رویای خرید خانه با وام

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

به تازگی محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تصویب «افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن با قابلیت تبدیل به فروش اقساطی در بانک‌های تجاری و بانک عامل حوزه مسکن» در ۱۴ اسفند ۹۷، از پیگیری تصویب پیشنهاد افزایش تسهیلات مسکن به شرط توان پرداخت اقساط با مبلغ بیشتر خبر داد که مورد موافقت بانک مرکزی قرار گرفته است. بر این اساس، اگر زوجی ماهانه تا 5 میلیون تومان توانایی بازپرداخت وام مسکن را داشته باشند، می‌توانند در قالب توافق سه جانبه بین بانک، سازنده و خریدار بیشتر از ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن از بانک دریافت کنند. حال کارشناسان مسکن معتقدند جدای از صحیح یا نا صحیح بودن این طرح، پرداخت اقساط 5 میلیون تومانی توسط زوج‌هایی که اکثرا کارمند دولتی و بخش خصوصی هستند در شرایط موجود نا ممکن بوده و در بهترین شرایط شاید بخش کوچکی از جامعه هدف را بپوشاند که در این صورت این طرح نباید توسط وزیر راه و شهرسازی ارایه می‌شد. بنابراین شایسته بود این طرح در لابه لای طرح‌های جامع مرتبط با تسهیلات مسکن به عنوان یک بند گزینشی توسط بانک‌ها ارایه شود که در واقعیت نیز چنین است چرا که هم‌اکنون هم افرادی که توانایی بازپرداخت اقساط سنگین دارند می‌توانند وام‌های مطلوب‌تری دریافت کنند. در این میان، برخی دیگر از کارشناسان معتقدند با افزایش تسهیلات مسکن قیمت مسکن نیز رشد کرده و تسهیلات جوابگوی قیمت مسکن نخواهد بود؛ اما به باور این عده دولت برای توانمند کردن تقاضای مصرفی، راهکاری جز تمرکز بر تولید و عرضه بیشتر ندارد.

   ایده‌ای برای حمایت از توانمندان

در همین رابطه، رییس شعبه یک بانک دولتی با بیان اینکه ارایه پیشنهاد وام مسکن با اقساط 5 میلیون تومانی نشان از استیصال وزارت راه و شهرسازی برای ارایه راهکار جدید برای مسکن است، گفت: وقتی وزارت راه و شهرسازی متوجه شده پیشنهادها و راهکارهای ارایه‌شده فاقد اثرگذاری در بخش تقاضا و جامعه است، شروع به ارایه طرح‌های غیرعملیاتی و غیر مطالعاتی کرده است.

پرویز کاکایی گفت: ارایه وام با اقساط 5 میلیون تومانی در شرایط کنونی فقط می‌تواند یک شوخی یا ایده‌ای برای حمایت دوباره از بخش توانمند جامعه باشد.

وی بابیان اینکه بطورکلی اقساط وام‌های مسکن در مقاطع بالای 10 سال بسته می‌شوند، گفت: طول وام‌ها بسته به کارایی اقساط مختلفی دارد، بطور مثال، اقساط وام‌های کوتاه و بلندمدت 4 تا 5 سال، اقساط صنعت 3 تا 8 سال و اقساط مسکن 10 تا 20سال بسته می‌شود.

وی گفت: اگر شخصی هم بتواند به‌صورت مستمر 5میلیون تومان اقساط را برای 15 سال بپردازد فقط می‌تواند 250 تا 300 میلیون تومان وام دریافت کند که این میزان رقم قابل‌توجهی برای خرید مسکن در کلان‌شهرهایی مانند تهران نیست.

وی با بیان اینکه پرداخت اقساط 5 میلیون تومانی در هرماه از عهده هیچ کارمندی برنمی‌آید، گفت: کارمندان دولتی هم با سابقه بالای 20 سال توانایی پرداخت اقساط 5 میلیون تومان را ندارند، مطمئنا وزارت راه و شهرسازی در تعریف زوج‌های جوان که اکثراً کارمند بخش خصوصی یا دولتی هستند، دچار اشتباه شده است؛ چرا که این زوج‌ها در بهترین شرایط با حساب‌وکتاب هزینه‌های ماموریت، حقوقی در حد 3 میلیون تومان دریافت می‌کنند که این میزان به‌هیچ‌عنوان با این طرح همخوانی ندارد. به‌هرحال، وزارت راه و شهرسازی یا شناختی از وضعیت و تورم موجود ندارد یا نمی‌داند حقوق کارمندان به چه میزانی است.

