3 تحلیل از علل رشد معاملات ملک در بهمن 97

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس آمارهای اتخاذشده از دو منبع رسمی وزارت راه و شهرسازی و آمار بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در بهمن‌ماه بعد از چند ماه با رشد قیمتی و معاملاتی روبرو شد. به گفته کارشناسان ثبات قیمت ارز، عدم اطمینان از آینده، نبود رقیب قوی و برابر با بازار مسکن و همچنین تغییر روند ارایه نرخ سود بانکی باعث شده بازار مسکن نقش متفاوتی در بهمن ایفا کرده و شاهد افزایش معاملات مسکن با وجود رشد قیمت آن باشیم.

  آمارها چه می‌گویند

بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بهمن امسال نسبت به ماه پیش از آن (دی‌ماه 97) بالغ ‌بر 2.9 درصد افزایش‌یافته است. در بهمن امسال متوسط قیمت هر مترمربع به 10 میلیون و 66 هزار تومان رسید. در دی‌ماه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 9 میلیون و 778 هزار تومان بود. همچنین تعداد معاملات ثبت‌شده در بهمن‌ماه 8099 فقره بود که با رشد 39 درصدی نسبت به ماه پیش از آن روبرو بوده است. در دی‌ماه امسال 5800 فقره معامله در سامانه املاک و مستغلات ثبت‌شده بود.

البته آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در بهمن‌ ماه سال 1397، 9.97 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.7 و 85.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در بهمن ماه سال 1397 به 9.3 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 39 درصد افزایش و 49.2 درصد کاهش نشان می‌دهد.

متوسط قیمت مسکن (مترمربع) در منطقه یک طی بهمن‌ماه امسال 21 میلیون و 624 هزار تومان بود که در مقایسه باقیمت 22 میلیون و 974 هزارتومانی دی‌ماه حدود 5 درصد کاهش را نشان می‌دهد. در سایر مناطق قیمت نسبت به دی‌ماه افزایش‌یافته است. طبق روال همیشگی بانک مرکزی با چند روز تأخیر جدیدترین آمار وزارت راه و شهرسازی در رابطه با بازار مسکن را بازنشر کرد

به گزارش بانک مرکزی، تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در بهمن‌ماه امسال بیانگر آن است که از مجموع 9 هزار و 343 واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با 44.3 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند.

این سهم در مقایسه با بهمن‌ماه سال گذشته 4.4 درصد کاهش‌یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و 16 تا 20 سال افزوده‌شده است.

توزیع شمار معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن‌ماه نشان می‌دهد، از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.9 درصدی از کل معاملات، بیشترین قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 9.1 و 8.2 درصد در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند.

در مجموع 71.1 درصد از کل معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 10، 14، 15، 8، 7، 11 و 1 بوده و 12 منطقه باقیمانده 28.3 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

  تحولات 11 ماهه معاملات مسکن

در 11 ماهه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 114 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال 32.5 درصد کاهش نشان می‌دهد.

در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 79 میلیون و 600 هزار واحد بوده است که نسبت به مدت مشابه پارسال 68.8 درصد افزایش نشان می‌دهد.

  متراژهای پرطرفدار

توزیع فراوانی واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن‌ماه نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهایی با زیربنای 50 تا 60 و نیز 60 تا 70 مترمربع هرکدام با سهم یکسان 15.1 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 و 40 تا 50 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 12.4 و 11.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

درمجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع 57.3 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند.

  وضعیت اجاره‌بهای مسکن

در این ماه همچنین شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در همه مناطق شهری نسبت به ماه مشابه پارسال به ترتیب 20.4 درصد و 17.5 درصد رشد نشان می‌دهد.

سهم هزینه مسکن شامل اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال 1395 معادل 33.1 درصد است.

