هشدار درباره فرار سرمایه از بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

طبق گزارش‌ها و آمارهای موجود، حدود 500هزار واحد آپارتمان خالی در شهر تهران موجود است. اگر متوسط متراژ این واحدها   را 100 متر مربع در نظر بگیریم، معادل 50میلیون مترمربع آپارتمان خالی فقط در شهر تهران موجود است و اگر در ادامه ارزش متوسط این واحدها را به ازای هر مترمربع فقط 4 میلیون تومان فرض کنیم، برابر با 200 هزار میلیارد تومان سرمایه انباشته در شهر تهران بلوکه‌شده است که مبلغی نزدیک به‌کل بودجه کشور ایران در سال 1388 است. همین میزان دارایی بلوکه‌شده کافی است تا این موضوع هر روز و هر هفته یکی از دلایل محکم برای تنش‌های بازار مسکن تلقی شود. همین چند روز پیش بود که ماجرای خانه‌های خالی در تهران بازهم خبرساز شد. ابتدای هفته پیش و در برنامه تلویزیونی پایش مطرح شد که سلاطین آپارتمان در تهران دارای ۷۰۰ و ۲۵۰۰ واحد مسکونی در نقاط مختلف هستند، به‌گفته فاطمه سعیدی مبارکه، عضو کمیسیون اقتصادی برنامه‌وبودجه مجلس طبق اطلاعات واصله فردی در شهرری صاحب ۷۰۰ خانه است و مالیات این سرمایه را هم نمی‌پردازد. این ارقام کم نیستند و طبق بررسی‌ها متوجه شدیم در تهران ۷ هزار و ۵۰۰ خانه ساخته‌شده و فردی در تهران ۲ هزار و ۵۰۰ مسکن ساخته، ولی وارد بازار مسکن نکرده است. وی دلیل این سوداگری را در نبود قوانین اجرای و محکم در بخش مالیات دانسته و خواستار عملیاتی شدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه است.

   تنش در بازار مسکن

حال به گفته فرشید پور حاجت، نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان بیان اینگونه مطالب جز فرار سرمایه از بخش ساخت‌وساز عایدی دیگری برای مسکن ندارد، گفت: سخنان نسنجیده و ناپخته باعث شوک روانی در مسکن خواهد شد.

وی گفت: به‌طورکلی بیان این نوع مطالب که فردی 700 پلاک برای خود در کشور دارد مساله کنونی بازار مسکن نیست چراکه هم‌اکنون کشور ما به‌شدت با فرار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن روبرو شده و در حال حاضر به علت عدم توجیه‌پذیری ساخت‌وساز کسی حاضر به ورود به این بازار کم سود و پر ریسک نیست.

پور حاجت گفت: اگرچه حسن نیتی در بیان این جملات از زبان نماینده مجلس شورای اسلامی دیده می‌شود، اما آیا با خطاب قرار دادن و حذف بخش عرضه می‌توانیم یاری‌رسان 30 درصد جامعه کشور که در بدترین شرایط اقتصادی مجبور به پرداخت هزینه کلان اجاره هستند، باشیم؟!

نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: نبود قوانین صحیح مالیاتی یکی از افت‌های بزرگ در راستای خروج از ورود سرمایه به بخش مسکن است. به‌طور مثال، قانون مالیات عایدی سرمایه (CGT) اگرچه یکی از پایه‌های مالیاتی است که در بسیاری از کشورهای با سیستم مالیاتی پیشرفته اجرا می‌شود و سود ناشی از رشد قیمت‌ها در بازارهای مالی و دارایی مالیات گرفته می‌شود؛ اما به‌طور یقین اجرای این نوع مالیات در کشور باعث کاهش سرمایه‌گذاری خواهد شد. چراکه زیرساخت‌ها و تبصره‌های آن به‌صورت دقیق و مطالعاتی پی‌ریزی نشده و پیکان ایرادات آن بیشتر به سمت سرمایه‌گذاران است.