وی گفت: البته ممکن است شناور کردن مبلغ تسهیلات پرداختی‌ها با توجه به نرخ تورم عمومی کشور تا حدی مناسب به نظر برسد، اما باید به این نکته توجه کنیم که این طرح را برای کسانی پیشنهاد می‌دهیم که نه‌تنها نقدینگی ذخیره‌شده‌ای ندارند بلکه در اجاره‌بهای املاک مسکونی خود عاجز مانده‌اند.

به گفته کاکایی، اخذ این وام به دلیل اقساط بسیار سنگین توسط بخش بزرگی از تقاضا و زوج‌های جوان جامعه منتفی است و امیدواریم دولت اهتمام کافی برای اجرایی کردن برنامه‌های منسجمی همانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی و اصلاح بافت‌های فرسوده و ایجاد املاک استیجاری بورزد.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه پرداخت مداوم 5 میلیون تومانی در هرماه در شرایط کنونی مناسب نیست، گفت: این موضوع در شرایطی محقق می‌شود که درآمد کارمندان دولتی، خصوصی و کارگران رقمی در حدود 10 تا 15 میلیون تومان با رشد صفر درصدی تورم باشد.

وی گفت: از وزارت راه و شهرسازی می‌خواهیم به مقوله سرپناه مردم به‌صورت کارشناسی و مطالعاتی نگاه کند تا بتواند در فرصت باقی‌مانده از دولت دوازدهم خروجی مطلوبی برای میزان خانه‌دار کردن متقاضیان مصرفی داشته باشد.

   بازار مسکن نیازمند اتاق فکر تخصصی

همچنین محمدرضا بمانیان، استاد دانشگاه تربیت مدرس بابیان اینکه تجربه جهانی نشان داده طرح‌های جزئی و نگاه‌های کوچک به مقوله مسکن ناموفق و ناکارآمد است، گفت: لحاظ و بیان طرح‌های مسکنی برای گروه‌های جزئی مانند گروه‌های خاص، زوج‌های جوان و اقشار ناتوان با وجود موفقیت نسبی جامعیت تامی نداشته و عمق و گستردگی ندارد.

وی گفت: پیشنهاد افزایش وام به‌شرط پرداخت اقساط 5 میلیون تومانی در این مقطع کنونی مبحث شعارگونه‌ای است، چرا که هم‌اکنون زوج‌های جوان برای دریافت وام ازدواج یا وام‌های 3 تا 5 میلیون تومانی علاوه بر مشکلات و بروکراسی‌های اداری شدیدی و توانایی بازپرداخت وام را ندارند.

وی بابیان اینکه وزارت راه و شهرسازی باید تمام طرح‌های پیشنهادی خود را در یک دایره بریزد و نقاط تاریک و روشن آن را استخراج و به بوته عمل بگذارد، گفت: به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی برای ارایه این طرح حتی یک جلسه یک‌ساعته با کارشناسان و فعالان این صنعت برگزار نکرده چراکه ارایه و پیشنهاد طرح‌های این‌چنینی دقیقاً حیثیت بخش مطالعاتی و راهبردی وزارت راه و شهرسازی را نشانه گرفته و به‌خوبی نشان می‌دهد، متأسفانه بخش مطالعاتی در کشور کاملاً نمادین است چراکه با یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت جامعه به‌هیچ‌عنوان آمادگی اخذ این نوع وام را ندارد.

وی با بیان اینکه در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی آماده استفاده در کلان‌شهر تهران بالای 13 میلیون تومان است، گفت: مشکل کنونی بازار مسکن میزان تسهیلات یا پرداخت اقساط نیست، مشکل مسکن تورم ماهانه آن است که با وجود رکود سنگین همچنان روند صعودی دارد و مطمئنا با دریافت وام‌های سنگین نیز دست تقاضای مصرفی از این بازار کوتاه است.

