تجدید ارزیابی دارایی بانک‌ها مُسکن موقت
محمد گلشاهی |کارشناس بانکی|
در کشورهایی که با تورم فزاینده روبه‌رو هستند، تجدید ارزیابی دارایی راهی برای عبور شرکت‌های زیان‌ده از وضعیت نابسامان است.
شاید رونق بازار مسکن و بالا رفتن قیمت ملک در سال گذشته برای هیچ صنعتی بیش از صنعت بانکداری کشور خوشایند نبود. در واقع جهش قیمتی در بازار مسکن از چند جنبه در سال گذشته توانسته به کمک بانک‌ها بیاید. اگر یکی از مشکلات بانک‌ها در سال‌های اخیر انبوه دارایی‌های سمی که همان املاک تملیکی از بابت معوقات مشتریان بود و بسیاری از بانک‌ها برای این املاک مشتری پیدا نمی‌کردند اما جهش قیمتی مسکن سبب شد تا این املاک با قیمتی حتی بالاتر از قیمتی که بانک‌ها در نظر داشتند به فروش رود و مشکلات آنها را از این بابت برطرف کند.
از سوی دیگر با تجدید ارزیابی قیمت دارایی‌های ثابت بانک‌ها که در واقع همان زمین و ساختمان شعب و ستاد بانک‌ها و نیز دیگر املاک آنها بود، مشکلات ترازنامه‌ای بانک‌ها نیز تا حدی بهبود یافت و بسیاری از بانک‌ها توانستند با افزایش سرمایه از این بابت زیان‌های انباشته خود را پوشش دهند. در کنار این موضوع باید گفت مشتریانی که وثایق آنها ملک بود و تمایلی به پرداخت بدهی خود نداشتند و حتی در مقابل تصرف املاک خود توسط بانک بی‌تفاوت بودند، با افزایش قیمت وثایق خود ترغیب شدند که با پرداخت بدهی وثیقه خود را از رهن بانک خارج کنند. در واقع اثرات افزایش قیمت مسکن بر بانک‌های کشور همواره مثبت بوده است. بیهوده نیست که بانک‌ها در کشور ما تمایلی به واگذاری املاک خود ندارند چرا که در چنین شرایطی به کمک آنها خواهد آمد.
در واقع هر قدر بانک مرکزی بانک‌ها را از بنگاهداری بر حذر بدارد اما ماهیت اقتصاد ایران به گونه‌ای است که سبب می‌شود بانک‌ها از بنگاهداری و خرید ملک ضرر نکرده و حتی به ناگاه وضعیت بانک‌ها بهبود یابد، زیرا در شرایط فعلی و با عملیات بانکداری سنتی یعنی دریافت سپرده و اعطای وام و تسهیلات، بانک‌ها نمی‌توانند هزینه‌های خود را پوشش دهند. به عبارت دیگر در کشورهایی که با تورم فزاینده روبه‌رو هستند، تجدید ارزیابی دارایی راهی برای فرار شرکت‌های زیان‌ده از وضعیت نابسامان شان است. نگاهی به تجدید ارزیابی بانک‌های بزرگ کشور در یک سال اخیر نشان می‌دهد که چه میزان این دارایی‌ها می‌تواند بر وضعیت بانک‌ها تاثیر مثبت بگذارد. افزایش سرمایه ۲۲۳ درصدی یک بانک در کنار افزایش سرمایه ۳۹۰ درصدی یک بانک دیگر که از مجموع تاثیر دارایی ملکی و ارزی حاصل شد قدرت این راهکار را برای فرار بانک‌ها از مشکلات نشان می‌دهد.
البته اگر نگاهی به وضعیت بانک‌های کشور در سال‌های اخیر بیندازیم، خواهیم دید که بانک‌ها در کشور در شرایط تلاطم و نابسامانی اقتصاد کشور وضعیت بهتری نسبت به زمانی دارند که اقتصاد در آرامش است. یعنی در شرایط تورم بالا، افزایش قیمت‌ها و تحولات ارزی کشور، دارایی‌های ثابت بانک‌ها از رشد نسبتا مناسبی برخوردار بوده و هرگاه که تورم کاهش یافته و قیمت‌ها ثابت مانده و شرایط اقتصاد رو به بهبود رفته عمدتا وضع بانک‌ها رو به وخامت گذاشته و به نوعی وارد بازی پانزی یعنی دریافت سپرده برای پرداخت سود سپرده‌های قبلی شده‌اند.
باید گفت در ایران برخلاف سایر کشورها تمایل بانک‌ها به تملیک املاک و مستغلات و در کل گرایش به سمت بنگاهداری به جای واسطه‌گری وجوه بیشتر است چرا که به دلیل نبود یک نظام اعتبارسنجی مناسب معمولا تسهیلات با نکول مواجه می‌شود. از سوی دیگر، باید به این نکته توجه کرد که تقریبا از اوایل دهه پنجاه، کشور با تورم بالا روبه‌رو بوده و دوره‌های رونق مسکن نیز هر چهار تا پنج سال در کشور رخ داده و بر خلاف کشورهای اروپایی یا کشورهایی که با بحران بانکی روبه‌رو شده‌اند، قیمت مسکن کاهش یک‌باره و شدیدی را در ایران تجربه نکرده است؛ بنابراین اگر بانکی بتواند تا دوره رونق بعدی مسکن یا تورم شدید بعدی کشور دوام بیاورد آنگاه با تجدید ارزیابی دارایی‌ها بسیاری از مشکلاتش حل خواهد شد و تا دوره رونق بعدی فرصت دارد به روند عادی خود ادامه دهد.
اگر بحث نامتناسب بودن تعداد شعب بانک‌ها با نیاز جامعه اقتصادی کشور نیز مطرح می‌شود بی‌گمان این شعب اضافی این خاصیت را دارند تا هر چند سال یک بار زیان ده بودن خود را با افزایش قیمت ملکی خود جبران کنند. بنابراین باز شاید برخی از بانک‌ها در مقابل کاهش شعب خود مقاومت کنند.
در واقع بانک‌ها در کشور دریافته‌اند که فعالیت سنتی بانکی سود چندانی برای آنها ندارد و از طرف دیگر مساله این است که در اکثر سال‌ها ما با مساله پرداخت سود منفی به سپرده‌گذاران مواجهیم. یعنی بانک‌ها با توجه به تورم موجود در کشور سود کمتری به سپرده‌ها داده‌اند و تنها در چند سال محدود سود سپرده بیشتر از نرخ تورم بوده است. از طرفی بانک‌ها با این پدیده مواجه بوده‌اند که اگر اقدام به بنگاهداری کنند یعنی اگر شرکت‌های مختلفی بخرند، در صنایع مختلف وارد شوند یا فعالیت‌های دیگری انجام دهند هم سود بیشتری کسب کرده و هم احتمال نکول تسهیلات شان کمتر می‌شود. بنابراین باید راهکاری به بانک‌ها ارایه داد که در مقابل این راه کم‌ریسک‌تر یعنی بنگاهداری راه پُر ریسک‌تر یعنی فعالیت سنتی بانکی را انتخاب کنند.