وی گفت: به دلیل وجود همین ایرادات، اجرای مالیات بر مالیات عایدی سرمایه از سوی مسوولان به تعویق افتاده اما به نظر می‌رسد عده‌ای با اعمال فشارهای مطبوعاتی به دنبال اجرای این قانون ناقص و ابتر هستند.

پور حاجت بابیان اینکه جامعه در مساله مسکن دچار پاردوکس عظیم شده است، گفت: هم‌اکنون همگان به‌جای فوکوس به اصل ماجرا یعنی کاهش عرضه به فرعیات بسنده کرده‌اند.  فرعیاتی که اجرای پر ایراد آن در این برهه اقتصادی صدمات زیادی بر بخش تقاضای مصرفی و دهک‌های پایین جامعه وارد خواهد کرد.

نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان اینکه در حال حاضر سرمایه‌گذار به علت وجود تنگناهای مالی، عدم توجیه‌پذیری سرمایه‌گذاری و ریسک شدید کاهش ارزش دارایی‌ها حاضر به سرمایه‌گذاری در کشور نیست گفت: بیان ایراداتی به‌مانند وجود سلاطین مسکن در این برهه زمانی بیانگر عداوت با سرمایه‌گذاران است. وی درنهایت گفت: ما به عنوان کانون انبوه‌سازان کشور منتظر هستیم و سکوت کرده‌ایم تا ببینیم آخر و عاقبت اعمال مالیات‌هایی که جز فرار سرمایه‌داری عایدی دیگری ندارد، چه می‌شود؟ اما به‌یقین هر گام اشتباهی در این برهه زمانی به مرگ تولید و عرضه خواهد انجامید.

   سلاطین بازارها موضوع جدیدی نیست

در همین رابطه، حسین احمد اوغلی، کارشناس اقتصاد مسکن ایران را بهشت دلالان و فرار مالیاتی توصیف کرد و گفت: در چنین کشور وجود سلاطین مسکن، نفت، ارز و سکه موضوع تازه‌ای و جذابی قلمداد نمی‌شود وضعیت مسکن در ایران یک مثال کاملا ملموس از اثر نامتقارن و غیرعمومی تورّم بر ساختار قیمت‌ها است.

وی گفت: در حال حاضر بخش مسکن و اجاره وارد فازی شده که بیشتر از نرخ تورم رشد کرده و با وجود نبود تقاضای بالقوه به رشد خود ادامه می‌دهد. حال در این برهه زمانی بستن مالیات به خانه‌های خالی کدام درد را می‌تواند دوا کند.  به فرض مثال، اگر دولت بتواند و بخواهد مالیات سنگین بر بازار مسکن اعمال کند باعث ایجاد چاقی موضعی دیگر بخش‌های اقتصاد خواهد شد. وی گفت: اگر دولت بتواند بازار مسکن را از حال سرمایه‌ای خارج کند و با بستن مالیات سنگین سرمایه‌داران را وادار به واگذاری املاک بلوکه‌شده خود به بازار کند، افراد با پول حاصل از فروش چه خواهند کرد؟ مطمئنا این اموال وارد بازارهای دیگر مانند ارز، طلا، خودرو و زمین خواهند کرد و همین افزایش قیمت دور باطل را در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد. به‌هرحال در این دور تسلسل افزایش قیمت زمین بار دیگر به افزایش بیشتر قیمت مسکن می‌انجامد. این همان عفونی کردن مالی یک زخم پولی است. وی در پاسخ به اینکه در این برهه زمانی بهترین راهکار چیست؟ گفت: بدون اصلاحات سیاسی، بدون بهبود در روابط خارجی و بدون اصلاحات پولی و بانکی نمی‌توان با یک چوب شعبده‌بازی با عنوان مالیات بخش مسکن را از سوداگری رها کرد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی اگرچه راهکار مناسبی برای عدم بلوکه مسکن است اما این راهکار بدون اصلاح کلان اقتصاد سودی برای بازار مسکن ندارد. چرا که اخذ مالیات‌های سنگین بر بازار مسکن باعث افزایش هجوم به بازارهای موازی و در نهایت التهاب بازار مسکن می‌شود.

