وضعیت بغرنج بازار مسکن

ایمان رفیعی

 کارشناس ساخت وساز

وضعیت این روزهای بازار مسکن موجب بروز تحلیل‌های متفاوت و بیم و امید‌هایی برای متقاضیان و سرمایه‌گذاران شده است، به‌طوری که پیش‌بینی آینده این بازار با توجه به نوسانات اخیر و تحولات سریعی که طی چند ماه اخیر به وقوع پیوسته و همچنین شرایط بودجه سال آینده کشور به راحتی امکان‌پذیر نیست. نقطه شروع این تحولات را می‌توان در ماه‌های پایانی سال ۹۶ جست‌وجو کرد که بعد از گذشت یک دوره رکود نسبتا طولانی در بازار مسکن، شاهد تحرکاتی در این بازار هم راستا با تغییرات نرخ ارز بودیم. با آغاز سال ۹۷ و رشد انفجار گونه قیمت ارز، در نیمه ابتدایی سال تغییر محسوسی در قیمت معاملات مسکن مشاهده نمی‌شد، اما با ورود به نیمه دوم سال شاهد اثرگذاری جهش قیمت‌ها در بازار‌های زودبازده بر بازار مسکن بودیم، به‌طوری که تا نیمه ابتدایی سال ۹۸ بازار مسکن رشد بیش از ۱۰۰ درصدی را تجربه کرد. این تحولات به دلیل همزمانی با رشد شدید قیمت‌ها در سایر بازارها و همچنین تغییر در شرایط عمومی اقتصاد کشور، زیاد مورد توجه کارشناسان اقتصادی قرار نگرفت اما با آغاز فصل نقل و انتقالات و جابه‌جایی در بازار مسکن و تمدید اجاره‌ها، موضوع افزایش شدید نرخ‌ها در این بازار باعث در صدر قرار گرفتن اخبار مربوط به مسکن در خبرگزاری‌های اقتصادی شد. این نوسانات شدید موجب تغییرات قابل توجهی در ترکیب جمعیتی بسیاری از کلان‌شهرها و به وجود آمدن لایه جدیدی از حاشیه نشینی در این شهر‌ها شد. مناطق حاشیه‌ای و شهرهای جدید که تا پیش از این تحولات به عنوان مقصدی کم کشش برای ساکنان شهرها به حساب می‌آمد، به یک‌باره مورد هجوم قشر متوسط و متقاضیان خریدی که ناامید از تهیه مسکن در نقاط اصلی شهر بودند قرار گرفت، به نحوی که در برخی از این نقاط افزایش نرخ مسکن تا بیش از ۳۰۰ درصد نیز مشاهده شد. این تغییرات و تحولات همزمان با نوسانات شدید قیمت در سایر کالاها موجب رشد قابل توجه هزینه ساخت بنا نیز شد، به‌طوری که این مبلغ در پایان سال ۹۷ حدود 3 میلیون تومان برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی رسید.

 هجوم متقاضیان از یک طرف و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت از طرف دیگر موجب بروز نوسانات شدیدی در بازار تولید و عرضه مسکن شد به نحوی که با بررسی شرایط دو سال گذشته بازار ساخت و ساز شاهد افت و خیز‌های بسیاری در بازار ساخت و معاملات مسکن بودیم. اما آنچه که امروز در بازار عرضه مسکن بیش از پیش مورد توجه است، خالی بودن این بازار از واحدهای کم متراژ و با قیمت مناسب است، در کنار این شرایط نابسامان و متشنج بازار ساخت و معاملات مسکن نکته مهمی که از دید بسیاری از سیاست‌گذاران و کارشناسان مغفول مانده است، وضعیت اقتصادی متقاضیان و سطح درآمد عمومی جامعه پس از شروع افزایش قیمت‌ها بوده است. نرخ تورم نسبت به ابتدای سال ۹۷ بیش از ۱۵۰ درصد افزایش یافته است در حالی که جمع میزان افزایش رسمی حقوق‌ها در سال ۹۷ و ۹۸ حدود ۳۵ درصد بوده است. مقایسه این دو رقم تورم و افزایش دستمزدها نشانگر به وجود آمدن شکافی عمیق در بین سطح درآمدها و میزان دسترسی به کالاها برای عموم شهروندان است. این شکاف عمیق موجب کاهش قابل توجه جمعیت متوسط از نظر اقتصادی در سطح جامعه شده و همین موضوع شاهدی بر ادعای افزایش متقاضیان حاشیه نشینی در شهرها و تغییر بافت جمعیتی در مناطق داخلی شهرها است.

 در عین حال، شاهد افزایش نرخ تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن در روزهای اخیر بودیم که این موضوع در کنار طرح مباحثی مبنی بر اجرایی شدن بحث اخذ مالیات از واحدهای خالی و همچنین اجرای نمایشی شروع ثبت نام برای ساخت مسکن ملی موجب بروز تحرکاتی در این بازار در دو ماه اخیر شده است. این تحرکات که موجب رونق نسبی در برخی مناطق بازارهای مسکن متراژ متوسط شده، همزمان موجب شروع فعالیت سودجویان و رشد نسبی قیمت‌ها در بعضی از بازارها نیز شده است، اما با توجه به علت اصلی که همان شرایط اقتصادی متقاضیان است، بعید به نظر می‌رسد این تحرکات بتواند ادامه‌دار باشد و موجب تغییرات قابل توجهی در این بازار شود. علاوه بر اینکه مبلغ بازپرداخت این تسهیلات اعطایی عمدتا خارج از توان متقاضیان است، سایر مسائل مطرح شده مانند اجرای طرح ملی مسکن یا اخذ مالیات از خانه‌های خالی بعید به نظر می‌رسد بتواند در مرحله اجرا تاثیرگذاری قابل توجهی داشته باشد، زیرا در حال حاضر و در ماه‌های پایانی عمر مجلس کنونی عموما بیشتر این مسائل جنبه نمایشی داشته و از کارایی عملیاتی برخوردار نیست و از طرف دیگر برای اجرای طرح‌هایی مانند مسکن ملی به دلیل زمان بردن دستیابی به نتیجه آن، بعید به نظر می‌رسد تا پایان عمر این دولت مسکنی به دست متقاضیان برسد؛ اما از طرف دیگر می‌توان تحرکات این روزهای بازار را ناشی از ارایه بودجه سال آینده کشور دانست که با کسری قابل توجهی مواجه خواهد شد که اگر این مشکل توسط مجلس برطرف نشود قطعا به دلیل استقراض گسترده دولت از بانک مرکزی موجب ایجاد تورم قابل توجه در سال آینده خواهد شد که موجب جلب‌توجه کارشناسان بازار مسکن شده و سرمایه‌گذاران و برخی از سودجویان از هم‌اکنون با خرید مسکن اقدام به سرمایه‌گذاری در این بازار می‌کنند؛ اما همان‌گونه که قبلا اشاره کردیم بازندگان اصلی این بازار متقاضیان و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن خواهند بود که نه توان اقتصادی کافی برای تهیه مسکن دارند و نه از عهده بازپرداخت تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی بانک مسکن با حقوق دو و نیم میلیون تومانی بر می‌آیند.