نگرانی از ترویج سوداگری در بازار ملک

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

اخذ مالیات از خانه‌ها و خودروهای لوکس با مصوبه کمیسیون تلفیق بودجه سال ۱۳۹۹ خبر مهمی بود که در میان حوادث هفته‌های اخیر موردتوجه واقع نشد. بخشی از جزییات این طرح اخذ مالیات از خانه‌های بالای

10 میلیارد تومان و خودروهای بالای یک میلیارد تومان با توجه به ارزش معاملاتی آن است. ایالات‌متحده امریکا از برجام خارج شد و به‌تبع آن‌همه تحریم‌های اقتصادی علیه ایران را با شدت بیشتری بازگرداند. امریکا قصد داشت صادرات نفت ایران را به صفر برساند، با اینکه هنوز موفق نشده، اما صادرات نفتی چشمگیری اتفاق نمی‌افتد و درآمد ارزی زیادی نصیب دولت نمی‌شود. حال در تنگنای اقتصادی، اعضای کمیسیون تلفیق بودجه مجلس تصمیم گرفتند که تا حدی درآمد دولت از بخش مالیات افزایش یابد. به‌هرروی مقررشده بخشی از هزینه‌های جاری و ساری دولت از مالیات‌های میلیاردی تأمین شود.

 با یک گل ‌بهار نمی‌شود

در همین زمینه علیرضا بهبهانی کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه در آبان ماه امسال فقط در منطقه 1 و 2 حدود 66 ساختمان مسکونی بالای هزار میلیارد تومان به فروش رفته است گفت: این طرح شاید بتواند جوابگوی بخشی از هزینه‌های دولت باشد اما نباید فراموش شود با یک گل‌بهار نمی‌شود.

وی افزود: جدا از اینکه بخش اعظمی از ساخت‌وساز کشور قیمتی کمتر از 10 میلیارد تومان دارد اما باید دید دولت با چه روشی به دنبال اخذ مالیات از ثروتمندان است.

وی بابیان اینکه ایران جزو کشورهای تراز اول در بخش فرار مالیاتی است، گفت: اخذ مالیات از ساخت‌وسازهای گران‌قیمت نیازمند زیرساخت‌های کلان در دو بخش نرم‌افزار و سخت‌افزار است و متأسفانه هیچ‌کدام از این زیرساخت‌ها در کشور ایجاد نشده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه در جدیدترین اخبار مدیر روابط عمومی اداره کل امور مالیاتی شهر و استان تهران گفته طی سال جاری ۲ هزار و ۲۶۳ تماس بابت ارایه گزارش مردمی از فرار مالیاتی در این استان ثبت‌شده است گفت: درآمدهای مالیاتی که بخش مهمی از منابع دولت‌ها به شمار می‌آید، درصورتی‌که منطبق بر قوانین و دستورالعمل‌های شفاف و بر اساس سیاست‌های غیر تبعیض‌آمیز و متناسب با درآمد افراد، شرکت‌ها و نهادهای مختلف تعیین شود، می‌تواند اقتصاد را از اتکا به درآمدهایی چون ارز حاصل از فروش نفت برهاند. در مقابل، اگر سیستم مالیاتی یک کشور به‌گونه‌ای تنظیم شود که هم‌زمان با گرفتن مالیات‌های به نسبت سنگین از یک گروه، موجبات فرار مالیاتی عده دیگری را فراهم کند، نه‌تنها زمینه‌های نارضایتی شهروندان، بلکه فروپاشی بخش‌هایی از اقتصاد را نیز به بار می‌آورد.

 بیش از ۲۰ درصد اقتصاد کشور زیرزمینی است

بهبهانی گفت: فرار مالیاتی زمانی اتفاق می‌افتد که برخی فعالیت‌های اقتصادی، چه در سطوح خرد و چه در سطوح کلان، خارج از مجاری قانونی، به‌منظور حذف هرگونه ردپا در اقتصاد و دور زدن روندهای پرداخت مالیات صورت گیرد.

