کوچ سفته بازان مسکن به شهرهای جدید

متقاضیان مصرفی به بازار  رهن و اجاره بازگشتند

گروه راه وشهرسازی|شهلا روشنی|

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در چهارماهه نخست سال 1398 به حدود 26.3 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 49.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 12.65 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 102.4 درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال 1398 حاکی از آن است که 71 درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران در تیرماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 14، 10، 1، 7، 15، 8 و 11 بوده و 12 منطقه باقی‌مانده 29 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در تیرماه سال 1398 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 مترمربع با سهم 14.6 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 و 70 تا 80  مترمربع به‌ترتیب با سهم‌های 13.8 و 11.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 54.3 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند. در تیرماه سال 1398، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان‌دامنه‌های قیمتی موردبررسی، واحدهای مسکونی باارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 14.6 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 450 تا 600 و 600 تا 750 میلیون تومان نیز به‌ترتیب با اختصاص سهم‌های 12.8 و 10.2 درصدی در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 51.9 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی باارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است.

تمامی‌موارد بالا گفته شد تا به این موضوع برسیم که بعد از تحولات قیمتی در بازار مسکن این بازار علی‌رغم رکود، شاهد یک اتفاق بزرگ در دو بخش مصرفی و سرمایه‌گذاری در شهرهای حومه ای بود.

با توجه به آمارهای موجود بخش مصرفی کلان‌شهرها بعد از افزایش قیمت در دو حوزه اجاره و خرید به سمت شهرهای جدید کوچ کردند.برآیند این کوچ چیزی جز افزایش قیمت شهرهای جدید در دو بخش اجاره و خرید نبود.

   بیشترین افزایش قیمت؟

بنا به گفته حسین احمد اوغلی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، بازار مسکن بعد از رسیدن به نقطه‌جوش در کلان‌شهرها باعث افزایش قیمت در حاشیه شهرها نیز شد، چنانچه با تحلیل تحرکات صورت گرفته در شهرهای جدید می‌توان به این نتیجه رسید که املاک شهرهای جدید بیشترین افزایش قیمت را از آن خود کر ده اند.

 احمد اوغلی بابیان اینکه افزایش قیمت مسکن در شهر جدید پردیس از متری یک‌میلیون تومان به ۶ میلیون تومان در عرض چند ماه مسئله کوچکی نیست، تأکید کرد: قرار بر این بود شهرهای اقماری سرپناه آخر مصرف‌کنندگان باشد نه جولانگاه سرمایه گذاران خسته از بازار ارز و طلا!

این کارشناس گفت: با مقایسه قیمت‌های شهر جدید پردیس، پرند و هشتگرد طی سال‌های ۹۷ و ۹۸ به‌وضوح می‌توانیم ببینیم این شهرها دیگر مآمن دهک‌های ۱ تا ۴ جامعه نیستند.

احمد اوغلی بابیان اینکه هر مترمربع از واحد مسکونی نوساز در پرند در سال گذشته یک‌میلیون و ۳۰۰ تا یک‌میلیون و ۸۰۰ بود، گفت: در حال حاضر هر متر آن حدود ۵ میلیون و ۴۰۰ تا ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است. این در حالی است که از سال گذشته تاکنون اقدام شایسته در خصوص زیرساخت و نیازهای ابتدایی این شهر صورت نگرفته است.

به گفته این کارشناس در حال حاضر، شهر جدید پردیس بیشترین رشد قیمتی نسبت به شهرهای جدید را داشت چراکه در عرض چند ماه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از شهر جدید از یک‌میلیون تومان به نزدیک ۷ میلیون تومان رسیده است، البته پرند نیز باکمی‌اختلاف قیمت در سکوی دوم ایستاده است.

   مردم توان خرید ندارند

وی بابیان اینکه در محدوده داخلی تهران و کرج هر متر مربع واحد مسکونی در ارزان‌ترین مناطق با عمر بالای ۱۵ سال به ۸ میلیون رسیده است، گفت: متأسفانه دلالان در زمان سکوت و رخوت مسئولان به‌قصد و غرض خود یعنی افزایش قیمت‌ها رسیدند.

