نظارت بر بازار ملک ممکن نیست

گروه راه و شهرسازی| بهار طاهری|

افزایش سرسام‌‌آور قیمت مسکن در شرایط سخت اقتصادی این روزها، سبب شد تعداد زیادی از مردم زیر فشار انتقال اجباری مسکن، درمانده و مستأصل شوند.   فشار زیادی بر اقشار متوسط و ضعیف جامعه وارد شود. در این میان نبود نظارت در بازار مسکن باعث سوءاستفاده برخی بنگاه‌ها و مالکان شده است. یکی از مهم‌ترین نکاتی که مدیران بخش‌های مختلف باید به آن توجه کنند و در همه کسب و‌کارها رعایت شود نظارت است. نظارت نقش بسیار مهم و اساسی در کسب و کارها و مباحث کلان اقتصاد کشورها ایفا می‌کند. بازارمسکن به واسطه گستردگی و تعدد بخش‌ها، نیازمند نظارت دقیق بر نوسانات بازار و میزان عرضه و تقاضا دارد. البته نظارت بر بخش‌های دیگر صنعت ساختمان نیز از  اهمیت بسیاری برخوردار است. باید به بهترین شکل روی تعداد ساخت‌و‌ساز و کیفیت ساخت نظارت داشت تا از مناظر مختلف روند تولید و عرضه به بهترین شکل پیش‌رود. هیچ نهادی نمی‌تواند بر نرخ اجاره‌بها یا حتی قیمت مسکن نظارتی داشته باشد، و دلیل این موضوع منشأ قوانین در کشور ما احکام شرع است و چون مالکیت افراد در اسلام محترم است، هیچ کسی نمی‌تواند به افراد بگوید که باید اموال خود را به چه قیمتی بفروشند اما برخی از این حکم مترقی اسلام سوءاستفاده می‌کنند که در این میان مشاوران املاک نقش پررنگی دارند. برخی مشاوران املاک و مالک‌ها از فرصت‌های مختلف و عدم نظارت در بازار مسکن سوءاستفاده کرده و مبلغ اجاره، رهن و فروش خانه‌ها را بالاتر از نرخ کارشناسی اعلام می‌کنند. براساس قانون اساسی کشور، تامین مسکن مناسب برای مردم جامعه وظیفه دولت است، البته دولت نباید به‌طور مستقیم وارد ساخت‌و‌ساز و ارایه مسکن بشود بلکه تنها باید با حفظ جنبه نظارتی خود به سیاست‌گذاری بپردازد. وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی حوزه مسکن باید نظارت ویژه‌ای را بر بازار اجاره و قیمت‌گذاری داشته باشد چون خلأ نظارتی قطعا موجب بروز تلاطم و دلال بازی در بازار می‌شود. یکی از مهم‌ترین اقداماتی که دولت باید انجام دهد و مدت‌ها است مورد بی‌توجهی قرارگرفته، اصلاح لایحه سیاست‌های پولی و بانکی است، عدم تصویب این لایحه در مجلس باعث شده‌ که بانک‌ها و موسسات مالی، حتی بانک‌های تخصصی دولتی مثل بانک مسکن به جای داشتن نگاه توسعه‌ای به این حوزه، مشغول انجام کار‌های تجاری شده و خود با انبوه‌سازی زمینه‌ساز گرانی بیشتر خانه ‌شوند. از دیگر راهکارهای دولت می‌توان به عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید، راه‌اندازی بازار الکترونیکی، انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش فروش ساختمان، کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری، تغییر ماموریت بانک مسکن از تخصصی به توسعه‌ای و تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف به منظور کنترل بازار مسکن اشاره کرد. دولت باید یک بار برای همیشه راهکار اساسی را برای رفع مشکلات بازار اجاره مسکن بیندیشد، یکی از راهکارها، ساخت مسکن استیجاری در کلان‌شهرها است تا مستأجران بتوانند از این مساکن استفاده کنند. همچنین متولیان خریدو فروش ملک در کشور نیز، نیاز به نظارت دارند تا اعمال خودسرانه قیمت‌ها در مناطق مختلف روی ندهد. درحقیقت اقتصاد کلان و عرضه و تقاضا است که نوسانات قیمت را ایجاد و مشخص و عوامل دیگر شوک‌های لحظه‌ای و ناپایدار ایجاد می‌کنند.  اما آیا امکان این وجود دارد که تمام مشاورین و فعالان حوزه مسکن را با دقت نظارت کرد و روند فعالیت آنها را به صورت مداوم سنجید؟ طبیعی است که این امری نشدنی است و هزینه و زمان زیاد و البته قانون و حتی اتحادیه قدرتمند نیاز دارد که به نظر می‌آید اتحادیه صنف مشاوران املاک هم توان نظارت و اعمال نظر در قیمت‌ها را ندارد. وزارت راه و شهرسازی نیز به همین دلیل سامانه اطلاعات معاملات بازار املاک (سابا) را راه‌اندازی کرد و مشاورین املاک را مجاب به ثبت معاملات خود از طریق کد رهگیری کرد. اما این اطلاعات صرفا جهت نظارت به کارگرفته نمی‌شود و می‌توان از این دیتاها در مباحث و بخش‌های مختلف بهره‌برداری کرد. می‌توان این اطلاعات را طبقه‌بندی کرده و در اختیار کاربران گذاشت تا بتوانند از روند معاملات ملک خود و سایر خانه‌ها در منطقه و محله‌شان باخبر باشند. به‌طور مثال، برای اینکه آخرین قیمت ملک خود را بدانید کافی است با واردکردن کدپستی ۱۰رقمی ارزش واقعی ملک خود را مشاهده کنید.به عنوان راهکار می‌توان طرحی را پیشنهاد داد که در این طرح قیمت‌ها را بر اساس نرخ کارشناسی مشخص کنند که در این شرایط هیچ مالکی نمی‌تواند قیمت مِلک خود را بیش‌ازحد افزایش دهد. مالکان و متقاضیان می‌توانند بعد از تنظیم قرارداد معاملات پیش‌فروش واحدهای مسکونی و صدور کد رهگیری، جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. راه‌اندازی مرکز داوری اتحادیه املاک برای حل‌وفصل اختلافات بین طرفین که این مراکز امکان صدور رأی قطعی را نیز دارند و مالکان و متقاضیان مسکن به‌جای مراجعه به دادگاه‌ها، می‌توانند به این مراکز مراجعه کنند. اما به نظر می‌رسد برای رفع مشکل مسکن چند کار اساسی از جمله دریافت مالیات از واحد‌های خالی، قیمت‌گذاری کارشناسی در مناطق به صورت حداقل و حداکثر و نظارت بر مشاوران املاک و همچنین واگذاری خانه‌های استیجاری از طرف دولت باید انجام شود.