 تحلیل اول از رشد معاملات

در همین زمینه، عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه بعد از چندین ماه رکود شاهد افزایش معاملات مسکن در بهمن‌ماه بوده‌ایم، گفت: این اتفاق ناشی از سه عامل مهم یعنی ثبات مقطعی ارز و سکه و عملکرد بانک‌ها در خصوص ارایه ماه شمار نرخ سود بانکی بوده است.

وی گفت: از ابتدای سال جاری بازار مسکن همراه با بازار ارز با نوسانات شدید روبه‌رو شد و همسو با آن رشد کرد؛ اما به نظر می‌رسد ثبات مقطعی و روند کاهشی ارز باعث شد بخشی از سرمایه‌ها از این بازار خارج‌شده وارد بازار قوی‌تری مانند مسکن شود.

آیت‌اللهی بابیان اینکه عدم اطمینان از وضعیت اقتصادی سال 98 باعث شده بخشی از سرمایه‌داران، سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن کنند، عنوان کرد: شایعات متعددی در بازار در خصوص افت اقتصاد کشور در سال 98 وجود دارد برخی از این شایعات وارد بازار مسکن شده سرمایه‌داران را وارد این بازار کرده است. این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه دو رفتار در وضعیت کنونی بازار مسکن موج می‌زند گفت: بخشی از این رفتار مربوط به افزایش تعداد مراجعه‌کنندگان به دفاتر مشاوران املاک است تا از وضعیت آتی بازار مسکن اطلاعاتی به دست بیاورند و بخش دیگر آن مربوط به سرمایه‌دارانی است که بخشی از اندوخته خود را برای تبدیل به احسن کردن دارایی خود وارد بازار کرده و با روند کاهشی و ثباتی آن متضرر شده‌اند؛ بنابراین قوی‌ترین بازار کنونی را بازار مسکن می‌پندارند.

آیت‌اللهی معتقد است، در حال حاضر مشاوران املاک آتش بیار معرکه بازار املاک شده‌اند چراکه شایعات زیادی را در خصوص افزایش قیمت بازار مسکن در سال آتی نشر و پخش می‌کنند.

این کارشناس مسکن گفت: چنانچه به تاریخچه صنعت ساخت‌وساز بعد از انقلاب نگاهی بیندازیم، شاهد خواهیم بود که قیمت مسکن در یک دوره چهارساله با رکود مواجه می‌شود و در دوره کوتاهی قیمت‌ها روند فزونی به خود می‌گیرند، بعد از این دوره قیمت‌ها در مقطع زمانی کوتاه تثبیت می‌شود.

آیت‌اللهی اظهار کرد: با توجه به شرایط پیش‌آمده و افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی نرخ مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بطور حتم در روزهای آتی شاهد افزایش قیمت مسکن نخواهیم بود و در حقیقت قیمت مسکن برای سال آینده روند تثبیت‌شده‌ای را طی خواهد کرد.

  خروج بازار از دست مصرف‌کنندگان

وی افزود: در حال حاضر مسکن در شرایط رکودی به سر می‌برد. در بازار فعلی نه خریداری وجود دارد و نه فروشنده‌ای؛ و اگر خریدوفروشی انجام می‌شود تنها به دلیل حضور سرمایه‌داران بوده و بازار کنونی به‌صورت کامل از دست مصرف‌کنندگان خارج‌شده چراکه شرایط پیش‌آمده فاصله قیمت‌ها را به‌شدت افزایش داده و قیمت‌ها با دارایی مصرف‌کنندگان همخوانی ندارد.

این کارشناس بابیان اینکه با مراجعه به دفاتر مشاور املاک می‌توان به حقیقت این استناد پی برد، عنوان کرد: در حال حاضر دفاتر مشاوران املاک پاخور مصرف‌کنندگان بوده اما اسناد منعقدشده در دستان سرمایه‌داران و دلالان است.

آیت‌اللهی گفت: بازار مسکن در سال 98 با توجه به شرایط اقتصادی کشور ناشی از کاهش فروش نفت، درآمدهای ارزی و کاهش رشد اقتصادی، روند آرامی خواهد داشت و بطور حتم شاهد رونق قیمتی و معاملاتی نخواهد بود.

