تداوم رشد قیمت واحدهای مسکونی لوکس در پایتخت

گروه راه و شهر سازی| زهره علامی|

ارزش ریالی معاملات بازار مسکن طی آذرماه سالجاری نسبت به ماه قبل و آذرماه سال گذشته به ترتیب 165.9 درصد و 82.4 درصد رشد کرده و به 10 هزار و 440 میلیارد تومان افزایش یافته است. در این میان، آمار رسمی منتشرشده حکایت از آن دارد که سهم ریالی تنها 66 فقره معامله در منطقه یک پایتخت طی آذر ماه، یکهزار میلیارد تومان بوده است، یعنی ارزش حدود 4 درصد از قراردادهای امضا شده در شهر تهران، حدود یک دهم ارزش کل معاملات مناطق 22 گانه تهران در آخرین ماه پاییز بوده است.

براساس آمار بانک مرکزی، 376 قرارداد خرید و فروش در منطقه یک پایتخت امضا شده است که با در نظر گرفتن ارزش ریالی یکهزارمیلیارد تومانی 66 فقره می توان به طور نسبی نتیجه گرفت که ارزش ریالی تمام معاملات انجام شده در این منطقه، حدود 5 هزار میلیارد تومان بوده چون قیمت مسکن در منطقه یک بسیار بالاتر از متوسط قیمت است.  در این شرایط، اگر ارزش ریالی کل معاملات شهر تهران را با منطقه یک مقایسه کنیم به این نتیجه می رسیم که سهم قراردادهای خرید و فروش مسکن در این منطقه،‌ نزدیک به نیمی از ارزش کل معاملات پایتخت را در آذر ماه به خود اختصاص داده که این رقم با توجه به اینکه 9 هزار و 537 معامله در شهر تهران انجام شده، بسیار عجیب به نظر می رسد، در واقع بررسی این ارقام این ابهام را ایجاد می کند که یا در ارقام مربوط به ارزش ریالی معاملات منطقه یک اشتباهی رخ داده یا ارزش کل معاملات باید رقم بزرگتری باشد.

بررسی قراردادهای انجام شده در پایتخت حکایت از آن دارد که قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 5، 4 و 2 که بالاترین معاملات را در آذرماه داشته‌اند هم بالای قیمت متوسط هر مترمربع آپارتمان در پایتخت است، بنابراین ارزش ریالی قراردادهای خرید و فروش مسکن در این مناطق هم باید بالا باشد.

در این شرایط که ارزش ریالی معاملات مسکن در منطقه یک تهران طی آذر ماه و براساس آمار رسمی، به طرز عجیبی بالا است، گزارش منتشر شده درباره تحولات بازار مسکن در آخرین ماه پاییز نشان می دهد که بیشترین افزایش قیمت مسکن در این ماه مربوط به منطقه یک تهران بوده است، به گونه ای که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه با رشد 34 درصدی از ۲۴ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان در آبان ماه به 31 میلیون تومان رسیده است.

رشد 34 درصدی قیمت مسکن در منطقه یک پایتخت درحالی است که متوسط رشد قیمت در سایر مناطق تهران حدود 7 درصد بوده است، در پنج منطقه‌ 4، 5، 7، 14 و 15 نرخ‌ها 500 هزار تومان تا یک میلیون تومان رشد کرد، به عبارت دیگر، در سایر مناطق به جز منطقه یک پایتخت، قیمت‌ها یا رشد اندکی داشته یا حتی کاهش هم داشته است و نوسانات در شهر تهران به جز منطقه‌ یک  در حالت طبیعی بازار ارزیابی می شود.

طی آذرماه رشد ماهیانه قیمت مسکن در منطقه چهار 8.8 درصد، منطقه پنج 7.4 درصد، منطقه هفت 6.6 درصد، منطقه 14 معادل 5.1 درصد و منطقه 15 معادل 7.9 درصد بوده است و فقط منطقه یک تهران با افزایش چشمگیر 34 درصدی روبرو بوده است. البته افزایش بی حد و مرز قیمت آپارتمان در منطقه یک مورد انتقاد رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران و همچنین برخی کارشناسان مسکن قرار گرفت. آنها آمار منتشر شده از تحولات بازار مسکن تهران طی آ‌ذرماه را قبول ندارند و آن را دقیق نمی‌دانند، مصطفی قلی خسروی درباره رشد بالای قیمت مسکن در منطقه یک تهران گفته بود: مسکن کشش رشد قیمت ندارد، چراکه قدرت خرید متقاضیان پایین است.

