رکود بیشتر در انتظار «مال»ها
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت وساز
الگوی قیمت‌گذاری املاک در کشور ما غالبا تابع فرمول و قوانین خواص و علمی نیست و معمولا با توجه به شرایط و عوامل متعددی، قیمت‌گذاری و کارشناسی در بازار املاک انجام می‌شود. شاید بتوان علت عمده تنوع روش‌های قیمت‌گذاری را، در اختیار داشتن سهم بیش از ۷۰ درصدی بخش خصوصی از بازار املاک دانست. در نحوه قیمت‌گذاری املاک روش‌های تعیین قیمت برای املاک مسکونی، اداری و تجاری از معیارهای متفاوتی استفاده می‌شود. میزان رشد قیمت‌ها در این املاک نیز با توجه به تغییراتی که در معیارهای قیمت‌گذاری این املاک به وجود می‌آید، متفاوت است. از جمله مهم‌ترین معیارهایی برای تعیین قیمت املاک تجاری علاوه بر منطقه جغرافیایی ملک، میزان تردد و نزدیکی آن به نقاط دسترسی به حمل و نقل عمومی و پارکینگ‌ها است. قرارگیری در خیابان‌های اصلی و مناطق پرتراکم نیز از جمله دیگر معیارها برای قیمت‌گذاری املاک تجاری در نظر گرفته می‌شود. یکی دیگر از معیارهایی که تاثیر نسبتاً زیادی در تعیین قیمت املاک تجاری به ویژه در کلانشهرها دارد، برند ملک است. این معیار باعث شده تا قیمت هر متر مربع املاک تجاری در برخی نقاط پایتخت تا ۳۰۰ میلیون تومان نیز برسد. البته این معیار در شهرهای کوچک‌تر تاثیر قابل توجهی روی تعیین قیمت املاک تجاری ندارد.
در سال‌های اخیر با توجه به تغییرات جمعیتی و روند رو به رشد مهاجرت به شهرها و همچنین افزایش تنوع و عرضه کالا و خدمات، املاک تجاری و اداری از اهمیت و ارزش زیادی برخوردار شده‌اند. این افزایش تقاضا در بازار املاک تجاری در کنار جنبه اشتغال‌زایی این املاک و ارزش افزوده قابل توجه ساخت این املاک برای افراد، موجب اختلاف قیمت فاحش این املاک با املاک مسکونی شده است به نحوی که در حال حاضر در بسیاری از مناطق شهری، حجم واحدهای تجاری به نقطه اشباع رسیده است. تغییرات قیمتی در بازار املاک تجاری نیز با توجه به معیارهایی که برای قیمت‌گذاری این املاک در نظر گرفته می‌شود، در دو سال اخیر افزایش قیمت بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی را نشان می‌دهد. این تغییرات قیمتی به تنهایی نشان‌دهنده تقاضا و اقبال قابل توجه بازار برای این نوع املاک است.
از جمله نکاتی که برای قیمت‌گذاری املاک تجاری به وضوح تاثیر آن را می‌توان مشاهده کرد، علاوه بر رشد قیمت پایه، تاثیر مستقیم شرایط اقتصادی جامعه و رونق بازار است. با بررسی شرایط امروز املاک تجاری و قراردادهای ثبت شده طی ماه‌های اخیر، می‌توان تاثیر شرایط اقتصادی را بر این املاک به وضوح بررسی کرد. با وجود رشد قیمت املاک تجاری طی دو سال گذشته که همگام با رشد قیمت املاک در سایر بخش‌های مسکونی و اداری نیز مشاهده شده است، اما در بازار رهن و اجاره این دسته از واحدهای ساختمانی به دلیل شرایط فعلی اقتصادی که بخش‌های زیادی رکود نسبتا شدیدی را تجربه می‌کنند، شاهد تغییرات ناچیز در قیمت‌ها هستیم. تغییرات قیمت به ویژه در املاک تجاری گران قیمت که بیشتر در مناطق مرفه شهرها قرار دارند نیز نوسانات قابل توجه‌ای را نشان نمی‌دهد. آمارها نشان‌دهنده تغییر در اولویت‌بندی افراد برای تامین نیازهای پایه زندگی مانند مسکن در مقایسه با تهیه سایر ملزومات است.
در کلانشهرها علاوه بر واحدهای تجاری بسیاری از املاک مسکونی که در مناطق اداری قرار گرفته‌اند نیز در مورد بهره‌برداری اداری قرار می‌گیرند. البته با توجه به قوانین موجود، برخی از مشاغلی که مزاحمت خاصی برای همسایگان واحدهای مسکونی ایجاد نمی‌کنند، در ردیف مشاغل مجاز اداری در واحدهای مسکونی با رعایت شرایط و مقرراتی قرار گرفته است. از جمله مشاغلی که امکان فعالیت آنها در واحدهای مسکونی با رعایت شرایط و قوانین امکان پذیر است، عبارتند از مطب پزشکان، حرفه‌های وابسته به امور پزشکی، لابراتوارهای دندان‌سازی، دفتر مهندسی، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، دفتر وکالت، دفاتر مطبوعات، داروخانه‌ها، آموزشگاه‌ها، مدارس ابتدایی و راهنمایی، شرکت‌های مهندسین مشاور دفاتر خدمات الکترونیک شهر، دفاتر پیشخوان دولت، پانسیون، مهدکودک و مشاغل خانگی. البته برای تغییر کاربری املاک مسکونی به اداری، شرایط دیگری نیز لازم است که از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به درخواست مالک برای تغییر کاربری اشاره کرد. در این مورد نکته‌ای که لازم است مورد توجه قرار گیرد، این است که فرد مستاجر امکان انجام این تغییر کاربری را ندارد و در صورت اطلاع مقامات ذیصلاح از ادامه فعالیت اداری مستاجران در واحدهای مسکونی جلوگیری خواهد شد.
از جمله دیگر دلایلی که موجب استقرار واحدهای تجاری و خدماتی در بخش‌های مسکونی شده، مساله فرار از پرداخت مالیات و بیمه این اصناف و شرکت‌ها است که به دلیل فعالیت در واحدهای مسکونی، بدون نصب تابلو اقدام به فعالیت می‌کنند. با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و با بررسی بخش‌های مختلف این بازار از جمله تجاری اداری و مسکونی می‌توان رکود را در تمام این بخش‌ها مشاهده کرد. روندی که از یک طرف موجب کاهش توان اقتصادی خریداران و خروج آنها از بازار خرید و فروش املاک مسکونی شده و از طرف دیگر به دلیل شرایط فعلی اقتصاد جامعه و کسادی بازار، موجب خروج و توقف فعالیت اقتصادی بخشی از کسبه و رکود در بازار املاک تجاری شده است. در این شرایط و با توجه به ادامه روند کنونی اقتصاد کشور به نظر می‌رسد واحدهای تجاری در ماه‌های آینده با رکود بیشتری مواجه شوند و همچنین بازار معاملات این املاک نیز همانند املاک مسکونی روند نزولی پیدا کند.
