان برای ورود به بازار مسکن بیش از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و حقیقی بوده و این فرآیند می‌تواند منجر به انباشت و احتکار ملک و املاک به دست خود دوایر دولتی شود که در میان مدت موجب خروج مسکن از ریل قیمت واقعی شده و موجبات افزایش کاذب قیمت نیز می‌گردد.    

از این رو، در صورتی که دولت بتواند مسکن را از یک کالای تجاری و سرمایه‌یی خارج کرده و به عنوان یک کالای مصرفی به دست متقاضیان واقعی برساند، بازار سوداگری در این بخش از بین رفته و سرمایه‌های بخش خصوصی و حتی دولتی به جای خرید و احتکار ملک و مسکن به سوی تولید مولد و اشتغالزا سریز می‌شود و به تبع آن فضای سوداگری در اقتصاد مسکن نیز به‌شدت کاهش می‌یابد.