مصطفی قلی خسروی معتقد است که هنوز یک آمار صحیح در خصوص مسکن نداریم و این موضوع موجب شده تمام اقدامات و تحلیل‌ها بر پایه غلط بنا می‌شود.

در واقع براساس آمار تنها یک پنجم معاملات انجام شده در منطقه یک تهران که همواره گران‌ترین منطقه پایتخت هم بوده، سهم 10 درصدی در ارزش کل معاملات شهر تهران را داشته است. در این میان می توان پذیرفت که با توجه به بالابودن قیمت ها در منطقه یک تهران نسبت به سایر مناطق، ارزش ریالی معاملات دراین منطقه هم بالا باشد اما اختصاص سهم حدود 50 درصدی در ارزش معاملات، حکایت از آن دارد که یا سوداگران و دلالان موجب افزایش چشمگیر قیمت ها در این منطقه شده اند که این موضوعی هشداری برای مسوولان بخش های نظارتی است یا اینکه آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره این منطقه از دقت لازم برخوردار نیست. در این میان، ناگفته نماند که بررسی های میدانی روزنامه «تعادل» نشان می دهد که با وجود پیش بینی کارشناسان مبنی بر تداوم بهبود معاملات در بازار مسکن، حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن در دی ماه نسبت به آذر ماه کاهش داشته است و یکی از دلایل آن می تواند افزایش تنش ها میان ایران و آمریکا، نامشخص بودن وضعیت بازار مسکن، بی ثباتی در بازارهای موازی و ... باشد.

   نبض بازار مسکن منطقه یک  

بررسی های میدانی «تعادل» نشان می دهد که قیمت‌ها در منطقه یک پایتخت باز هم افزایش یافته و بیش از رقم اعلام شده برای آذر ماه است. به عنوان نمونه قیمت یک واحد آپارتمان 80 متری نوساز در محله قیطریه، 2میلیارد و 560 میلیون تومان است و قیمت هر مترمربع از این آپارتمان 32 میلیون تومان است. یک واحد 125 متری نوساز در محله ولنجک بالاتر از گلریزان، با قیمت 6میلیارد تومان برای فروش گذاشته شده که هر مترمربع از این آپارتمان، 48 میلیون تومان است. اگر قصد خرید یک واحد مسکونی 120 متری نوساز در محله فرشته را دارید، باید 4 میلیارد و 560 میلیون تومان در چنته داشته باشید چون قیمت هر مترمربع آپارتمان در این محله 38 میلیون تومان است.

برای خرید آپارتمان 100 متری تازه ساز در محله دربند پایتخت باید برای هر مترمربع 24 میلیون تومان پرداخت کنید، این آپارتمان 2 میلیارد و 400 میلیون تومان می ارزد. قیمت یک واحد آپارتمان 102 متری نوساز در محله دیباجی شمالی، 3 میلیارد و 774 میلیون تومان است و قیمت هرمترمربع از این واحد مسکونی 37 میلیون تومان می شود. درصورتی که خواهان خرید یک واحد مسکونی 135 متری تازه ساز در بزرگراه ارتش و شهرک ابوذر هستید، باید برای هرمترمربع از این آپارتمان 30 میلیون تومان به صاحب ملک بدهید، قیمت کل این واحد 4 میلیارد و 50 میلیون تومان است. یک واحد آپارتمانی 190 متری نوساز در محله کامرانیه جنوبی تقاطع اندرزگو، 6 میلیارد و 650 میلیون تومان به فروش می رود و قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در این منطقه 35 میلیون تومان است.

اگر می خواهید صاحب یک ملک 330 متری نوساز در محله نیاوران شوید باید 14 میلیارد و 850 میلیون تومان داشته باشید چون قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه 45 میلیون تومان است. باید برای هر مترمربع واحد مسکونی در محله درکه تهران 31 میلیون تومان هزینه کنید، بر همین اساس یک واحد مسکونی 78 متری تازه ساز در این محله، 2میلیارد و 418 میلیون تومان قیمت دارد. درصورتی که قصد دارید در محله سوهانک صاحب خانه شوید باید برای یک واحد مسکونی 145 متری نوساز در این محله، 3 میلیارد و 480 میلیون تومان هزینه کنید.

قیمت کل یک واحد آپارتمان 425 متری نوساز در محله زعفرانیه تهران، 21 میلیارد و 250 میلیون تومان است و قیمت هرمترمربع از این آپارتمان، 50 میلیون تومان است. هرمترمربع واحد مسکونی در اقدسیه تهران، 45 میلیون تومان است و برهمین اساس قیمت خرید یک آپارتمان 170 متری در این محله باید 7 میلیارد  و 650 میلیون تومان باشد.