بر اساس برخی تحقیقات انجام‌شده، هم‌اکنون بیش از ۲۰ درصد از اقتصاد کشور، زیرزمینی است. در چنین شرایطی، ضریب بروز فرارهای مالیاتی تشدید خواهد شد.

این کارشناس مسکن در بخش دیگر سخنانش بابیان اینکه طرح کنونی برای اخذ مالیات از خانه‌های لاکچری کاملا ناصحیح است، گفت: اخذ مالیات در کشور باید مبتنی بر درآمد و دارایی‌های واقعی باشد درحالی که این مساله در نرخ مسکن وجود ندارد. همان‌طور که مستحضرید از ابتدای سال جاری تاکنون قیمت مسکن در برخی از شهرها و مناطق با رشد 30 تا 70 درصدی روبه‌رو شده این در حالی است که تقاضای واقعی مصرفی و سرمایه‌گذاری برای این مساله وجود ندارد بنابراین باید دید بستن مالیات به مساله که از اساس غلط و حباب گونه است به چه میزان صحیح است.

وی گفت: البته هر عقل سلیمی موافق اخذ مالیات از ثروتمندان و از کسانی که از یارانه‌های دولتی بهره می‌برند است اما اخذ این مالیات از موضوعاتی که براثر تورم کاذب رشد کردند اوضاع را بهتر می‌کند. چراکه مالک یا سازنده برای جبران ضررهای ناشی از مالیات به دنبال افزایش قیمت خواهد بود.

 ضعف‌های اخذ مالیات از خانه‌های لاکچری

در همین راستا محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی گفت: از عمده مشکلاتی که چند سالی است دولت را تحت‌الشعاع قرار داده است تأمین بودجه است. بودجه ایران تا چند سال پیش وابستگی بیشتری به درآمد حاصل از فروش نفت داشت اما در سال‌های اخیر با تشدید تحریم‌ها و افزایش محدودیت‌ها درفروش نفت، دولت و مجلس در تلاش‌اند تا از مبادی دیگر بتوانند سهمی از کسری بودجه را تأمین کنند. یکی از موارد تأمین بودجه مالیات‌ها هستند. اخیرا نیز دامنه این مالیات‌ها به خانه‌های لوکس و گران‌قیمت رسیده است. خانه‌های لوکس که امروزه در خیلی از شهرها چشم‌نوازی می‌کنند توجه قانون‌گذاران را برای تأمین چند صد میلیارد تومان بودجه جلب کرده است.وی در ادامه گفت: هرچند که جزییات کامل این طرح در کمیسیون تلفیق مجلس نهایی نشده اما طرح کلی این است که برای املاک لوکس دارای ارزش 10 تا 60 میلیارد تومان ارقامی از یک تا پنج در هزار در نظر گرفته شود. الزاماً این طرح نیازمند کارشناسی بیشتری است تا بتوان آن را به یک قانون لازم‌الاجرا تعمیم داد.

مهری بابیان اینکه بست این طرح فقط به املاک و خودرو لاکچری ضعف بزرگ محسوب می‌شود، گفت: در ابتدای امر باید عنوان مِلک را جایگزین خانه کنند زیرا ممکن است یک ساختمان مخروبه یا به‌صورت آوار در مجاورت همین خانه‌های لوکس ارزش قیمتی چندین ساختمان را داشته باشد، بنابراین عنوان لوکس بودن نمی‌تواند شاخص مناسبی باشد.

املاک قدیمی و کلنگی حتی به‌صورت آوار بر خیابان‌ها وجود دارد که بنا به هر دلیلی از سوی مالک یا مالکین همچنان بلاتکلیف مانده و به‌صورت یک مخروبه نمایان می‌شود ولی قیمت آن به‌ مراتب بیشتر از املاک لوکس است بنابراین قرار نیست به‌صرف نداشتن آیتم لوکس بودن از این قضیه مستثنا شود.

