اما و اگرهای بازار رهن و اجاره

بازار اجاره برخلاف بازار خرید و فروش مسکن که هم ماهیت سرمایه‌ای و هم مصرفی دارد، تنها ماهیتی مصرفی دارد و برهمین اساس کمتر دچار نوسان از سمت تقاضا می‌شود. البته طی سال‌های گذشته و با کاهش 50 درصدی ساخت و سازها و برهم ریختگی تعادل میان عرضه و تقاضا، شاهد نوسان در بازار اجاره هستیم و خواهیم بود.

به گفته کارشناسان بازار مسکن، در بازار اجاره طرف تقاضا با انگیزه مصرفی واقعی وارد می‌شود مگر آنکه رشد جمعیت، روند بازار اجاره را با شوک یا نوسان مواجه کند، بنابراین در دوره‌هایی که این بازار دچار نوسان شده از سوی یک عامل بیرونی تحریک شده است. درواقع دو عامل جمعیت و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا می‌تواند بازار اجاره را تحت تاثیرقراردهد.

ناگفته نماند که با توجه به کاهش قدرت خرید مسکن در کلان‌شهرها و رشد فزاینده قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند اجاره‌نشینی در تهران و سایر شهرهای بزرگ به‌شدت افزایش‌یافته است.

   تاثیر بازار خرید و فروش بر اجاره

   با جهش قیمت‌ها در بازار مسکن از اردیبهشت سال گذشته، بازار خرید و فروش تحت تاثیر قرار گرفت و قیمت‌ها به‌شدت رشد کرد بازار اجاره هم به تبعیت از بازار خرید و فروش شاهد افزایش اجاره‌بها شد و این رشد تا هم‌اکنون هم ادامه دارد.

   افزایش قیمت مسکن می‌تواند به عامل تحریک تقاضا در بازار اجاره تبدیل شود زیرا بسیاری از خریداران بالقوه از بازار عقب‌نشینی می‌کنند و به دلیل نداشتن منابع مکفی ترجیح می‌دهند در بازار اجاره به دنبال سرپناه باشند.

   نوسان بازارهای رقیب

و افزایش اجاره‌بها

   روند بازارهای رقیب قطعا بر بازار مسکن تاثیرگذار است برای مثال وقتی سال 89 تلاطم از بازار ارز شروع شد با وقفه‌ای یک ساله به بازار مسکن رسید و این بازار را هم تحت تاثیر قرار داد البته در نوسان نرخ ارز در سال گذشته، این وقفه کوتاه‌تر بود و با وجود آنکه ارز از مرداد سال 96 دچار نوسان شد اما شوک اصلی در اردیبهشت 97 رخ داد و پس از آن هم در مدت کوتاهی بازار مسکن تحت تاثیر افزایش نرخ ارز قرار گرفت.

   بازار اجاره مسکن طی دو، سه سال اخیر به دلیل کاهش نرخ سود بانکی و کم شدن مطلوبیت دریافت رهن به جای اجاره ماهانه برای موجران، با فشار ناشی از افزایش وزن اجاره ماهانه برای مستاجران همراه شده است.

   تعیین اجاره‌بها

   بازار رهن واجاره از هیچ قاعده و فرمول مشخص و از پیش تعیین شده‌ای به منظور تعیین نرخ اجاره‌بها تبعیت نمی‌کند؛ علت این موضوع به ناهمگن بودن واحدهای مسکونی مربوط می‌شود به این معنا که هر واحد مسکونی به دلیل مشخصات منحصر به فرد، ضعف‌ها و نقاط قوت نسبی که دارد با دیگر واحدها حتی در صورت برخورداری از ویژگی‌های مشابه، متفاوت است.

   هم‌اکنون تنها براساس برخی عرف‌های نانوشته و نه چندان ثابت، سطح اجاره‌بها در بازار مشخص می‌شود و در برخی موارد این عرف‌ها هم رعایت نمی‌شود.

   البته تعیین سطح اجاره‌بها به‌طور کلی تابع چند عامل مهم است که اولین آن را می‌توان به ویژگی‌های منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است نسبت داد؛ اینکه ملک در کدام منطقه، محله، ناحیه، خیابان، کوچه و حتی در چه موقعیتی از کوچه واقع شده است در تعیین نرخ اجاره‌بها موثر است.

   به‌طور کلی بسته به اینکه سطح قیمت مسکن در کدام محله بالاتر است سطح اجاره‌بها هم در آن محله بالاتر است؛ به‌طوری‌که برخی افراد در تعیین نرخ اجاره‌بها بر مبنای رهن کامل، تعیین یک‌چهارم از بهای روز آپارتمان را مبنای رهن کامل واحد مسکونی مورد نظر قرار می‌دهند؛ به این معنا که یک‌چهارم ارزش روز آپارتمان به عنوان رهن کامل آن واحد مسکونی تعیین و از مستاجر مطالبه می‌شود.

   تعیین عرف منطقه‌ای اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در هر محله یکی دیگر از مواردی است که در برخی واحدهای استیجاری مبنای تعیین اجاره‌بها قرار می‌گیرد؛ در برخی موارد اجاره‌بها بر مبنای رهن کامل هر مترمربع واحد مسکونی در هر یک از محلات تعیین می‌شود هر چند این نسبت نیز نسبت دقیقی نیست.

   دسترسی به امکانات رفاهی مثل مراکز خرید و مراکز فرهنگی، دستیابی به معابر اصلی به‌راحتی و بافاصله کم، مجاورت خطوط حمل‌ونقل عمومی مترو، خطوط اتوبوس تندرو (BRT) و عدم قرارگیری در محدوده طرح ترافیک و طرح زوج و فرد هم می‌تواند به عنوان یک امتیاز محسوب شده و در افزایش نرخ بهای اجاره آپارتمان تاثیرگذارباشد.

   علاوه‌بر ویژگی‌های بیرونی ملک، ویژگی‌های درونی آن همچون نوساز بودن یا نبودن، سن بنا، تجهیزات مورد استفاده در واحد مسکونی، انجام بازسازی یا نیازمند به بازسازی در املاک چندین ساله، موقعیت آپارتمان موردنظر در مجتمع به لحاظ قرار گرفتن در طبقات، برخورداری یا عدم برخورداری از برخی امکانات همچون آسانسور، راه پله عریض، پارکینگ، انباری و... در تعیین رقم اجاره‌بها موثر است.