  تحلیل دوم از رشد معاملات

در همین رابطه، پرویز کاکایی، رییس شعبه یکی از بانک‌های کشور بابیان اینکه بزرگ‌ترین دلیل رشد معاملات مسکن در بهمن‌ماه ناشی از عملکرد بانک‌ها در خصوص پرداخت نرخ سود سپرده‌ها بوده است، گفت: بانک‌ها از ابتدای بهمن‌ماه سال جاری اجازه پرداخت سود روزشمار به سپرده‌ سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت را نداشتند و معیار پرداخت سود سپرده‌های کوتاه‌مدت از روزشمار به ماه شمار تغییر کرده است.

وی گفت: این تغییر 3 سناریو جدید یعنی ادامه، استقامت و تغییر را به دنبال داشت.

کاکایی گفت: بخشی از سرمایه‌گذاران بی‌اعتنا به مصوبه اخیر دارایی خود را همچنان در بانک‌ها بلوکه کرده و تغییری درروند تصمیم خود انجام ندادند، اما بخشی به سمت استقامت کشیده شده و برای کسب سود بیشتر سپرده‌های خود را به سپرده بلندمدت تبدیل کرده‌اند. سپرده‌گذارانی که به دنبال تغییر بوده‌اند سرمایه‌های خود تحت تاثیر شایعات وارد بازار مسکن کرده‌اند.

البته این مورد برای بازار مسکن می‌تواند چند رویکرد منفی و مثبت داشته باشد. مثبت از آن‌ جهت که افزایش معاملات می‌تواند رشد ساخت‌وساز، گردش مالی و اقتصادی، افزایش اشتغال و همچنین تخلیه نقدینگی‌های مسکوت و خانگی را به همراه داشته باشد اما نکته منفی آن مربوط به حضور دلالان و رشد قیمت مسکن در آینده است.

این کارشناس اقتصادی بازار مسکن گفت: بخشی از شایعات موجود در خصوص وضعیت اقتصادی کشور در سال 98 ناشی از حضور دلالان است، این دلالان همواره در انواع مختلف بازارهای موازی حضور دارند و با توجه به شرایط مقطعی انواع بازار رفتار فرصت‌طلبانه گرفته و باعث تنش در بازار فوق می‌شوند.

کاکایی بابیان اینکه در ماه‌های آتی شاهد 2 سناریو پرش مقطعی یا رکود در بازار مسکن خواهیم بود گفت: این سناریوها شامل اسفند نیست. چراکه تعداد معاملات مسکن در اسفندماه همواره به دلیل تعطیلی‌های نوروزی و برنامه‌ریزی‌های مرتبط با تعطیلی روند رو به کاهش داشته و بخشی از بازارهای موازی همانند بورس و مسکن به حالت نیمه تعطیلی درمی‌آیند.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بخشی از افزایش معاملات مسکن در بهمن‌ماه به دلیل ترس از افزایش قیمت ارز و تأثیر آن بر اقتصاد مسکن در ماه‌های آتی بوده است چراکه سرمایه‌گذاران به‌صورت طبیعی دریافتند قیمت ارز به دو علت افزایش تقاضا برای خرید ارز به دلیل مسافرت و شایعات در ماه اسفند شرد خواهد داشت و بدون تردید تأثیر آن تا ماه‌های آتی ادامه‌دار بوده و بر بازارهای موازی نیز تأثیر می‌گذارد.

وی گفت: البته بر اساس تحلیل ذکرشده ممکن است شاهد پرش مقطعی قیمت‌های مسکن در ماه‌های آتی شویم اما بدون تردید در ماه‌های بعد آن به علت نبود تقاضای مصرفی واقعی بازار مسکن روند رکود ماه‌های قبل را طی خواهد کرد.