این استاد دانشگاه تربیت مدرس گفت: سال‌ها است که صنعت ساخت‌وساز کشور از نبود اتاق فکر جامع، تخصصی و توانمند رنج می‌برد و متأسفانه تمامی تصمیمات یک‌شبه از پشت میز وارد اجتماع می‌شود و جدای از آسیب‌های جدی در افزایش قیمت‌ها و سوخت فرصت‌ها شهروندان را از وزارتخانه‌های تخصصی ناامید و مأیوس می‌کند.

   دلیل کاهش کارایی وام‌ها

اما در همین زمینه مهدی سلطان محمدی، پژوهشگر بازار مسکن با استقبال از این طرح گفت: اعمال محدودیت یا ارایه تشویق‌های خاص برای کسانی که توانایی بازپرداخت اقساط بانک را دارند، در تمام دنیا امری معمول است و در کشور‌های توسعه یافته میزان اقساط وام براساس فرمول یک سومی درآمد شخص طرح می‌شود.

وی گفت: یعنی اگر شخصی به دنبال اخذ وام است تنها می‌تواند یک سوم از درآمد خود را به این امر اختصاص دهد.

سلطان محمدی بابیان اینکه سنجش استعانت مالی وام‌گیرنده مساله بسیار مهمی برای اخذ میزان وام است، گفت: عدم توجه به این مقوله باعث می‌شود متقاضیان با عدم پرداخت به‌موقع اقساط علاوه بر تخریب درونی بانک‌های بازار مسکن را نیز دچار التهاب کنند.

به گفته سلطان محمدی، عدم لحاظ سنجش مالی وام‌گیرنده در سال 2007 تا 2008 در کشور امریکا نه‌تنها بازار مسکن این کشور را به آشوب کشاند، بلکه اقتصاد کلان آن کشور را نیز تحت شعاع قرارداد.

وی با بیان اینکه مساله این است که افزایش وام در این برهه زمانی به چه میزان کارگشا است، گفت: بر اساس آمارهای حاصله از بازار اوراق مسکن، این بازار به‌شدت راکد بوده و قیمت‌های برگه‌های اوراق از 75 هزار تومان به زیر 40 هزار تومان رسیده است.

این موضوع بیانگر این است که متقاضیان به دو دلیل سهم اندک وام از کل قیمت مسکن و کاهش متقاضیان واقعی رغبتی برای دریافت وام مسکن ندارند.

این کارشناس بازار مسکن در تشریح کاهش تمایل شهروندان به دریافت اوراق مسکن گفت: اوراق تسهیلات مسکن (تسه) یکی از محبوب‌ترین روش‌های دریافت تسهیلات برای کمک به خانه‌دار شدن افراد است. نوسان قیمت و معاملات این اوراق به‌خوبی نبض بازار مسکن را نشان می‌دهد. در دورانی که بازار در حالت ثبات و تعادل قرار دارد، حجم معاملات و قیمت این اوراق افزایش قابل‌توجهی پیدا می‌کند. این نوسانات نشان‌دهنده کارایی و عملکرد این ابزار در بازار مسکن است.

اما در ماه‌های اخیر شاهد افت قیمت و معاملات این اوراق بودیم که می‌توان از چند جنبه آن را بررسی کرد.

در وهله اول ‌شدت اثر این اوراق مطرح است. می‌توان احتمال داد که کاهش قیمت اوراق طی ماه‌های اخیر، نشانه‌ای از کاهش خرید و معاملات ملک و به عبارتی نابسامانی در معاملات مسکن باشد. در وهله بعد این کاهش را نبود تقاضای مصرفی و مساله آخر کاهش کارایی این اوراق به عنوان بخشی از هزینه خرید ملک است.

وی گفت: جدای از اینکه این وام‌ها تقاضای مصرفی دارد یا نه باید به این نکته توجه داشت که افزایش میزان تسهیلات نباید از خط اعتباری بانک مرکزی صورت بگیرد، چرا که وضعیت کنونی بازار مسکن دستاورد تجاوز به اعتبار بانک مرکزی در مساله مسکن مهر است. سلطان محمدی ادامه داد: اگر بانک مسکن دارای نقدینگی خوبی برای ارایه تسهیلات برای افراد توانمند جامعه است، این مساله بسیار مهم و خوشحال‌کننده‌ای است، اما اگر قرار است این افزایش تسهیلات از دارایی‌های بانک مرکزی باری از  افراد خاص برداشت شود داغ‌تر کردن تورم مسکن خواهد بود.

