وام‌درمانی، نسخه خانه‌دار شدن نیست

گروه راه و شهرسازی| لیلا درخشان |

بازار مسکن سال گذشته به لحاظ قیمتی رکوردزنی کرد. قیمت‌ها در این بازار نزدیک بیش از 100 درصد افزایش پیدا کرد و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تقریبا به 11 میلیون تومان رسید. درنتیجه این اتفاق، به‌یک‌باره مدت‌زمان انتظار برای خانه‌دار شدن تقریباً نزدیک به نیم‌قرن شد و بازار معاملات مسکن در محاق رکود رفت. با ‌وجود این، دولت به دنبال نجات بازار مسکن است. بسته جدید بانک مرکزی با محوریت افزایش وام‌های ساخت و خرید، جدیدترین راهکار دولت برای درمان بازار مسکن است. به‌واقع درحالی که بازار مسکن به دلیل قیمت‌های نجومی و افسارگسیخته ترمز بریده است، اما دولت تصور می‌کند که با افزایش وام ساخت و وام خرید گره کور بازار مسکن را بازخواهد کرد.

  چرا وام‌درمانی جوابگو نیست

می‌توان گفت که اگرچه وام‌درمانی از مدل‌های رایج رونق‌بخشی به صنعت ساختمان در همه دنیا است، اما با توجه به اینکه هیچ‌یک از قواعد حاکم بر بازارهای مسکن جهانی، بر بازار مسکن کشور ما حاکم نیست، از همین رو، هر راهکار تجربه‌شده‌ای که برای ساماندهی و متعادل ساختمان بازار مسکن کشور ما اتخاذ شود، پیشاپیش محکوم‌به شکست است. به عنوان‌مثال، وقتی‌که میانگین قیمت مسکن به مترمربعی 11 میلیون رسیده است و حتی در دورافتاده‌ترین شهرها نیز نرخ مسکن افزایش‌یافته است، می‌توان گفت که هیچ وام مسکنی از پتانسیل لازم برای تقویت قدرت مالی خریداران برخوردار نخواهد بود. ضمن اینکه اساسا تسهیلات بانک‌ها یک سقف معین دارند و بانک‌ها در تأمین منابع از محدودیت‌های خاص خود برخوردارند و هم‌زمان نیز متقاضیان واقعی مسکن که از اقشار متوسط هستند نیز در پرداخت تسهیلات با معضلات و تنگناهای زیادی مواجه  هستند.

  رشد قیمت‌ها با افزایش وام

وام ساخت مسکن نیز همین وضعیت را دارد؛ یعنی تحت تأثیر افزایش سرسام‌آور هزینه‌های تولید شامل نیروهای ماهر، هزینه‌های حمل‌ونقل، زمین، مصالح ساختمانی این وام به‌هیچ‌وجه کمک‌ هزینه مناسبی برای سازندگان نخواهد بود و افزایش 60 میلیون تومانی وام ساخت، حداقل برای سازندگان کلان‌شهرها از جذابیت لازم برخوردار نیست. نکته تلخ ماجرا اینجا است که هرچند، دولت به‌زعم خود با افزایش‌ انواع تسهیلات ملک به دنبال آن است که بازار لجام‌گسیخته مسکن را سروسامان دهد، اما تجربه ثابت کرده است که همیشه افزایش تسهیلات مسکن حاوی پیامی است مبنی بر اینکه قراراست پول جدیدی به این بازار تزریق شود و در چنین شرایطی سفته‌بازان و سوداگران که همیشه به‌مثابه شکارچیان در کمین این بازار هستند، برای شکار این بازار راهی را پیدا می‌کنند و در این میان تنها کسی که سرش بی‌کلاه می‌ماند متقاضی واقعی بازار مسکن است.

  فرجام نامعلوم وام

به‌هرروی در شرایطی که بازار مسکن دچار آشفتگی شدیدی است و قیمت‌ها در این بازار هرلحظه دستخوش تغییرمی‌شوند، به نظرمی رسد که طرح جدید بانک مرکزی فرجام نامعلومی خواهد داشت، البته شاید ازلحاظ روانی کمک کوچکی کند و این‌طور به نظر برسد که دولت برای حل بحران مسکن وارد عمل شده است، اما در واقعیت کارگر نخواهد شد. درعین‌حال نباید از این مساله غافل شد که با توجه به مشکلات کنونی اقتصادی و شرایطی عمومی جامعه تحت تأثیر تحریم‌ها و معضل کسری بودجه، احتمال دارد که حتی در عمل تسهیلات در نظر گرفته‌شده تخصیص پیدا نکند و این منابع به بانک‌ها نرسد. با این شرایط به نظرمی رسد که بهترین سیاستی که شاید بتواند کمی بازار مسکن را نجات دهند، اتخاذ سیاست‌هایی است که بتواند ثبات را به بازار مسکن برگرداند. البته برای این امر زمزمه‌هایی شنیده می‌شود مبنی بر اینکه با ترفندهای مالیاتی، دولت به دنبال آن است که بازار مسکن را از سوداگری و تزلزل قیمتی مصون نگه دارد و درواقع با ابزارهای مالیاتی اندکی ثبات براین بازار آشفته حاکم کند. این درحالی که است که مثل روز روشن است، اساساً فروشندگان درزمان فروش، این نوع مالیات‌ها را محاسبه می‌کنند و به قیمت فروش مسکن اضافه می‌کنند و همین امر خود به عامل افزایش قیمت مسکن ونیز تزریق بی‌ثباتی براین بازار تبدیل می‌شود و اگرچه سیاست‌های مالیاتی در همه جای دنیا اجرایی می‌شود و از نتایج خوبی نیز برخوردار بوده است اما با توجه به اینکه بازار مسکن و نیز شرایط اقتصاد ما در وضعیت متفاوتی است، قطعاً اجرای سیاست‌هایی ازاین‌دست در بازار مسکن کشور ما با نتایج معکوس همراه خواهد بود. به‌هرروی دریک جمع‌بندی کلی شاید بتوان گفت که صرف افزایش تسهیلات مسکن به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند بحران مسکن را مهار کند. البته هرچند که به‌موازات این امر دولت برنامه ساخت 400 هزار واحد مسکونی را دست دارد اما بطور کل حل بحران مسکن درگرو اجماع تمامی دستگاه‌های ذی‌ربط روی راهکارهای کارشناسی برون رفت از این شرایط است و اگرچه همه مسوولان به این موضوع واقف هستند و بارها نیز تأکید کرده‌اند که مشکل مسکن تنها در صورت اجماع تمامی نهادها حل می‌شود اما متأسفانه در عمل نبود اجماع ونیز بحران مدیریتی سبب شده است که روزبه‌روز بر حجم مشکلات مسکن افزوده شود.