این کارشناس بازار مسکن افزود: البته بهترین بخش ماجرا این است که اکثر مردم توانایی خرید ملک در تهران و کلان‌شهرها را از دست دادند.چرا که اگر توانایی خرید داشتند قیمت‌های این بازار همچنان سینوسی بود. وی بابیان اینکه آمارهای معاملات مسکن در تیرماه نشان می‌دهد، بیشترین واحدهای فروخته‌شده در این ماه در محدوده ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان بوده است، افزود: جدای از اینکه قیمت واقعی این املاک همان قیمت‌های ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومانی سال قبل هستند اما این افزایش قیمت‌ها و هجوم شهروندان به خرید مسکن‌های ارزان بیانگر مفهوم بسیار ناامیدکننده یعنی افت واقعی ارزش پول داخلی و کاهش کیفیت زندگی شهروندان به‌واسطه کوچک‌تر شدن مساحت زندگی و بازپرداخت اقساط سنگین به خاطر وام مسکن است.

وی گفت: بر اساس آمارها بیشتر متراژ معامله‌شده مسکن در تیرماه متعلق به واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر بوده که البته با لحاظ و کسر ابعاد ستون‌ها، دیوارها و بخش‌های پرت ساختمان این املاک بیشتر از ۴۰ متر نبوده است.

این کارشناس بابیان اینکه در حال حاضر قیمت در ارزان‌ترین منطقه تهران یعنی منطقه ۱۸ بالای ۵ میلیون تومان است، گفت: البته باوجوداینکه متوسط قیمت ملک در منطقه 18 تهران در حدود ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام‌شده بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد واحدهای به قیمت رسیده در این مناطق با عمر بیش از ۱۰ سال از ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تا 8 میلیون تومان قیمت خورده است.

این کارشناس درنهایت گفت: وظیفه تیم وزارت راه و شهرسازی نظارت بر وضعیت موجود و اصلاح قیمت‌های بازار مسکن است، اما  متأسفانه به‌وضوح مشاهده می‌شود وزارت خانه فعالیت اصلی خود را رها کرده و به دنبال طرح‌های طولانی‌مدت یا ناکارآمد است. ‌

در حال حاضر نه‌تنها دهک‌های ۱ تا ۴ فراموش‌شده‌اند، بلکه دهک‌های ۴ تا ۶ نیز به خیل عظیم فراموش‌شدگان پیوستند چراکه با اوضاع موجود خانه‌دار شدن این اقشار نیز در‌هاله‌ای از ابهام است.

   بازار کنونی بازار سرمایه گذاری است

پرویز کاکائی، کارشناس بازار مسکن و رییس شعبه بانک دولتی  بابیان اینکه افزایش قیمت مسکن در سال جاری باعث دو رویکرد جدید در شهرهای جدید و یک رویکرد قابل تأمل در داخل کلان‌شهرها شده است، گفت: در ابتدای سال جاری هم‌زمان با شروع افزایش قیمت‌ها در شهرهای جدید بخش تقاضای مصرفی از بازار داخلی کلان‌شهرها رانده‌شده و به این شهرها هجوم آوردند. بنابراین با تحلیل خریداران اولیه شهرهای جدید در ابتدای سال می‌توانیم ببینیم این افراد از جنس مصرفی بوده و صرفاً به دنبال سرپناه بودند اما با رشد قیمت این شهرها از یک‌میلیون به نزدیک ۷ میلیون جنس مصرفی به سرمایه گذاری مبدل شد.

کاکائی گفت: در حال حاضر، با اطمینان می‌توان گفت جنس کنونی اکثر واردشدگان به شهرهای جدید پردیس، پرند، سهند، امیرکبیر، علوی و صدرا از نوع سرمایه‌گذاران بوده و نیازی به سرپناه ندارند. این عده با رخوت و سکوت نوسان ارز به سمت مسکن سرازیر شدند و ازآنجایی‌که توانایی مالی زیادی برای خرید مسکن در داخل کلان‌شهرها نداشتند به سمت شهرهای جدید کشیده شدند.

این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان این‌که با توجه به آنچه گفته شد بازار مسکن در بهار ۹۸ مصرفی و بازار کنونی بازار سرمایه گذاری است، تأکید کرد: در حال حاضر، بخش مصرفی بازار مسکن به‌جای توانمندسازی برای خرید ملک اجاره‌نشین یا رهن نشین شده‌اند.

کاکائی گفت: این وضعیت نیز در داخل کلان‌شهرها به‌وضوح مشاهده می‌شود. بر اساس آمارها 71 درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران در تیرماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 14، 10، 1، 7، 15، 8 و 11 بوده است. در بین مناطق ذکرشده متقاضیان مناطق ۱، ۲، ۴، ۵ و ۷ از سه نوع سرمایه‌گذاری، مصرفی  و رشد کرده‌ها هستند.

