پایانی بی‌رونق برای مسکن

در حالی که معاملات مسکن شهر تهران طی 3 ماه اخیر رشد خوبی را تجربه کرد و تعداد قراردادهای امضا شده در بهمن ماه 24.1 درصد نسبت به دی ماه افزایش یافت اما براساس مشاهدات میدانی فعالان بازار مسکن از ابتدای اسفندماه و همزمان با تایید رسمی ورود ویروس کرونا به کشور، از حجم مراجعات حضوری به بنگاه‌های املاک کاسته شد، موضوعی که در صورت ادامه می‌تواند کاهش چشمگیری در حجم خرید و فروش مسکن طی روزهای باقیمانده از سال ایجاد کند.

البته برخی کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کنند که تاثیر کرونا بر بازارمسکن محسوس نباشد و به دلیل قرار گرفتن در اوج خرید و فروش، رونق نسبی معاملات تا خردادماه سال آینده ادامه پیدا کند اما به نظر می‌رسد که شیوع این ویروس حداقل در کاهش تعداد معاملات اسفندماه موثر باشد و طی ماه‌های آتی و در صورت تداوم این بیماری، شاهد افت قراردادها در سال آینده هم خواهیم بود.

در این میان و با توجه به اینکه در سال جاری، بازار مسکن تا آذرماه سال جاری رکودی تورمی را تجربه کرد و طی ماه‌های اخیر کمی از رکود فاصله گرفت و رونقی نسبی بر بازار حاکم شد، روزنامه تعادل به بررسی وضعیت خرید و فروش مسکن طی چند ماه گذشته و پیش‌بینی برای آینده بازار می‌پردازد و رفتار متقاضیان بازار مسکن در ماه‌های گذشته را تحلیل می‌کند.

   بررسی تحولات بازارمسکن

  افزایش قیمت مسکن طی دو سال گذشته موجب عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در سال جاری به ویژه در تابستان شد و بازار از یک طرف با عقب‌نشینی طرف تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید مواجه بود و از سوی دیگر عرضه‌کننده مسکن با توجه به ابهامات موجود نسبت به آینده اقتصاد ایران تمایلی به عرضه واحدهای خود نداشت.

   براساس گزارش بانک مرکزی، میزان معاملات در دو ماه پایانی تابستان از ماه فروردین هم کمتر بود.

  در تیرماه حجم قراردادها به‌شدت کاهش یافت و به کمتر از ۵۰۰۰ فقره رسید، شهریورماه هم که طبیعتا باید ماه پرمعامله‌ای در بازار مسکن باشد تعداد مبایعه‌نامه‌ها ۲۸۰۰ فقره بود، در مهرماه هم تعداد معاملات تهران کاهش قابل ملاحظه‌ای داشت و به حدود ۳۰۰۰ فقره رسید این روند ادامه یافت تا اینکه در آذرماه به یک‌باره معاملات رشد ۱۳4.7 درصدی را نسبت به آبان ماه امسال تجربه کرد.

  پس از آذرماه که متاثر از تغییر قیمت بنزین با رشد ۸.۵ درصدی ماهیانه قیمت و ۱۳۵ درصدی تعداد معاملات مواجه بودیم، افزایش قیمت مسکن کنترل شده بود اما از دی ماه دوباره شاهد افزایش قیمت‌ها و تداوم آن در بهمن ماه بودیم.

  بازار مسکن به شکل صعودی وارد معاملات زمستانی شد و داده‌های مربوط به معاملات مسکن در کل کشور نشان می‌دهد حجم خرید‌ها در آذر نسبت به آبان ماه دو برابر شد و بعد از ۴ ماه، میزان فروش واحدهای مسکونی در شهرها، پنج رقمی شد.

  اما دلیل افزایش معاملات در آذر ماه این بود که بازار مسکن شهر تهران بعد از چند ماه پیاپی ریزش حجم معاملات خرید مسکن، آذرماه امسال برای بخشی از متقاضیان خرید مسکن مطلوبیت پیدا کرد و بخشی از متقاضیانی که به دلیل جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ به حاشیه بازار رانده شده بودند بعد از گذشت چند ماه از رکود بازار مسکن، ثبات و کاهش میانگین قیمت اسمی مسکن در تهران به بازار ورود کرده و اقدام به خرید آپارتمان در تهران کردند.

  بررسی وضعیت بازار مسکن در ماه‌های گذشته نشان می‌دهد که میزان معاملات در حومه شهر‌های تهران و کرج افزایش یافته و به دلیل رشد تعداد متقاضیان و کاهش قدرت خرید آنها این میزان از معاملات نسبت به سال‌های گذشته بیشتر شده است.

  با توجه به اینکه در بین چهار بازار مسکن، بورس، ارز و طلا، امن‌ترین گزینه مسکن است و زمستان هم به صورت سنتی، فصل خرید ملک محسوب می‌شود بنابراین پیش بینی رونق در سه ماهه آخر سال کاملا منطقی به نظر می‌رسد البته رونق بازار مسکن در شرایطی که کارشناسان در بازه زمانی سه ماهه پایان سال آن را محتمل می‌دانستند در شرایطی رخ داده که قیمت‌های پیشنهادی افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته است.

  احتمالا رشد قیمت مسکن شهر تهران در سال آینده مقداری پایین‌تر از نرخ تورم خواهد بود و شهرهایی که از روند افزایش قیمت مسکن تهران جا مانده‌اند، این عقب‌ماندگی را جبران می‌کنند.

   موشکافی متقاضیان خرید مسکن

  قیمت مسکن طی دو سال اخیر در حالی افزایش یافت که درآمد خانوارها رشد محسوسی نداشته است و در نتیجه قشر مصرف‌کننده نمی‌تواند خیلی در بازار مسکن اثرگذار باشد، هم‌اکنون دو گروه در بازار حضور جدی دارند؛ گروهی که از افزایش قیمت‌ها عقب ماندند و حالا سرمایه شان را گردآوری کرده‌اند و گروه دیگر که دارایی‌شان در بانک و دیگر بازارها محبوس بوده و احساس نگرانی نسبت به کاهش ارزش پول ملی دارند و اغلب قراردادهای امضا شده در بنگاه‌های مشاوران املاک را این دو گروه تشکیل می‌دهند.