  تحلیل سوم از علل رشد معاملات

در همین زمینه حسین احمد اوغلی کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه سه عامل باعث افزایش حجم 40 درصدی رشد معاملات بهمن نسبت به دی‌ماه بوده است گفت: از بین این سه عامل یک عامل مربوط به طبیعت همیشگی بازار مسکن در بهمن‌ماه و دو دلیل دیگر مربوط به وضعیت اقتصادی است.

این کارشناس گفت: همواره بازار شب عید یکی از دلایل رشد تقاضا برای خرید مسکن بوده اما تقاضای امسال تا حدودی با تقاضای سال قبل متفاوت است. بر اساس آمارهای اتخاذشده از بازار غیررسمی و همچنین دفاتر مشاوران املاک بخش اعظمی از تقاضای مسکن امسال مربوط به دلالان و سرمایه‌داران است. چراکه از ابتدای سال جاری قیمت مسکن با رشد قابل‌توجهی روبرو بوده و ازآنجایی‌که در چند سال اخیر تولید املاک کوچک متراژ باکم کاری روبرو شده متقاضیان مصرفی ناخودآگاه بازار مسکن خود را ازدست‌داده‌اند. بازار بهمن‌ماه امسال رفتار مشابهی نسبت به ماه بهمن سال‌های گذشته داشته اما از لحاظ ماهیتی و بعدی نسبت به ماه‌های مشابه سال‌های قبل متفاوت بوده است.

احمد اوغلی بابیان اینکه دلیل دوم مربوط به انتظارات تورمی است، گفت: به‌طور حتم در ماه‌های آتی شاهد رشد تورم به چند علت افزایش تقاضا برای خرید ارز، کاهش فروش نفت، کاهش درآمد ارزی کشور و همچنین نبود برنامه منسجم بانکی خواهیم بود. این تورم به گفته برخی از مسوولان بالای 30 درصد خواهد بود. بنابراین رشد تورمی می‌تواند تأثیر مستقیمی بر افزایش معاملات مسکن داشته باشد.

این کارشناس مسکن گفت: آخرین دلیل رشد معاملات مسکن در بهمن را می‌توان در نگرانی و عدم اطمینان از آینده دانست.

احمد اوغلی بابیان اینکه افزایش قیمت مسکن باعث شده بخش عمده‌ای از آمارهای خریدوفروش مربوط به املاک بالای 300 میلیون تومانی باشد، گفت: بر اساس آمارهای بانک مرکزی حجم بیشتری از خریداران مسکن در بهمن‌ماه در تهران مربوط به نقاط جنوبی و میانی شهر تهران بوده است. البته به نظر می‌رسد این خریدها نیز صد در صد مربوط به بخش مصرفی نباشد چراکه در حال حاضر بخش عمده‌ای از تقاضا مصرفی حتی با وجود تسهیلات سنگین توانایی خرید مسکن را نداشته باشند و قیمت‌های کنونی با توانایی مالی این عده همخوانی ندارد. وی گفت: نبود درآمد و اندوخته کافی، بروکراسی‌های مرتبط با اخذ وام، پرسه طولانی دریافت وام، رشد روزانه قیمت‌های مسکن و نبود انضباط قیمتی در مسکن باعث شده بخش اعظمی از واحدهای خوش قیمت نصیب مشاوران املاک یا عده‌ای از سرمایه‌گذارانی باشد که از بازار ارز خسته شده‌اند.

احمد اوغلی بابیان اینکه بخشی از رونق بازار مسکن در دستان بافت‌های فرسوده است، گفت: در مناطق جنوبی شهر تهران و محلاتی که هم‌اکنون به عنوان مناطق رشد ساز معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان شناخته می‌شوند و بخش قابل‌توجهی از مساحت آنها در محدوده بافت‌های فرسوده قرار دارد، تحت تأثیر نوسازی‌های انجام‌شده در سال‌های اخیر خریدوفروش واحدهای مسکونی نوساز و کم‌سن نسبت به سایر گروه‌های سنی در سطح مناسبی قرار دارد، اما این سطح مناسب قیمتی همچنان برای بخش اعظمی از تقاضای مصرفی غیرممکن است.