وی گفت: در حال حاضر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ذکرشده از ۱۸ تا ۴۰ میلیون تومان است. ‌بنابراین معامله‌کنندگان این واحدها یا کسانی هستند که از نظر مالی رشد کرده و ملک خود را به احسن تبدیل کرده‌اند یا مصرف‌کنندگانی هستند که املاک یا دارایی خود را وارد مناطق لوکس تهران کرده‌اند یا سرمایه‌گذاران رانده‌شده از بازار ارز هستند.

کاکائی بابیان اینکه در بین مناطق ذکرشده منطقه ۵ برای سرمایه‌گذاری محتمل‌تر است، گفت: ازآنجایی‌که این منطقه همواره پرمشتری است، سرمایه‌گذاران تمایل زیادی به ورود  به این منطقه دارند؛ اما بدون‌تردید باقی مناطق همان رشد کرده‌ها هستند که واحد مسکونی و دارایی خود را به احسن مبدل کردند. البته افزایش روند تعداد رشد کرده‌ها بیانگر اقتصاد غیر شفاف، گسترش دلالی در کشور و عدم انگیزه برای ورود به عرصه تولید است.

وی در ادامه در خصوص افزایش معاملات در مناطق ۱۵، ۱۴، ۱۱، ۱۰ و ۸ گفت: بدون‌تردید بخش اعظم خریداران واحدهای مسکونی در این مناطق مصرف کنندگان هستند، چراکه سرمایه‌گذار به علت حاشیه سود پایین و نبود تقاضای توانمند در این مناطق حاضر به بلوکه کردن دارایی خود برای ماه‌های متمادی نیست.

   بازار مسکن ضربه گیر موج گرانی

کاکائی گفت: بر اساس آمار رسمی‌وزارت راه و شهرسازی سال 90 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی یک‌میلیون و 877 هزار تومان بود که سال بعد یعنی 91 با رشد 48 درصدی به 2 میلیون و 779 هزار تومان افزایش یافت. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال اول روی کار آمدن دولت روحانی (92) با رشد 37.9 درصدی به 3 میلیون و 833 هزار تومان در هر مترمربع افزایش یافت. طی سال‌های 93، 94 و 95 بازار مسکن روزهای آرامی‌را پشت سر گذاشت و به‌ترتیب قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به 4 میلیون و 12 هزار تومان، 4 میلیون و 56 هزار تومان و 4 میلیون و 303 هزار تومان بود.

اواخر سال 96،‌ سال گذشته و اوایل امسال موج گرانی‌ها از بازارهای اقتصادی به سمت بخش مسکن آمد تا به‌این‌ترتیب بیشترین افزایش قیمت چند دهه اخیر در دولت دوم روحانی ثبت شود. مطابق آمار رسمی‌متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با رشد 11.9 درصدی به 4 میلیون و 816 هزار تومان افزایش یافت.

سال گذشته افزایش قیمت مسکن مانند گرانی دلار دولت روحانی رکورد زد. در سالی که گذشت متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با رشد 71.1 درصد به 8 میلیون و 241 هزار تومان افزایش یافت. این قیمت نسبت به قیمت‌های سال 92 بالغ‌بر 114.9 درصد افزایش‌یافته بود.

امسال نیز بر اساس آمار طی فصل بهار متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به 12 میلیون و 516 هزار تومان افزایش‌یافته که در مقایسه باقیمت متوسط سال 92 بالغ‌بر 226.4 درصد رشد را نشان می‌دهد.

این کارشناس بابیان اینکه علی‌رغم رکود شدید معاملات در نیمه اول ماه جاری قیمت مسکن رشد داشته است گفت: صد در صد دست‌های پشت پرده مسکن وجود دارد مگر ممکن است با وجود رکود سنگین و نبود تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری بازار مسکن همچنان ملتهب باشد.

وی با اشاره به اینکه دلالان و سوداگران مسیر مسکن را بیراهه کشاندند، تا کید کرد: آخر این شاهنامه برای هیچ‌کس خوشایند نیست.چرا که سه راس مثلت  یعنی خریداران، دولت و سازندگان به علت کمبود منابع، توانایی ایستادگی در برابر قیمت‌های کنونی نداشته و بازار مسکن را به حال خود رها خواهند کرد.