مساله زمین

مجید اعزازی |

دبیر گروه راه و شهرسازی |

1- سهم 50 تا 60 درصدی قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن، اهمیت آن را بیش از پیش در معادله تهیه سرپناه برای خانوارهای ایرانی افزایش داده است. از آنجا که جهش‌های قیمتی طی سال‌های 86، 89، 91 و 97 توان متقاضیان مصرفی ملک را به‌طور چشمگیری تحلیل برده است، بخشی از تحلیل‌های کارشناسانه و برنامه‌های دولتی به سمت یافتن راهکارهایی برای کاهش قیمت زمین سوق یافته است. البته این مساله، طی دهه‌های اخیر هر از گاه و متناسب با شرایط اقتصادی وقت مطرح و گاهی اجرایی نیز شده است. اعطای زمین شهری به خانوارهای بدون سرپناه در دهه 60 و‌ ساخت مسکن مهر با زمین‌های اجاره‌ای 99 ساله دو نمونه بارز سیاست‌های اجرا شده برای حذف قیمت زمین از قیمت کل مسکن به شمار می‌روند.

2- در همین چهار چوب، وزارت راه و شهرسازی نیز تلاش دارد قیمت زمین را از قیمت کل واحد مسکونی حذف کند تا شرایط را برای خانه‌دار شدن گروه‌هایی از مردم تسهیل کند. اما گویا برای اجرای این سیاست، شروطی دارد. چه آنکه محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی گفته است، «ما نذر نداریم که زمین بدهیم تا عده‌ای کسب و کار کنند. زمین دولتی را واگذار می‌کنیم تا برای جامعه هدف ما، یعنی اقشار متوسط و ضعیف کشور مسکن ایجاد شود. ما نیاز به خانه‌سازی انبوه داریم.» به‌طور قطع، در نظر گرفتن تدابیری برای ممانعت از توزیع رانت زمین میان گروه‌های برخوردار یا سفته بازان قابل توجه است، اما به همان میزان، پرهیز از انبوه‌سازی به ویژه در شهرهای کم‌جمعیت نیز شایسته توجه مسوولان است. چه آنکه زندگی بخش بزرگی از جمعیت کشور در مجتمع‌های آپارتمانی در کلان‌شهرها (فقط 15 درصد جمعیت کشور در واحدهای مسکن مهر ساکن هستند) مناسبات فرهنگی جامعه ایرانی را وارد فاز جدیدی کرده است که البته شرح و بسط آن مستلزم نگارش یادداشتی مستقل است و در این مقال نمی‌گنجد.

3- در ابتدای دولت دوازدهم، ‌حسن روحانی از نوسازی بافت فرسوده و همچنین نوسازی ناوگان حمل و نقل جاده‌ای به عنوان دو برنامه اصلی این دولت یاد کرد. در کنار هدف اصلی نوسازی بافت فرسوده که فراهم آوردن سرپناهی امن در برابر حوادث طبیعی برای ساکنان این بافت‌ها به شمار می‌رود، در این طرح، مساله اشتغال‌زایی و به حرکت در آوردن صنایع وابسته به مسکن‌سازی نیز مورد نظر دولت بوده است. انجام این کار تحت عنوان «بازآفرینی شهری» البته مستلزم واگذاری زمین‌های دولتی تحت اختیار دستگاه‌های دولتی به وزارت راه و شهرسازی برای استارت کار نوسازی بافت فرسوده و استقرار ساکنان کنونی این بافت‌ها بود. البته ساخت مسکن حمایتی و اجتماعی نیز در این زمین‌ها از سوی دولت پیگیری می‌شد. اما تاکنون آنگونه که مسوولان وزارت راه و شهرسازی گزارش کرده‌اند، هیچ دستگاه دولتی زمین خود را در اختیار این وزارتخانه قرار نداده است. از این رو، مشاهده می‌شود که دست‌کم در شهر تهران، زمین مناسبی برای ساخت و ساز ولو از نوع انبوه آن وجود ندارد یا دستگاه‌های دولتی (به استثنای خروج برخی پادگان‌ها از پایتخت که در حال اجرا شدن است) حاضر به ارایه آن نیستند. با این حال، نبود یا کمبود چنین زمین‌هایی را باید به فال نیک گرفت چرا که کلان‌شهری همچون تهران از جمعیت اشباع شده است و از سوی دیگر، این شهر در معرض مخاطراتی همچون زلزله و فرونشست و سیل و... قرار دارد و از همین رو، افزایش جمعیت آن از طریق ساخت و سازهای انبوه به صلاح نیست. اما سویه دیگر ماجرا، ضرورت تمرکز زدایی کلان‌شهرها و توسعه کمی و کیفی شهرهای کوچک از طریق واگذاری زمین‌های متوسط متراژ (حدود 200 متر مربع) با هدف ساخت خانه‌های ویلایی توسط سازندگان حرفه‌ای برای شهروندان ایرانی است. مساله‌ای که می‌تواند هم مساله سرپناه ساکنان این شهرها را حل کرده و هم از مهاجرت آنها به کلان‌شهرها جلوگیری کند.