   احتکار کالاها مسبوق به سابقه است

در همین رابطه، منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن گفت: نظام مالیات مسکن در جهان اخذ مالیات‌های مسکن از سوی دولت‌ها با هدف کسب درآمد، به حداقل رساندن اختلال در مکانیزم قیمت‌ها و تخصیص منابع و تحقق اهداف بخشی به‌ویژه کنترل سوداگری و نوسان شدید بازار مسکن صورت می‌گیرد. در این میان، زمین و مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه همواره یکی از پایه‌های مهم مالیاتی دولت‌ها بوده است که اهمیت نسبی آن در کشورها متفاوت است.

وی گفت: بررسی نظام مالیاتی مسکن در کشورهای مختلف جهان نشان می‌دهد که به‌منظور بهره‌گیری از هر یک از کارکردهای نظام مالیاتی بخش مسکن در زمینه کسب در آمد، کنترل سوداگری و برخی اهداف مهم بخش مسکن ابزار مالیاتی متناسب با آن کارکرد به کار گرفته‌شده است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به مالیات بر منفعت سرمایه، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاکی گرانقیمت نام برد، ازاین‌رو عدم به‌کارگیری برخی ابزارهای سیاستی موجب پیدایش نارسایی‌ها در بخش مسکن شده و اهمیت بخش مسکن زبان‌هایی را متوجه اقتصاد ملی می‌سازد.

غیبی بابیان اینکه معرفی کسانی که بازار مسکن را جولانگاه تمایل خود قراردادند جزو اولویت‌های اقتصاد سالم و پاک است گفت: اگرچه تنها معرفی این اشخاص دردی از جامعه مصرفی کشور دوا نمی‌کند اما باید بدانیم اخذ مالیات‌های سنگین از خانه‌های خالی گام مطلوبی برای احقاق حقوق شهروندی است چراکه تنش‌های بازار مسکن از دو لحاظ کمبود و افزایش قیمت ناشی از عملکرد همین اشخاصی هستند که بازار ایران را بازار گل‌آلود می‌بینند و از این بازار به سود خود بهره می‌برند. وی با بیان اینکه احتکار واحدهای مسکونی، سکه، ارز به تعداد کلان مسبوق به سابقه است گفت: مسوولان باید پیش‌ازاین به‌صورت عملیاتی برخورد جدی بر مفاسد اقتصادی می‌داشتند. عدم برخورد جدی بر اعمال رفتار این عده باعث شده این اخلالگران همانند درندگانی شوند که به دنبال سلطه‌گری بر دهک‌های پایین جامعه هستند و با رفتار خود نظام اقتصاد کشور را به چالش می‌کشانند اگرچه باید بپذیریم زیرساخت و عزم جدی برای مقابله با فساد در جامعه نمود شفافی ندارد. نظام مصرفی در هیچ کجای جهان دارایی محسوب نمی‌شود و کالاهای مصرفی نمی‌تواند آشوبی در بازار ایجاد کند؛ اما زمانی که این کالای مصرفی شکل احتکار به خود می‌گیرد، بسیار خطرناک می‌شود چرا نظام قیمتی کالای مصرفی را به چالش می‌کشد و باعث می‌شود در زمان‌های رکود قیمت کالاهای مصرفی بالاتر از نرخ تورم عمومی باشد. چنانچه این نظام اقتصادی بیمار را می‌توانیم به‌وضوح در طی روزهای اخیر در بازار اجاره و مسکن ببینیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه شناسایی اشخاصی که اخلال‌گر بازار هستند برای دولت کار سختی نیست، گفت: شناسایی، اعمال نظارت و اخذ مالیات از خانه‌های غیر مصرفی می‌تواند در کاهش قیمت‌های کالاهای مصرفی اثرگذار باشد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در اغلب کشورها برای افزایش هزینه معاملات سوداگرانه نرخ‌های متفاوتی بر نقل و انتقالات وضع می‌کنند و از شکل‌گیری این نوع معاملات جلوگیری می‌کنند، زیرا برای تأمین منافع عده‌ای زیان‌های گسترده‌ای بر منافع اجتماعی و اقتصاد ملی وارد می‌سازند.