 ضعف‌های طرح اخذ مالیات  از خانه‌های لوکس

این کارشناس شهرسازی گفت: درواقع خیلی از سرمایه‌گذاران طالب املاک کلنگی و قیمتی هستند و در این مسیر سرمایه‌گذاری می‌کنند، بنابراین ضرورت دارد این سرمایه‌ها هم مشمول مالیات شوند. شرایط امروزی بازار و کمبود زمین باعث شده تا قیمت املاک کلنگی برای نوسازی و ساخت جدید به‌مراتب گران‌تر از املاک لوکس باشد، از این رو، ضرورت دارد قانون‌گذار در این قسمت از کار به بُعد قیمت مِلک نگاه کند و صرف‌نظر از لوکس یا مخروبه بودن تجدیدنظر کند و شرایط را به سمت و سویی هدایت نکند که سرمایه‌گذاران بخش مسکن معاملات برای فرار مالیاتی، تمام معاملات خود را به سمت املاک کلنگی سوق دهند.

مهری افزود: لازمه‌ این اقدام تشکیل کارگروه‌های تخصصی برای شناسایی این املاک و قیمت‌گذاری در رده‌بندی‌های مختلف برای اجرای عدالت اجتماعی در شهر و خارج از شهرهاست؛ البته غالب این املاک در شهرهای بزرگ است اما ممکن است در مسیر جاده‌های اصلی و روستاها هم چنین املاکی وجود داشته باشد.

وی افزود: با توجه به نبود معیار کامل و مشخص برای تعیین قیمت، ممکن است مشکلات و ابهاماتی تا اجرای دقیق این قانون پیش آید و ممکن است برخی برای فرار از این مالیات مبالغ کمتری از قیمت تعیین‌شده تا مشمول شدن تعیین کنند.

مهری بابیان اینکه نباید فراموش شود قیمت‌های نهایی در بازار امروزی توافق بین خریدار و فروشنده است گفت: بنابراین ممکن است در گام اول قیمت‌گذاری ابهامات و اختلافاتی ایجاد شود.

این کارشناس شهرسازی افزود: اگر قرار است مبلغ چند صدمیلیاردی بودجه از این مسیر تعیین شود و سرنوشت این طرح هم مانند طرح مالیات بر خانه‌های خالی باگذشت 5 سال همچنان بلاتکلیف نماند، از طرفی اجرای این طرح به‌گونه‌ای نباشد که باعث ایجاد شوک در بازار خریدوفروش شود باید کار کارشناسی انجام شود و در این خصوص نیاز است هماهنگی‌هایی بین دستگاه‌های متولی ایجاد شود تا برآیند کار مطلوب باشد.

وی گفت: همچنین ازآنجایی‌که تسویه‌حساب و پرداخت بدهی‌ها تا زمان انجام معامله بر عهده فروشنده است نباید این اقدام باعث افزایش قیمت‌ها از سوی فروشندگان برای جبران این مبلغ شود؛ بنابراین ضرورت دارد قانون‌گذار و سازمان‌های متولی با استفاده از تجربه موفق کشورهایی که قبلاً چنین برنامه‌ای اجرا نموده‌اند باقیمت و ضریب‌های مشخص در اجرای موفق این طرح نهایت دقت و قانون مداری را عرضه کنند.

 ضریب اصل فراموش شده در اخذ مالیات

در همین راستا یاسر صادقی، کارشناس مطالعات اقتصاد مسکن گفت: بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود۶۰ هزار واحد در تهران بالای ۲۰۰ مترمربع مساحت دارند که ۴۷ هزار واحد در منطقه یک،

۱۱ هزار واحد در منطقه ۲ و ۳ هستند و مابقی نیز در سایر مناطق پایتخت پراکنده‌اند.

وی گفت: در این طرح شناسایی خانه‌های میلیاردی دشوار است مثلاً امکان دارد دوخانه در یک محله و حتی یک ساختمان با امکانات مشابه قیمت‌های مشابهی نداشته باشند. بنابراین باید ضریبی از قیمت منطقه‌ای برای دریافت مالیات مشخص شود تا خانه‌های بالای ۱۰ میلیارد تومان قابل‌شناسایی باشند؛ که سازمان امور مالیاتی و بدنه دولت در این زمینه باید تصمیم‌گیری کنند.