این کارشناس گفت: اما اگر قرار است منابع لحاظ شده از صندوق‌های پیش بینی شده برداشت شود (که در دارایی این صندوق‌ها نیز حرف و حدیث‌های زیادی است) افزایش وام مسکن نمی‌تواند بعد منفی داشته باشد.

وی در خصوص مداخله وزارت راه و شهرسازی در دستورات فرمایشی در خصوص افزایش تسهیلات نیز گفت: اگرچه یکی از مجموعه‌های فعالیت وزارت راه و شهرسازی توجه به سرپناه مردم است، اما مرز بین نظارت و مداخله مرز بسیار باریکی است که متاسفانه این وزارت خانه گاهی این مرز را در هم می‌شکند.

سلطان محمدی گفت: کار وزارتخانه ساخت مسکن نیست. وظیفه آن همواره کردن مسیر ساخت و تولید مسکن است چرا که با ساخت و عرضه بازار مسکن رشد تورمی خود را از دست می‌دهد.

   دولت   راهکار  بدهد

منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این رابطه گفت: دولت همانند یک خانواده است. با اولویت‌‌بندی هزینه‌ها و تعیین منابع درآمدی که سالانه میزان و نحوه تخصیص آن را طی برنامه‌ای به مجلس ارایه می‌دهد، شروع به هزینه کردن منابع می‌کند. با این تعریف ساده باید اذعان داشت سهم اقتصاد مسکن در سبد هزینه‌کرد دولت به میزانی نیست که بیش از تسهیلات تخصیصی در قالب وام خرید به متقاضیان اقدام کند.

وی گفت: هر چند بدنه کارشناسی دولت تایید می‌کند که افزایش میزان وام و طول مدت باز پرداخت و همچنین کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند به استقبال مصرف‌کنندگان واقعی مسکن بینجامد و موجب تحرک سازنده و حوزه اقتصاد مسکن شود، ولی باز به نظر می‌رسد به هر دلیلی دست و بال دولت در تغییرات سه گانه فوق بسته است و شاید عمده دلیل آن محدودیت منابع سرمایه‌ای و گردش آن در اقتصاد کلان باشد.

غیبی با بیان اینکه نکته بسیار مهم، در شکل عملیاتی کردن همین وام‌های موجود به منظور خرید مسکن است، گفت: دولت باید به دنبال این قضیه باشد که چرا وام‌های لحاظ شده از استقبال کافی برخوردار نیست. چرا که این وام‌ها در شهرستان‌های می‌تواند بخش مطلوبی از قیمت بازار مسکن را پاسخ دهد اما آمارها نشان می‌دهد استقبال از اخذ وام در شهرستان‌ها نیز به‌شدت کاهش یافته یکی از دلایل مهم آن اقساط سنگین آن است.

وی گفت: در وهله دوم عدم تعریف درست و واقعی از اخذ ضمانت از متقاضیان است که خود باعث عدم اخذ وام از سوی متقاضی می‌شود، به دلیل اینکه بانک مسکن، ضامن معتبر با کسر حقوق و نظایر آن مطالبه می‌کند و مردم عادی امکان داشتن چنین ضامنی را ندارند و در نتیجه یا قید وام را می‌زنند یا متوسل به بازار مکاره تامین ضامن می‌شوند.

غیبی گفت: از این رو، دولت حداقل می‌تواند با لحاظ اقساط پایین و ضمن تسهیل شرایط اخذ وام موضوع ضامن را حل و فصل کند.

وی در نهایت گفت: بازار کنونی مسکن نیازمند افزایش میزان تسهیلات نیست چرا که متقاضیان مصرفی توان پرداخت اقساط سنگین را ندارند. تقاضای مصرفی کنونی محتاج همین وام‌های اندک اما با اقساط کم برای خرید اقساطی یا اجاره واحدها است.