جزییات فروش مسکن در بورس کالا

اگرچه فروش مسکن در بورس به دلیل ناهمگن بودن کالایی آن امکان پذیر نیست، اما کارشناسان معتقدند می‌توان با ایجاد یونیت‌های مشاع در بازار سرمایه، شفافیت در قیمت و همگنی کالایی ایجاد کرد.

به گزارش مهر، دو هفته قبل در جلسه شورای عالی مسکن با حضور وزیر راه و شهرسازی از بسته جدید تأمین مالی مسکن رونمایی شد که یکی از موارد آن، فروش مسکن از طریق بازار سرمایه و بورس کالا بود.

در سال ۹۴ زمانی که محمدرضا پورابراهیمی، رییس کمیسیون اقتصادی مجلس نهم در آخرین سال فعالیت این مجلس از طرحی برای امکان فروش مسکن از طریق بورس کالا با عنوان بورس مسکن رونمایی کرد، با مخالفت شدید عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم روبه رو شد.

همچنین حسین عبده تبریزی، مشاور تأمین مالی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم نیز با این طرح مخالفت کرد و علت آن را «ناهمگن» بودن کالایی با عنوان مسکن دانست و افزود: وقتی حتی در یک آپارتمان، دو واحد مشابه در یک طبقه ممکن است از نظر ارزش و قیمت (هر چند ناچیز) با یکدیگر تفاوت داشته باشند، نمی‌توان چنین کالایی را در بورس عرضه کرد.

با این حال اوج‌گیری قیمت مسکن در بهار ۹۷ و ادامه این وضعیت تا بهار ۹۸ که سبب شد بر اساس اعلام بانک مرکزی، قیمت مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته افزایش ۱۱۴ درصدی داشته باشد، موجب شد سیاست‌گذاران بخش مسکن بار دیگر در روش‌های مورد نظر خود برای ساماندهی بازار مسکن، فروش در بورس کالا را پیشنهاد دهند؛ این پیشنهاد در سال جاری با عنوان فروش متری مسکن در بورس کالا عنوان شده که به نظر می‌رسد برای حذف ایراد «ناهمگن بودن کالای مسکن»، این پیشنهاد را در قالب فروش متری مسکن مطرح کرده‌اند.

   چالش‌های عرضه مسکن در بورس

سعید اسلامی بیدگلی، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با مهر درباره فروش مسکن در بورس کالا اظهار کرد: این طرح که از سوی تعدادی از نمایندگان مجلس در سال‌های گذشته مطرح شد و برخی کارشناسان هم حامی آن بودند اساسا ایراد بزرگی داشت که همان ناهمگن بودن کالایی مسکن بود.

وی افزود: در ادامه این طرح، موضوع فروش متری مسکن مطرح شد و حتی در قانون هم رد پای آن دیده می‌شود. اما مشکل بزرگ آن، «نحوه تسویه» است. به این معنا که پس از اتمام پروژه، باید امکان تسویه خریداران متراژهای مختلف فراهم شود. اما ناهمگنی کالایی مسکن می‌تواند مشکل ساز باشد.

عضو سابق هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران ادامه داد: در فروش متری مسکن این مشکل وجود دارد که خریدار ممکن است ۶۰ متر مربع واحد مسکونی خریداری کرده باشد اما این ۶۰ متر معادل یک واحد مسکونی مستقل ۶۰ متری نباشد یعنی ۶۰ متر قطعه قطعه است. این کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: برای اصلاح این ایراد، می‌توان برای فروش در بورس کالا، شاخصی با عنوان یونیت به خریداران عرضه کرد که بتوانند در هنگام تبدیل یونیت‌هایی که در طول زمان خریداری کرده‌اند به یک واحد مسکونی مستقل، معادل‌سازی کرد تا مشکل ناهمگنی کالایی مسکن برطرف شود. وی گفت: مثلا ممکن است دارنده ۶۰ یونیت مسکن از محل بازار سرمایه، یک واحد مسکونی ۵۵ متری را خریداری کند نه یک واحد ۶۰ متری را؛ چون این ۶۰ یونیت ارزشی معادل یک واحد مسکونی در یکی از مناطق پایتخت را با ویژگی‌هایی داشته باشد که با این ۶۰ یونیت برابر است؛ این موضوع با خرید متری مسکن تفاوت دارد.

عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی گفت: اجرای این طرح در مراحل اولیه ممکن است به صورت آزمون و خطا اجرا شود و نمی‌توان ادعا کرد می‌توان یک میلیون واحد مسکونی را از طریق بورس کالا در سال‌های نخست اجرای آن به فروش رساند.

    شفافیت در قیمت

وی تأکید کرد: مهم‌ترین نقطه قوت ورود مسکن به بورس، ایجاد شفافیت در قیمت مسکن است. در حال حاضر هیچ شاخصی برای تعیین قیمت مسکن وجود ندارد که بازار سرمایه می‌تواند این مهم را بر عهده بگیرد. نقطه قوت دیگر این طرح، امکان نقدشوندگی پروژه‌های خاص مسکنی از طریق بورس و بازار سرمایه است. اسلامی بیدگلی تصریح کرد: بهترین حالت آن است که برای شروع پروژه‌های پایلوت آغاز شود که در آن هم نهاد بازار سرمایه و هم نهاد ناظر و سیاست‌گذار بخش مسکن این آمادگی را داشته باشند تا ایرادها و ناکارآمدی را شناسایی و رفع کنند و مشکلات به بازار منتقل نشود.

نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن درباره مطرح شدن تأمین مالی مسکن و فروش آن از محل بورس کالا با عنوان فروش متری مسکن از سوی دستگاه‌های سیاست‌گذار بخش مسکن اظهار داشت: بانک عامل بخش مسکن در بسته سیاست‌های خود برای افزایش سهم بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن نسبت به بازار پولی و بانکی، فروش آن از طریق بورس کالا را مطرح کرده است. اما هنوز از سوی وزارت راه و شهرسازی نظری به عنوان مخالف یا موافق این طرح اعلام نشده است. رزبان ادامه داد: این موضوع در شورای عالی مسکن تشریح شده اما هنوز جمع‌بندی برای نحوه اجرای آن تعیین نشده است. شاید اگر سازوکار دقیقی برای آن طراحی شود، قابل اجرا باشد.

   استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری کالایی

بهرنگ اسدی، پژوهشگر اقتصاد مسکن و بازار سرمایه مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز در گفت‌وگو با مهر گفت: برای رفع مشکل ناهمگن بودن کالایی مسکن، استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری کالایی در بخش فروش مسکن در بورس کالا می‌تواند اثرگذار باشد.وی ادامه داد: این صندوق به این معناست که یک کالای مشاع تعریف می‌شود و به عنوان ظرف مشترکی برای همه انواع کالاهای ناهمگن در بخش مسکن برای فروش آن در قطعات مختلف استفاده می‌شود.

این کارشناس اقتصادی اظهار کرد: در دنیا مسکن در بازار سرمایه با استفاده از چنین سازوکاری عرضه می‌شود و صندوق‌های مشابهی در بورس برای اجرای این مکانیسم تعریف و طراحی شده است. حتی می‌توان از این مدل با عنوان صندوق‌های اجاره داری نیز بهره برد تا مشکل نحوه قیمت‌گذاری و ایجاد شفافیت قیمتی در بازار اجاره مسکن را نیز برطرف کرد.