صادقی همچنین با بیان اینکه برای خانه‌های ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان یک در هزار در نظر گرفته شده که میزان اندکی است، گفت: مقرر شده مالیات یک واحد مسکونی نسبت به مازاد ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان، یک در هزار، نسبت به مازاد ۱۵ تا ۲۵ میلیارد تومان، دو در هزار، نسبت به مازاد ۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومان، سه در هزار، نسبت به مازاد ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومان، چهار در هزار و نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان به بالا، پنج در هزار باشد که بسیار اندک است.

صادقی در بخش دیگر سخنانش بابیان اینکه اجرای نادرست این طرح ممکن است تبعاتی منفی را به دنبال داشته باشد، گفت: قطعاً اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های لوکس نمی‌تواند به مشکلات پایان دهد، اما می‌تواند سرآغازی برای مسیر آینده باشد. چراکه در کشورهای پیشرفته طبق قانون مالیات بر عایدی سرمایه اگر یک‌خانه داشته باشید از پرداخت مالیات معاف و در صورت خرید خانه دوم باید بیش از ۶۰ درصد سود حاصل از آن را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کنید.

وی گفت: در اقتصادهای پیشرفته هزینه‌های دولت کاملاً از محل مالیات تأمین می‌شود و در ازای آن امنیت و ثبات را در کشور فراهم می‌کنند اما ظاهراً اجرای برخی قوانین مفید در ایران هنوز مخالفانی دارد که بعضاً برای خودشان مضر است.

صادقی افزود: برای قیمت‌گذاری مسکن بهترین راهی که وجود دارد این است طبق قانون مالیات‌های مستقیم یک ضریب برای ارزش منطقه‌ای خانه‌ها تعیین شود.

 اگر تنها ارزش منطقه‌ای موردمحاسبه قرار بگیرد به دلیل به‌روز نبودن سیستم، بسیاری از خانه‌ها مشمول این مالیات نمی‌شوند. بر این اساس، خانه‌های در حال ساخت، ملک در سال تملک و املاک دولتی از این مالیات معاف می‌شوند که این مورد نیز صحیح نیست.

 وی گفت: این موضوعات در حالی مطرح می‌شود که مالیات بر خانه‌های خالی در بیشتر کشور‌ها ازجمله کانادا، بریتانیا، فرانسه، استرالیا، دانمارک و… در حال اجراست و علاوه بر اینکه کشوری آن را حذف نکرده، در بعضی کشورها به‌تازگی در حال اجرایی شدن است.

صادقی افزود: به‌ هر روی اگر این طرح علاوه بر خانه‌های لوکس برای همه بازار مسکن صورت گیرد می‌تواند از رشد قیمت مسکن جلوگیری کند. در حال حاضر بازار مسکن کشش افزایش قیمت را ندارد، قوانین مالیاتی به‌ویژه مالیات خانه می‌تواند از رشد قیمت جلوگیری کند.

این کارشناس افزود: به‌طور حتم افزایش قیمت مسکن دلایل مختلفی دارد که فعالیت دلالان و سوداگران و نبود قوانین مالیاتی بخشی از این عوامل و دلایل است، اما همه مسائل در بستر کمبود مسکن رخ می‌دهد. زمانی که چرخه خریدوفروش نامتعادل شود و تقاضا از عرضه پیشی بگیرد، کوچک‌ترین مسائل اثری چند برابری پیدا می‌کنند.

 وی گفت: طرح اخذ مالیات از بازار مسکن می‌تواند کمک بزرگی به ثبات این بازار کند به شرطی که روش و نوع اجرا به‌طور دقیق مشخص شود چراکه قانون مملو از ابهام مسیر را برای سوداگران و فرارهای مالیاتی هموارتر می‌کند، بنابراین باید در مسائل به این مهمی رجعتی به تجربیات کشورهای توسعه‌یافته داشته باشیم.