وی گفت: نخستین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنها است از مالیات منفعت سرمایه معاف است. به‌علاوه، در چارچوب مالیات بر منفعت سرمایه اغلب تولیدکنندگانی که در بازه زمانی مشخص اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.

غیبی با بیان اینکه افراد سوداگر نظام مصرفی را به چالش می‌کشانند، گفت: حذف این افراد از چرخه بازارهای مصرفی اولویت کاری مسوولان است و نباید با موضع‌گیری بی‌مورد وجود سوداگران را نادیده بگیریم چنانچه مکررا اعلام شد یکی از‌ روش‌های مقابله با سوداگران اخذ مالیات صحیح و کاربردی است؛ اما در خصوص اخذ مالیات بر عایدی سرمایه باید بازنگری‌هایی صورت بگیرد که انتظار داریم این مورد به سرعت شکل بگیرد. این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: مخالفان اصلی اعمال مالیات از خانه‌های خالی ذی‌نفعان و برخی از مسوولان هستند وگرنه که این قانون در تمام کشورهای جهان در حال اجرا است و اگر ضوابط قانونی آن توسط دولت نهایی شود هیچ نیرویی نمی‌تواند در مقابل اعمال قانون ایستادگی کند. وی درنهایت گفت: نوسان بازار و عدم تعادل در اقتصاد مسکن و تقاضای سوداگری آن دلیل اصلی فراتر رفتن نرخ واحدهای مسکونی خالی از سطح طبیعی آن است. ارتباط اجاره و قیمت مسکن امری اجتناب‌ناپذیر است بنابراین مالیات بر واحدهای مسکونی خالی در کنار تثبیت بازار مسکن می‌تواند از کارایی برخوردار باشد. بااین‌وجود، مالیات واحدهای مسکونی خالی با همکاری مقام‌های محلی و در صورت اجرای مالیات منفعت سرمایه می‌تواند موثر واقع شود.

   اقتصاد آزاد مسکن را رشد می‌دهد

در همین رابطه، حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران بابیان اینکه اخذ مالیات بر عایدی سرمایه کاملا در مقابل توسعه و رونق ساخت‌وساز‌است گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی مانع بزرگی برای امر تولید است. اگر قرار باشد هر انبوه‌ساز برای فرار از مالیات مسکن خود را به‌صورت وارد بازار مانند اجاره‌داری عرضه کند. دیگر انبوه‌سازی مایل به تولید مسکن نخواهد بود.

وی گفت: اگر دولت بخواهد می‌تواند مالیات بر خانه‌های خالی اعمال کند اما با مالیات دستوری و اقتصاد فرمایشی حال مسکن خوب نمی‌شود. با اعمال مالیات بر خانه‌های خالی معاملات مسکن به‌صورت جزئی رشد خواهد کرد اما به‌طور حتم این مورد عدد بزرگی نخواهد بود. محتشم گفت: با اقتصاد آزاد می‌توان به توسعه و پیشرفت در تمامی رشته‌ها دست پیدا کرد و به‌طور حتم مسکن به‌واسطه تأثیرپذیری از اقتصاد آزاد می‌تواند رشد و نمو بیشتری داشته باشد.

این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان گفت: اگرچه اخذ مالیات از خانه‎های خالی در نگاه اول کاری مثبت است، اما تا اندازه‌ای برای بازار مفید است که از احتکار مسکن جلوگیری شود، در غیر این صورت طرحی نشدنی و نامناسب خواهد بود.